收藏 绕开“雷区” 万科、融创等掘金存量商业地产

　　土地流拍，或许将成为2018年北京土地市场的新热词。截至目前，北京土地市场已经出现4宗流拍，达到去年全年总量。

　　如今，土地不再是炙手可热的抢手山芋，而成为一个危机四伏的“雷区”，开发商们也不再孤注一掷，把资金集中压在土地上。今年，表现最明显的现象是，以万科、融创为代表的房企，逐渐把业务转移到了存量商业地产市场。

　　商业地产库存高、地难拿

　　据空间家发布的《2017北京写字楼市场报告》显示，北京甲级写字楼市场库存突破1005万平方米，按照当前去化节奏，消化现有库存需要21年。另外，沈阳、深圳、成都、武汉等城市的写字楼，去化周期也在10年以上。全国大多数城市都存在写字楼库存高、空置率高、去化周期长的问题。

　　中国房地产业协会副会长胡志刚建议，对于商业地产库存高的地方，地方政府可以调整住宅和商业的供地结构，严控写字楼土地供应，避免过剩。

　　据空间家统计，2017年北京共流拍2宗商业用地，即使成交的商业用地溢价率也较低。到2018年，“流拍”、“溢价率低”、“底价成交”已经成为土地市场的热词，北京、杭州、广州、长沙、成都等地，纷纷出现底价成交，甚至流拍的案例。

　　专家分析，北京商业用地溢价低、流拍，其主要原因是土地性价比低，开发商盈利空间有限，再加上地块位置偏远，开发难度大等，大大降低了开发商的拿地意愿。

　　当前，全国土地市场普遍存在着“好地难拿，差地没人要，拿了也不好赚钱”的尴尬局面。而随着房地产政策收紧，政府对土地把控从严，未来房企的拿地难度还将不断加大。在这样的市场环境下，存量商业地产迎来了前所未有的机遇。

　　存量商业优势凸显，房企竞相掘金

　　如今的存量商业地产已是高台垒筑，如何盘活这部分市场，成为政府和房企共同关心的问题。近几年，政府因地制宜地在全国推行，“商改住”、“厂房改造”等诸多鼓励政策，以期降低空置率，盘活存量。

　　几年前，当绝大多数房企都在热火朝天“抢地”的时候，万科正在悄然进入商业地产存量市场，成立专业团队，寻找优质存量项目。

　　空间家注意到，万科在商业领域的重点，不是开发，而是挖掘存量市场，进行项目收购。2016年8月，万科收购印力以后，在商业地产市场开始加速扩张。

　　去年5月，万科宣告出资人民币50.31亿元与多个合作方共同设立两只专业商业地产投资基金，收购42项商业地产项目。2018年2月，万科旗下商业地产平台印力联合万科、TRIWATER基金以83.65亿元，收购凯德在中国的20个购物中心。

　　如今，万科商业已经奋起直追万达，实现了早年郁亮的心愿。在万科奋进的时候，万达却开始撤退，卖酒店、文旅，轻资产运营万达广场。曾经从大众视野消失已久的富力，由于从万达手上接过78个酒店项目后，重回大众视野，成为众人瞩目的焦点。

　　业内人士表示，富力接手万达酒店的价格不仅低于市场价，而且还意外地收获了巨大的市场影响力。很明显，在通常情况下，房企挖掘存量市场获得的收益，远远大于新项目开发。商业存量改造的周期短、投入小，优势十分明显。

　　近日，融创也切入了商业地产存量市场。3月4日，上海融创商置有限公司与盛煦地产签署了战略合作协议，将共同发起国内首只存量资产并购基金，其中双方各占50%权益，目前基金已经开始募集，基金规模约200亿元人民币。这是融创上海区域集团首次以基金形式涉水商业地产存量市场。

　　通过万科、富力、融创等房企的战略部署，不难发现市场已经释放出明显信号，商业地产存量改造时代已经到来。存量商业地产将是房企的一个新战略高地，就看谁能抢占先机。