收藏 瑞威资本：共享经济下的联合办公能否成为行业黑马

从UBER、共享单车到共享雨伞、共享充电宝等，如今，共享经济随着互联网的发达逐渐渗透到城市生活的各个角落。在共享逻辑下，一个载体的利用率被最大化，不仅能发挥其最大价值，也直接便利了受众群体。房地产领域也不例外，随着大众对共享产品的认可度快速提升，一批以共享逻辑出发的“联合办公”空间悄然而生，并且逐步受到国内各大房企和金融机构的追捧，占据商办地产市场份额亦逐年递增，成为存量时代地产领域高度关注的新型业态之一。

在国家“大众创业、万众创新”的大环境下，WeWork、优客工场、SOHO 3Q、氪空间、方糖小镇……这些联合办公的品牌在一、二线城市的商务人群中早已是耳熟能详，其实联合办公之所以在近两年迅速兴起，可以说离不开“天时、地利、人和”的时代机遇。

根据世邦魏理仕数据显示，在2016年，中国可投资的商业地产规模已排名全球第二，达3.4万亿美元。相比住宅地产，商业地产的可塑性更为多元。但中国商业地产供给过剩的态势也十分显著，随着国内地产行业的转型大潮，商业地产项目也在积极寻求新业态、新出路。尤其在十九大后，去库存、推进住房租赁等政策使房企不得不寻求更契合政策导向的运营模式。

与此同时，在商业地产供给方的另一端，客群消费结构和规模都也在不断升级，面对高端写字楼的对成长型租户的高门槛，让不少80后、90后创业者网望而生畏，同时，成长型租户对商办租赁期限和租赁空间的灵活性以及对办公租赁专业服务的全面性都提出了更高的要求。由此，在商业地产去库存的巨大压力和越来越多的企业寻求灵活的商业模式的共同契机下，联合办公便孕育而生。

所谓的联合办公，是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式，来自不同公司的个人在联合办公空间中、共同工作，在特别设计和安排的办公空间中共享办公环境，彼此独立完成各自项目。

对于地产行业来说，联合办公业态的出现，无疑可以有效提高闲置空间的使用率，从而达到去库存的目的。市场上，商业地产形态非常多，写字楼、购物中心等比比皆是，但因为电商冲击和租金成本导致的实体走下坡路，使得一大批的实体店铺不得不关门大吉，由此产生了许多的低效资产甚至于闲置空间。而联合办公的作为新业态空间入驻，必定会吸引更多的人流，从而使得商业地产的价值内涵得到更深入的挖掘。

如今，联合办公发展势头迅猛，但从全球市场的角度来看，其行业鼻祖WeWork创办也仅7年时间，所以，无论国内还是国外的联合办公运营商都在努力通过不同模式打造自身的核心竞争力。总结分析当下联合办公类的项目，不难发现其核心逻辑主要为3种基本模式。

模式一，以租代售，综合运营。通过结合创意文化、创业孵化器等概念和配套服务对联合办公进行升级改建，目前其核心是以简单的租金收入为主。例如SOHO 3Q空间，从创新创业概念着手，在公司原有存量资产的基础上，尝试吸聚一部分非其传统服务客户的关注和入驻，进而尝试用最小的代价吸引增量用户，尝试全新的运营模式。其中运用的手段包括媒体杠杆、联合办公概念杠杆、以及创业服务杠杆，甚至有一定成分的金融投资杠杆。其核心目的在于实现存量价值的再挖掘，以及全新模式的在探索。

模式二，垂直切入，地产O2O。此类模式是通过技术平台的开发，来解决传统地产行业的互联网化问题，包括利用互联网数字化优势，实现更大范围内的信息对称服务，从而实现资源的有效连接。典型的代表为一些以CBD写字楼出租为核心业务的互联网平台，诸如点点租、趣租等等办公室租赁市场的互联网平台，通过互联网技术手段，实现写字楼与提供方与需求方之间的信息连接，从而让地产行业也真正O2O了一把。

模式三，地产入口，社群运营。相比较基于传统地产背景的运营主体的以租代售综合运营，另外一部分的拥有传统地产运营经验的从业者，开始尝试突破地产行业本身的局限，拓展出以地产切入，最终实现从线下到线上，再到线下的3O(Offline2Online2Offline)模式，典型代表是酷窝。窝酷聚焦社群运营的核心逻辑，从地产入手，以联合办公为起点，最终却落脚于精英人群的社群运营，最终回归到中国特色的“人”情社会。同时，通过开发线上APP产品，将线下社群拉到线上，实现更为广泛的时空层面的更多的社交互动和服务提供，进而形成更为广泛和用户粘性。

也许联合办公还有更多的模式可以选择或突破，在互联网大潮冲击地产行业的大背景下，不同的参与主体所采取的不同特色的尝试路径，都是我们探寻地产行业全新升级转型的很好参照坐标。但无论何种模式，最终目的都在于价值的变现，对于处在发展初期的联合办公，单靠租金的收益无法取得可观的利润已是行业的共识，但同样成为行业共识的是，联合办公相较于传统写字楼，盈利远不止于租金。

分析总结国内外的联合办公空间的营收模式，通常分为工位收入和非工位收入两部分。工位收入包括工位出租，会议室、剧场等空间出租以及会员制收入，在目前至未来一段时间内，其依旧是联合办公营收的主要来源。所以为了保证租金的收益，联合办公需要摒弃以创业者为定位的客群，而是应该针对具有灵活办公需求的公司。如SOHO 3Q的业主中不乏如乐视、美团等中大型企业入驻，这些公司通常会租用私密性比较强的办公空间用于办公，租用的办公桌位多达上百个。

而另一方面，非工位收入，则更关乎行业可持续性发展。作为国内联合办公的拓路者，优客工场创始人毛大庆曾多次坦言，联合办公若想走出过度依赖租金收入的恐慌，就必须丰富自身的商业模式，创造更多非工位收入的可能。所以除了基础工位收入，优客工场还针对旗下入驻的、与联合办公服务有关的企业进行股权投资，同时通过流量搭载催生一系列代办服务、企业生态培养从而实现空间溢价。目前业界普遍认为，工位收入与非工位收入的营收比例控制在7:3左右，就是非常优秀的联合办公企业。由此可见，联合办公在初期通过租金收入、服务收入等基础收入作为支撑，后期更多的通过空间内社群运营增加衍生收入，联合办公未来的想象空间非常大。

在房地产行业转型升级的当下，新概念、新业态不断的涌现，冲击着行业传统的观念与模式，犹如联合办公，其真正的目的并不在于消化当下存量资产，而是通过互联网结合地产，将服务和信息更有效地分配和使用物业资源，最终使有潜力的企业在良性的氛围中构筑行业价值链和利润结构。所以我们有理由相信，联合办公未来必定会成为写字楼或者是综合商业体的标配业态。