收藏 CORC：写字楼综合体产业园研究简报

北京产业园区限购！不得整体或分割销售

　　近日，北京市政府办公厅印发《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》（以下简称《意见》），《意见》中提到：经市、区政府授权，园区开发企业可依法使用园区产业用地，向入园企业出租，但不得转让；也可以建设并持有产业用房及其各项配套服务用房，出租给入园企业，但不得整体或分割销售，不得转让公司股权。

　　该《意见》将率先在国务院和市政府批准设立的19个开发区、产业园区试点。具体园区为：

　　国务院批准设立的开发区（3个）：北京经济技术开发区、中关村国家自主创新示范区、北京天竺综合保税区；

　　北京市政府批准设立的开发区（16个）：北京石龙经济开发区、北京良乡经济开发区、北京房山工业园区、北京通州经济开发区、北京永乐经济开发区、北京临空经济核心区、北京顺义科技创新产业功能区、北京昌平小汤山工业园区、北京采育经济开发区、北京大兴经济开发区、北京兴谷经济开发区、北京马坊工业园区、北京雁栖经济开发区、北京密云经济开发区、北京延庆经济开发区、北京八达岭经济开发区。

　　2017年中国办公楼租赁的5大趋势和10大交易

　　趋势一：科技类企业成为2017年中国各大城市甲级办公楼市场上的最大亮点。

　　典型案例：哔哩哔哩：租赁上海凯德国正中心19,000平方米；斐讯数据通信技术：租赁成都银泰中心T2约20,000平方米。

　　趋势二：2017年的第二大亮点无疑是联合办公运营商的强势扩张。

　　典型案例：WeWork 在2017年于上海及北京新开设多家联合办公空间，其中包括整栋租赁上海中海国际中心B座27,000平方米；梦想加于2017年进驻成都，其中租赁国际金融中心T2约5,000平方米。

　　趋势三：内资金融业以及专业服务业两者依然发挥着其市场需求的引领作用。

　　典型案例：中信信用卡：租赁深圳荣超城市中心17,000平方米；平安保险：租赁重庆融景中心A塔6,000平方米。

　　趋势四：新兴商务区在未来相当长的时间内将获得市场发展所带来的持续红利。

　　典型案例：阿里巴巴：租赁位于北京望京板块26,000平方米以及广州琶洲区域的宝地广场8,500平方米；大连银行：租赁位于上海新兴商务区浦东世博板块的中国商飞大厦约12,000平方米。

　　趋势五：2017年的办公楼租赁市场内，同区域或就近范围由乙级、或更低品质办公物业升级至甲级办公楼的案例层出不穷。

　　典型案例：EA：升级其位于上海的物业，并租赁超甲级办公楼香港兴业中心9,000平方米；龙湖地产：在北京，升级其原有物业，租赁中建财富国际中心9,000平方米。

　　产业园区发展模式需要全面创新

　　在新发展形势下，过去那种"圈一片土地、布几个产业、发展一批企业"的传统产业园区发展模式，随着市场需求下降、传统产能过剩、传统产业链基本布局完成等因素影响，已再无生存空间。在新的发展时期，产业园区发展亟待在管理体制、市场机制、运营模式上深化改革、创新思维、扩大开放，实现"二次创业"。

　　全产业链模式创新：要一张蓝图绘到底

　　全战略化模式创新：要多重战略叠加发展

　　全需求化模式创新：要从满足需要转向设计需求

　　全结合化模式创新：要实现多层次结合发展

　　全价值化模式创新：要形成多元化价值发展

　　上海广州微调商办限购政 北京不会对商办房大规模松绑

　　进入2018年，上海、广州先后对商办类产品进行了微调整，允许个别项目有条件地由商转租，作为长租公寓运营--这是否会是未来大量商办项目的集体出路呢？多位业内人士普遍认为，商办的未来出路取决于政策的走向，但期待像以往那样放开商办产品进入居住领域是不可能的。

　　去年12月29日，上海宝山区发布最新消息《宝山区首批存量商办项目转型租赁住宅方案完成上报备案》，有条件地批准三个项目转型为租赁住宅。上海的商办项目转型租赁住宅，不仅盘活了存量房源用于租赁，同时也恢复了商办的居住属性，让商办物业做长租公寓的合法性更进一步。

　　近日，广州市城市更新局发布《市城市更新局关于实施城市更新商服类房地产项目管理新政执行问题的通知》，属于旧改商服类项目，可以不执行"3·30"新政中商服类最小分割单元不低于300平方米的规定。

　　北京政策微调的可能性较大，但会严守"商改住"这条红线，回归商业本质和"商改租"是未来商办类项目的两个大方向。其一是回归商业的本质，严格按照土地性质改住为商，对于有着优势地理位置的项目可以考虑；其二是转住为租，未来政策对于租赁会有更多倾斜，租赁的市场也将进一步扩大，在国家多渠道并建的政策指引下，租赁市场也将有更多发展机会。

