收藏 CORC：写字楼综合体产业园研究简报（563期）

　　中资企业扩张意愿增强 有望驱动写字楼市场需求上升

　　中国经济转型深化带来包括金融等高端服务业态的快速发展，中资企业扩张意愿明显增强，也将有望驱动写字楼市场需求的进一步上升。

　　报告显示，高达81%的受访企业表示在未来三年有明确增员计划，该比例较上一年大幅上涨23个百分点，其中预计人员增长10%以上企业比例超过1/3。

　　在中国经济加速转型的背景下，金融业已成为推动服务业占比显着增加的主引擎之一。此外，金融业与TMT行业间的穿插影响又带来了科技金融行业的崛起，持续催生新的增长空间。

　　近年来，由于科技的发展以及基础设施建设的完善，城市中心商务区的优势被逐渐削减，新兴商务区正逐渐受到更多的青睐。从供应层面来看，一线城市已经进入了办公去中心化的快速发展期，非中心商务区的写字楼存量面积占比将明显增长，租金水平较中心商务区低20-50%。

　　值得一提的是，报告显示，企业在二线城市的扩张需求表现强劲。当前，成都、重庆、武汉等中西部节点城市不仅拥有丰富的人力资源，与综合成本保持高企的一线城市相比，其办公租赁成本也相对较低。

　　商办“出售改转让” 新招还是昏招？

　　面对商办限购后的“卖难”窘境，代理注册企业购房等新型销售方式已经成为北京商办市场的普遍现象。然而，北京商报记者近日调查发现，商办项目再出新招。

    近期，位于房山的V7荷塘月色四期别墅产品开盘，该项目为石榴置业开发的商办房屋，但号称“不限购”。据悉，该项目为了规避限购，通过与购房人签署“房屋转让合同”来向购房人“销售”房屋。这也就意味着房屋的占有、使用、收益等权利属于购房人，而产权属于开发商。值得一提的是，北京市相关政策规定，商办项目低于500平方米的房屋不能分割，而做成150平方米左右别墅的该项目，4户拥有一个房本，且产权属于开发商。

　　在行业人士看来，V7荷塘月色的销售模式与“以租代售”类似，也是一种“打政策擦边球”的做法。有律师提醒，究其本质，可以理解为“以合法形式掩盖非法目的”，置业购房存风险，购房人的合法权益也难得到保障。

　　商业地产迎来重要行业"拐点" 从"重开发"到"重运营"

　　业内人士普遍认为，近两年随着国家对住房市场调控力度不断加大，以及线上商业流量增长不断放缓，中国商业地产经过一系列并购重组和转型升级，正在渐渐走出低谷，迎来重要的行业“拐点”，前所未有的风口与机遇就在眼前。

　　在消费升级的形势下，我们的商业地产不是太过剩了，而是能满足广大人民群众美好生活需求的商业地产太匮乏了。我国商业地产发展应紧扣消费升级的新形势，在文化、教育、娱乐、健康、养老和旅游等方面开发更多产品，购物中心应该向生活中心、消费中心转型，满足人们的美好生活需要。

　　技术和消费的变化正驱动整个商业地产行业走向“拐点”。与上半场相比，下半场的逻辑和规则将发生根本性的改变。

　　在商业地产体量快速增长的时期，企业更多是践行开发商的思路，融资、拿地、开发、回笼资金。进入存量时代后，企业自持物业增多，如何盘活存量资产，就成了商业地产的重要出路。

　　北京写字楼新开工下降9成

　　五环内禁止新增写字楼和大型商办项目的规定，正在影响写字楼市场的供应格局。来自好租发布的2018年第一季度商办数据显示，一季度北京写字楼的新开工面积同比下降94.4%，预计核心商圈的新增供应在未来会近乎绝迹。

　　一季度，北京写字楼市场有4个新项目入市，但位置都位于四环外。受此加权影响，一季度写字楼市场的整体平均租金较上一季度略有下降，降幅为0.8%。而从去化率上看，中关村依然是去化率最高的区域，处于需求旺盛但供给不足的状态。特别是IT、互联网企业，越来越倾向于向中关村聚集，它们对租金的承受能力也超过了金融业。

　　今年南京将迎45万平方优质办公物业

　　戴德梁行发布了2018第一季度南京写字楼与零售市场概况。由于南京没有新写字楼项目竣工入市，全市甲级写字楼总存量维持在152万平方米。

　　报告显示，一季度全市整体空置率环比上升1.6个百分点，到达11.7%。租约合同到期后，一些在新街口的租户，选择将办公地点搬到河西的商务园区内，主要是考虑到其优惠的租金价格以及利好的政策。

　　戴德梁行方面表示，市场整体空置率有所上升，使得写字楼租金承压。一季度，南京甲级写字楼平均租金为人民币139.1元每平米每月，环比小幅下降0.5%。

　　上海写字楼市场新增供应44万㎡ 新兴商务区或成未来热点

　　2018年一季度上海新增写字楼供应面积约44万平方米，但整体租金仍旧保持平稳，来自新兴商务区的强劲需求推升了写字楼市场，预计下一季度将新增六个项目，共计约30万平方米。

　　今年一季度共有七个项目进入市场，多个项目位于核心商务区，近半面积分布在浦东新区，全市核心商务区甲级写字楼存量升至820万平方米，而市场的“消化能力”并未跟上新增供应速度。

　　来自第一太平戴维斯的数据显示，一季度净吸纳量约7.09万平方米，较去年同一季度同比减少67%，由此带来甲级写字楼空置率提升，同比上升约2.2个百分点。

    报告显示，非核心商务区写字楼在一季度显示出空置率走低趋势。租金方面，这些新兴商务区的整体租金比市中心低，是性价比不错的选择。随着新增供应的大幅增加，入市时间较长的项目通过降低租金与新项目形成竞争。

　　支持租购并举 证监会住建部开展REITs试点

　　4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称“通知”)称，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。同时，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

　　记者获悉，监管层已经建立受理、审核和备案的绿色通道，给予住房租赁资产证券化项目快速审核、快速通过以及发行优先支持。同时，对于已经发行过资产证券化产品的住房租赁运营企业，在从事承接相关地方住房租赁项目时监管层将会给予优先考虑，通过正向激励手段，鼓励相关企业通过资产证券化的手段继续发行各类住房租赁产品。此外，对于这类企业承接其他住房租赁项目，后续监管层还将出台一系列激励细则。

　　REITs在中国还处于起步阶段，未来发展空间广阔。随着资产证券化市场的健全及产品的成熟，房地产行业融资方式的多样化以及国内优质经营性物业证券化比例的提升，REITs将撬动数万亿市场。

　　杭州严控“类住宅” 一商业地块规定不得建酒店式公寓

　　4月19日，萧山空港新城一宗商业商务地块的成交，透露出不同寻常的信号。该地块的出让文件中明确规定：“不得建设酒店式公寓。”

　　记者从相关职能部门处了解到，“未来这一规定对于商地而言将是常态，近期杭州针对商业用地出让，将有新的文件出台，以后商业地块将不允许打‘擦边球’，对最小可分割转让面积、限高等，都将有硬性规定。”

　　这就意味着，接下去新出让的商业地块中，很难再做成小面积的酒店式公寓产品，更别提层高4.78米以上可以做成“双钥匙”的LOFT。

　　有业内人士认为：“抑制‘类住宅’，与长效机制挂钩，除了规范房地产市场，更是规范租赁市场，为杭州大力发展长租公寓，进一步实践租购并举铺好基石。长远看，也有利于未来房地产税的落地。”