收藏 运营商打人性牌创新模式 人文艺术范延伸至商办写字楼

2018下半年，广州写字楼预计约48万㎡新增供应入市。明年到2022年，将有超262万㎡新增供应入市。

　　一方面是越来越激烈的写字楼供应竞争，一方面是写字楼客户的需求变化。“以前写字楼租户主要看地段、租金、大楼配套设施，如今对于服务的要求也越来越高了。”写字楼为客户提供更多的增值服务，根本上是提升核心竞争力，应对高端客户日益提高的服务要求。

　　在各种因素叠加下，写字楼如何创出一条营收道路？为此，写字楼运营商们使出各种招数：联合办公遍地开花，试图用新兴业态抢占写字楼高地；有的是给白领提供多种人性服务，想要抓住白领8小时工作以外的生活。

　　在天河CBD 高档写字楼中，不少业主和管理方都已有意识地向8小时工作以外的服务发力，通过文体、娱乐、讲座、商务会、联谊会等活动给写字楼注入巨大的文化内涵，提供文化增值服务成为流行趋势，其提供的服务范围也越来越广泛。　

“写字楼不仅仅是注重经济利益，也是一个非常精致生活、讲究品位的地方。不仅为了面子工程，更是为了里子。”对于写字楼在增值服务方面频频发力，珠江新城某超甲级写字楼负责人如此解释个中原因。

　　该负责人表示，超高层建筑越来越多，广州写字楼市场供应量较大，竞争也将越来越激烈。在此大环境下，楼宇后续的物业管理与服务是否能顺利跟进，并可持续性地发展，将是一个大课题，提供多元的增值服务，将是其中一项制胜法宝。

　　写字楼暗战，谁主沉浮？

　　A 大打人性牌

　　办公室开“学院”瑜伽调香等课任选

　　在写字楼内，除了朝九晚五地上班，还可以参加各项课程，成为优秀的瑜伽大师、宝石鉴赏家、调香师、品酒师或专业蓝带大厨？8月3日，K11 ATELIER ACADEMY办公室学院正式启动，包含三大学系元素，提供身心、艺文等板块的课程，丰富楼内白领在8小时工作以外的生活。

　　空中大堂变身文化空间

　　8月3日的启动仪式现场，着名运动品牌adidas、珠宝品牌周大福、知名媒体《Fast Company》、Razer雷蛇及《拙见》与到场嘉宾分享了跨界创新理念，为全新商业办公模式启航。

　　启动仪式过后，广州周大福金融中心（即广州东塔）41层的SKY LOBBY 摇身一变成为音乐分享会的文化空间，台湾民谣教父胡德夫、中国内地民谣男歌手马条等嘉宾登上舞台，讲述他们与音乐理想的故事。这场音乐专场也是K11 ATELIER ACADEMY 办公室学院正式启动后的首场活动。除了事先购票进场的场内观众，这个半开放式的空间吸引了不少楼内白领驻足。

　　《拙见》出品人田延友表示，跨界合作，赋予了这片物理空间更多可能，未来将变成艺术空间、文化空间。在楼内上班的白领陈小姐刚好下班路过，被台上的民谣歌声所吸引，便停下来听了一会儿。她表示，将活动安排在白领下班时间，方便上班族参与，更能吸引人前来参与。

　　人文艺术范延伸至商业办公

　　K11品牌创立于2008年，将艺术。人文。自然三大核心元素融合为一体，以“博物馆零售”为核心创造一个可持续发展的营运模式，在推动本地艺术文化创新交流上劲头十足。3 月底开业的广州K 11购物艺术中心，陆续策划了数场跨文化展览及活动。

　　K11相关负责人介绍，在生态圈内不同领域，不论是生活、休闲、酒店、娱乐、零售、医疗、健康，都可以进行跨界整合。硬件、软件、大数据、服务到内容均能达到共融互通，升级传统业务的同时，也为产业链带来更多的协同效应。“在K11生态圈里的企业，以及客户都可以共享资源，互相互通的协同与联动有助于创造更多新的蓝海。”

