收藏 地产研究机构称共享办公转型在即

　　自2015年兴起以来，“快速扩张”一直是共享办公发展的关键词。但自2017年下半年开始，共享办公品牌合并或互换股权等合作形式案例逐渐增多。

　　在共享办公市场上，无论是优客工场合并洪泰空间、无界空间及Wedo，或近日WeWork与裸心社以股权形式进行整合，都为了早日达到规模经济效果。

　　除了品牌扩张外，考虑租户多为新兴产业公司、自由工作者等，共享办公在服务内容上也不断有新的产品推出，如以小时计费工位、与航空公司合作、订制空间服务等，以保持对群众的吸引力与号召力。

　　业界人士认为，共享办公这个从2015年来迅速崛起、引领目光的产业，宣告进入新的发展阶段。

　　实际上，共享办公的分租概念并不新鲜。解决写字楼市场租赁面积零散、短期租赁等需求，小单位、短租期的租赁模式过去已经有商务中心补足，共享办公真正的亮点在于提供线上平台与提升公共使用空间率，这两大元素大大提升租户之间的互动，更创造商业发展的新契机，相当符合科技与大数据时代下的新兴产业需求。

　　17日，世邦魏理仕回顾了共享办公在上海的发展历程，选取15家在规模与营运体质上较为突出的共享办公品牌进行分析。统计发现，从2015年开始截至2018年一季度，共享办公无论租赁面积或是工位数均有近十倍的增长。

　　在选址考量上，共享办公空间主要以传统中央商务区为主，一半的面积集中在黄浦区的人民广场及静安区的南京西路周边，但近期有逐渐往浦东发展的趋势，平均共享办公在上海各据点规模约在3000平方米。

　　各品牌中，仅有17%为外资公司，18%为上海本地企业，65%来自中国国内其他省市。考虑资金成本，共享办公营运方式十分多元，包含直营、加盟、异业合资及战略合作，尤其通过与不同产业的跨界合作，如网络行销营销、会计师事务所、甚至健身品牌，提供租户更完善的商务服务是吸引中小型企业的主因之一。

　　在营收结构上，70%以上来自工位租金，其次依序为会议室及其他场地租赁(7%)、餐饮及商务服务(5%)等。

　　此外，共享办公布点选择也跳脱原有框架，除了写字楼，商场、厂房、老旧洋房改造等都能有独特的设计与使用规划，提供租户更多选择。针对租赁位置在写字楼的共享办公据点分析，其中有23%面积座落于世邦魏理仕定期追踪的优质写字楼大楼中，约占目前优质写字楼体量的4%，若加计其他共享办公及商务中心的面积，粗估约占总量体的9%；整体而言，对于优质写字楼市场影响力有限。

　　统计还发现，共享办公的工位租金因区位而有差异，位于陆家嘴及南京西路版块的共享办公据点，自由工位平均租金较其他地区高32%，有独立办公空间的固定工位租金则平均较其他区域高36%。

　　世邦魏理仕华东区顾问及交易服务、办公楼部主管张越表示：“共享办公给予写字楼市场业主及租户一个新的方向，对于业主来说，物业品质与租户服务体验升级已是刻不容缓，无论是绿色建筑认证或是智慧大楼都将是未来的重点。此外，业主在租赁策略上应更具弹性，以符合现今产业变迁的需求转化。对租户来说，在市场供给选项增多时，如何审慎评估适合自身企业的产品类型将是关键，不仅是短期现况，更应考虑中长期维护、营运时可能遭遇的风险，建议透过专业服务的咨询，达到成本效益最大化的目标。”