收藏 中国内地商业地产投资于2017年再创新高 总金额达2730亿元

根据戴德梁行最新发布的《大中华区资本市场快讯》报告显示，中国内地商业地产投资于2017年再创新高，总金额达2730亿元，同比增长30%。其中，外资投资于2017年显著增长，同比增幅高达84%，占全年总投资额的21%。

　　华南城市在国家对大湾区发展的大力推动下，投资额呈大幅增长。其中两大一线城市，广州，深圳于2017年投资额同比翻了三倍。

　　虽然写字楼仍是最受欢迎资产类别，但较往年十年(2007-2016)的平均占比55%已下降至43%。取而代之，酒店/旅游地产，服务式公寓，以及产业园/研发中心等投资金额在2017年同比增长了2-3陪。拥有优异的资产及品牌管理的大型购物商场也在2017年不断受到投资者的追捧。与此同时，受益于国家“租售并举”政策，大批资金涌向长租公寓的开发或投资。拥有优异的资产及品牌管理的大型购物商场也不断受到投资者的追捧。

　　香港商业地产2017年全年投资总额同比增长92%达1534亿港元；其中工业和零售地产增幅显著，分别较去年增长2.4倍。内地投资者于香港2017年的投资额高达2016年总投资的2倍，其中写字楼投资占到99.5%。而香港本地投资者则更倾向于零售地产投资–占投资额的51%。

　　台湾投资市场也于2017年回暖，全年商业地产投资额同比增长7%达671亿新台币，终止了自2011年连续五年的量缩趋势。工业写字楼及工业地产为最受欢迎资产类别，占总投资额的一半。多达一半的物业投资为企业自用。

　　戴德梁行大中华区投资及顾问服务部主管及环球董事李志荣称：“2017年华南城市经济增长迅猛，尤其是深圳和广州，分别以在8.8%和7.3%的GDP增长率领先于全国平均6.9%。如此强劲的经济增长趋势使得深圳和广州在2017年成为投资者竞相争夺之地，其商业地产投资额相较2016年分别翻了三倍。鉴于政府对粤港澳大湾区发展的高度重视，我们预期在大湾区内的城市投资将保持增长。”

　　戴德梁行大中华区资本市场研究及预测主管陈妍斐表示：“城市更新和新兴商圈将继续成为2018年的关注焦点。在收益率普遍压缩的大环境下，投资者更加重视于资产价值的提升。那些地理位置优越的老旧项目，通过有效翻新改造可带来较大的升值空间。另外，一些新兴商务区，例如北京丽泽、通州，上海大虹桥，前滩，广州琶洲，深圳前海等都具有较大的资产增值潜力。”

　　戴德梁行专家团队对于市场中的热点话题在报告中提出了相关看法：

　　新零售时代，体验为王，优质商场发展空间广阔：2017年被称为“新零售元年”，电商与商店不再水火不容。而是联手做大全渠道零售这块蛋糕。我们看到，马云提出“纯电商已死”，而电商巨头阿里巴巴一边有，转而与商场合作。继私有化银泰商业、与百联集团达成战略合作之后，又入股高鑫零售，实行网订店取、送货上门等一系列O2O措施，进一步吸客创收。在如今的新零售时代，体验为王。电商不再与商场打价格仗，而是抛出橄榄枝，两者通过共享会员系统、支付方式、物流配套，线上线下同价等策略，打破壁垒，相互推广、引流，一起把市场做大。在“新零售”图景中，优质商业地产发展空间广阔。

　　资产规模与管理:在中国大陆，那些管理能力较强、拥有大型租赁团队的物业持有者拥有更高的资产议价能力。同时，香港的领展在市场推出的大规模投资包也得到了十分优异的回报。戴德梁行很荣幸与此次交易有关，领展最终以2017年9月30日的估值溢价51.7%售出其与香港17个零售项目。

　　通州–未来北京市行政副中心:2015年4月，中央政治局审议通过了一项历史性决议，将通州建设成为北京市行政副中心。2016年5月，中央政治局会议又重新定义通州的重要角色，以支持雄安新区的发展——位于北京以南约110公里的城市新区，十三五规划中国家三大发展战略之一。2017年12月起，北京市行政机关开始迁往通州。与此同时，中国建设银行以及北京银行均签署了买卖协议,在通州购置了两座写字楼,总建筑面积为8万平方米。当地政府对基础设施大量投资以推动通州的发展,此举亦有催生大量投资者和租客需求的潜力。

　　租赁住房市场发展进入快车道:随着“租购并举”的提出，作为房地产长效机制的重要组成部分，租赁住房市场的发展进入快车道。中央及地方各项支持租赁住房发展的政策密集颁布，房企、中介、银行、互联网巨头等多方主体积极涌入长租公寓市场——2017年已然成为长租公寓市场发展的元年。只租不售的租赁住宅用地的出让已经在上海、北京、广州、深圳等地先后推出，并受到市场的追捧。同时类Reits的破冰也为此类项目未来的融资渠道拓有利于宽了可能性。此外，通过购买而获取的整栋长租公寓房源，经过整体改造运营，一般会取得较好的资产增值效果，如新派公寓2013年初推出的新派公寓CBD旗舰店，由整栋收购的大厦改造而来，短短五年时间其房产增值就已达3倍多。

　　报告同时也分析了中国各大城市与地区2017年整体商业地产投资趋势：

　　北京:随着北京核心区土地供应紧缺且拿地成本越来越高，开发商开始收购一些城市核心区存量项目，这样成本相对低一些。因此，通过收购存量项目并对其进行翻新、改造，以全新的面貌推向市场从而获取新的盈利点成为开发商新的业务模式。

　　上海:随着投资者对上海新兴郊区商业中心的积极情绪，四季度季度有大量交易记录，包括在虹口的北外滩交易和在闵行的大虹桥。杨浦的新江湾板块也十分活跃，共录得有六起大宗投资交易，投资总额达71亿元人民币。

　　广州:零售物业全年成交金额大幅攀升，占到总成交金额的约41%。除了传统的临街铺及物业底商的投资继续保持活跃以外，位于核心商圈的西城都荟购物中心及乐峰广场的整体出售为广州的零售物业大宗交易注入了一针强心针，市场上买卖双方对于优质零售物业的交易关注度持续上升。

　　深圳:在众多的内资投资者中，不同行业买家表现出明显不同的投资偏好。以传统房地产企业为例，2017年房地产企业购买大宗物业金额173.6亿元，其中有接近108亿元用来购买厂房物业，占比超6成，如卓越集团收购兴英科技位于沙井的厂房，中洲控股收购位于观澜片区的永勤玩具厂房等。

　　香港:内地投资者在全座办公楼交易活动中表现活跃,促成2017年度香港规模最大的两宗交易。一组内地财团在四季度从长江实业以出402亿港币购入中环中心的75%业权(呎价32,961港币),为开埠以来最大宗单次交易。绿景(中国)地产购入了会德丰位于观塘8BayEast全幢甲级商业楼,造价约90亿港币(呎价15,095港币)。

　　台湾：商业地产的投资主要由企业多元转型及本业扩产的自用需求支撑，以厂办及工业地产最受买家青睐，该类不动产成交金额逾全年的50%。整体市场中，业主惜售心态浓厚，租金回报率未达大手买家寿险资金的投报需求，寿险资金投入金额止步百亿以内，使2017年无百亿的大额交易。