　　延伸到商业办公层面，K11推出的K11 ATELIER ACADEMY办公室学院，打破传统商业办公模式，鼓励创新，促成更多互动，让工作社区里的每一位成员都可以沉浸其中，寻求工作灵感与机遇。“我们希望借着这个平台，让每一位学员，无论在生活上、工作上、身心灵和社群中，成就更好的自己，追求更远更大的梦。”K11相关负责人介绍。

　　提供身心、艺文三大板块课程

　　K11 ATELIERA CADEMY办公室学院设有“身心健康、艺文创意、提升突围”3大板块课程，8小时工作之外，有氧健身、珠宝鉴赏、艺术创作等一系列度身订造的课程可供楼内白领选择。如果非楼内租户员工想参加课程，也可在租户员工的陪同下参加。

　　在办公室开“学院”有着“主场”优势。

　　位于41层的办公楼转换层K11 Sky Lobby 堪称大社区中的小社区。这里配备了Wifi、座椅、电源插座等，方便白领们相见、合作、讨论和分享。记者了解到，办公室学院不少活动都将安排再次举行。“办公楼不再是乏味的空间，而是相见、合作、讨论和分享的场所，是工作的‘家’和‘社区’，更是一个现代、由创意驱动的工作空间。”

　　翻阅近一两个月的课程表后，白领Daisy 表示，尊巴健身、手工制作、读书会、个人形象、外语基础等课程内容丰富，部分活动对楼内白领免费开放，为楼内白领搭建社交平台，吸引力还比较大。她感觉，部分语言类课程价格偏高，自己将有兴趣尝试一些运动健身类的课程。K11相关负责人介绍，未来还将因应楼内白领需求，进一步对课程的种类和内容进行调整。

　　B 引入新模式

　　联合办公遍地开花共创共赢有点难

　　日前，联合办公品牌美国WeWork宣布，在中国地区的We Wo rk获得五亿美元B轮融资，将用于进一步加速WeWork在华业务增长。WeWork方面表示，预计其中国客户数量将在今年年底增长一倍至4万。近日，戴德梁行、仲量联行陆续发布与新办公模式(包括共享办公、灵活办公等)相关的报告书，近年来，联合办公空间的出现，逐渐成为了办公室租赁市场的新玩家。报告指出，联合办公品牌开拓新市场、寻求新商机，千禧一代的崛起，都将成为影响联合办公空间的因素。今年广州地区将有约44 .7万平方米新增写字楼交付使用，这或将为联合办公空间提供新的增长点。

　　面积越来越大配套越来越贴心

　　2015年7月，“酷窝”（CO WORK）首个联合办公空间在广州天河区珠江新城富力盈凯广场诞生。随后，以小团队租用工位式、小公司分租玻璃房式的办公形态迅速在广州发展起来。

　　3 年间，联合办公空间遍地开花。据戴德梁行的统计数据显示，在广州目前有约40个联合办公空间，分布于甲级和乙级写字楼、各创意园区。以联合办公品牌世联空间为例，自2017年创建联合办公产品至今，已在广州市场累计落地10个办公项目，管理面积约2 .5万平方米。在核心的珠江新城商务区，寰图在雅居乐中心开设了约1 .1万平方米的办公空间，Bee+ 在广州国际金融中心租赁办公面积2991平方米。

　　联合办公空间的模式，从原有的单一地提供办公室和办公室外的交流空间。整体环境从早期的小而美逐步升级，如今在办公空间内提供了休息区域、音乐角、冥想室，还有床位提供给入驻者们午休时使用。

　　社群氛围使用者希望更浓

　　“来自不同公司的人，在同一办公空间中共同工作。办公者可与其他团队分享信息、知识、技能、想法和拓宽社交圈子等……”这是对“联合办公”的常见描述。在“共享经济”日益发展的当下，联合办公空间是否真的能如人们期待的那般，帮助不同创业者实现共享、共创、共赢的目的？

　　社群氛围的营造是否如预期？

　　某国外知名时尚品牌的内容运营官Halen从去年入驻珠江新城1 写字楼的联合办公空间，Halen分享，“公司业务调整后，大部分同事都迁移到上海办公，在广州不需要太大的办公室。”

　　经过一番筛选，Halen选择了珠江新城超甲级写字楼内的联合办公空间。“社群氛围营造这一点我的感受不是太深。”Halen坦言，在办公空间内，和她一样从事时尚行业的人并不多，大部分是空间设计、IT类程序开发为主，“社群活动的时候，很难把话题聊到一块去。”Halen表示，她曾尝试参与到空间的活动中去链接更多有用的资源，由于行业跨越度大，两三次后就不再参加了。

　　在戴德梁行的报告中指出，为会员提供一个社交“渠道”是联合办公运营商区别于传统办公室服务运营商的特点。

　　例如，总部位于香港的联合办公运营商Campfire设立了针对不同行业的联合办公中心。Campfire的两个联合办公中心都位于香港岛南部的新兴商业区———黄竹坑，一个中心专门为时尚设计行业提供服务，它提供走秀台和一个装备齐全的照相馆，另一个中心则是为媒体行业的成员提供录音工作室、放映室和意见领袖的房间。

　　千禧一代崛起为联合办公加持

　　入驻联合办公空间的团队，不再局限于创业者，还有不少国外企业的办事处或知名企业的部分小分队入驻。

　　随着客户需求不断提高，如今联合办公空间也摸索出一些新的发展模式，例如“按单生产”的定制模式。不久前，汇丰环球营运中心入驻WE +酷窝广州中洲中心空间，900 个工位，总办公面积接近5000㎡，成为入驻联合办公空间的“巨无霸”。

　　仲量联行发布的最新研究报告《发现机遇：亚太地区灵活办公》指出，“传统的空间投资方式是进行三到五年的投资规划，然后一次性进行较大的设计装修投入，同时，还需要一个维持设施设备管理的行政团队。如采用灵活办公，可以避免一次性的较大投入：按月按工位支出，租约灵动，进退可守。企业把主要精力放在核心业务上，把一次性的资本投入变成运营支出，使资产负债表变轻。”

　　戴德梁行发布的《大中华区联合办公空间研究报告》同样表示，许多企业越发青睐联合办公场所。绝大多数办公用品（包括办公用具、电话和网络）以及办公室服务费已经包含在会员费中，租赁联合办公空间节省的成本将会激发企业对联合办公空间的需求。

　　据了解，联合办公在写字楼市场保持强劲的发展势头，一些开发商开始在自持物业中运营联合办公空间，或者和已有的联合办公运营品牌合作，以谋求进入该领域。

　　此外，千禧一代的崛起以及富有创业精神的新时代，也是影响联合办公空间发展的因素之一。仲量联行的负责人介绍，2020年以后，80后到00后的工作群体预计将占整个工作群体的50% 以上，而这个群体对于办公的空间设计服务和策划要求，是一个从量变到质变的过程。

　　说法：联合办公市场或将快速发展

　　戴德梁行的负责人介绍，广州联合办公市场正处于快速成长阶段，未来数年，市场将逐步壮大并日趋成熟。以WeWork为代表的国际知名运营商，以及如SOHO 3Q 等发展成熟的内资联合办公品牌将加快进驻广州市场的步伐，联合办公的市场规模将随之进一步扩大。

　　戴德梁行广州写字楼部董事梁杰介绍，2018年，广州甲级写字楼市场预计将有约44.7万平方米的新增供应交付使用，未来五年的新增办公面积预计将超过350万平方米。充足的优质写字楼供应将为未来联合办公市场的快速发展提供强有力支撑。