　　武汉核心商务区甲级写字楼成交活跃 吸纳17.6万平方米

　　2017年武汉核心商务区甲级写字楼市场成交活跃，六大核心商务区共录得17.6万平方米的高位吸纳量，同比上升49.3%。

　　据戴德梁行提供的数据显示，截至2017年四季度，武汉甲级写字楼市场空置率较去年同期下降约4.8个百分点。分区域看，2017年上半年，武汉各商务区空置率都呈现下降趋势；下半年，除武汉建设大道和武广由于有新增供应导致空置率上升外，其它区域继续了上半年空置率下降的良好态势。

　　通过对全年租赁成交进行分析，2017年上半年主要的租赁成交驱动因素来自升级搬迁，而下半年驱动成交因素逐步朝业务扩张和新进本市这两个因素靠拢。同时，随着第三产业迅速发展，高端服务业租赁需求增多，金融、不动产、TMT、专业服务等企业的租赁需求占比较大。

　　此外，2017年武汉甲级写字楼市场的新增供应主要集中在下半年，且供应量相比去年较小，市场整体处于存量消化期，租金保持较为平稳的态势。截至2017年第四季度，武汉核心商务区甲级写字楼平均租金为121.95元/平方米/月，环比微升0.36%，同比下降1.72%。

　　杭州写字楼租金攀新高 商业地产多核心格局凸显

　　杭州全年4个优质甲级写字楼入市，为市场带来34.6万平方米新增供应，年底写字楼空置率为17%，与2016年持平。全年净吸纳量为五年新高，累计达30万平方米。年底平均租金同比增长3.7%，达每月每平方米136.7元，创历史新高。租赁需求主要来自金融业（43%）、房地产行业（25%）以及科技通讯新媒体-TMT行业（10%）。

　　展望2018年，将有7个新增项目，累计为市场带来约62.7万平方米的面积，其中七成位于钱江新城，预期将进一步推升该商圈成熟度。鉴于杭州经济成长仍在上行通道，租赁需求有望维持正向成长，全市空置率可能受到新增供给影响而上升至23%，但租金表现仍将保持温和递增趋势。

　　杭州零售市场在2017年展现新格局，全市新增量体达79.2万平方米，市场进入多核心发展阶段。

　　受惠于新商场高开业率、现有商场陆续补齐品牌的市场状况，年底空置率同比下降0.1%至4.0%。租金表现部分，多数商场续租租金维持稳定涨幅，但部分业主为吸引集客力较强的品牌进驻，租金议价空间弹性增加，统计四季度购物中心首层平均租金报价为每天每平方米24.8元。

　　延续2017年的走势，2018年杭州将持续迎来32.7万平方米的新增供应，并平均分布在各个商圈。

　　昆明优质写字楼崛起 月平均租金每平米98.66元

　　昆明经济近几年快速发展，城市地位有所提升，优质写字楼逐渐崛起。2017年，昆明新增两栋优质写字楼，全市存量新增61956平方米至1213830平方米。

　　2017年以来，昆明市开始明令禁止住改商行为，部分原来在住宅内办公的企业陆续搬入写字楼，使得写字楼租赁市场活跃度有所提升。至去年底，昆明优质写字楼空置率相比上半年下降4.82个百分点。分区域看，西山区空置率下降最为明显，相比上半年下降12.07个百分点。

　　租金方面，截至去年底，昆明市优质写字楼的平均租金为98.66元/平方米/月，低于全国一线城市和热点二线城市平均租金水平。由于五华区和盘龙区较早着力发展楼宇经济，加之交通区位优势，使得租金处于全市高位。其中五华区租金以108.6元/平方米/月的水平略高于盘龙区。

　　各行业租户中，金融业在整体市场中表现最为强劲。

　　海洋局最严围填海管控措施 禁止围填海开发商业地产

　　近日，国家海洋局陆续公布福建、海南等第一批6省(区)海洋督察情况以及反馈意见。国家海洋局副局长林山青表示，结合督察整改工作，将采取"史上最严围填海管控措施"。

　　管控措施提到：围填海形成的、长期闲置的土地，一律依法收归国有；对批而未填且不符合现行用海政策的围填海项目，一律停止；通过围填海进行商业地产开发的，一律禁止。

　　据悉，管控措施明确，未来原则上不再审批一般性填海项目，围填海重点保障国家重大建设项目、公共基础设施、公益事业和国防建设等四类用海项目。

　　林山青表示，将禁止渤海海域的围填海，暂停受理和审批围填海建设项目用海，暂停受理和审批区域建设用海规划，暂停下达围填海建设项目用海指标，以及暂停选划临时倾倒区。

　　此外，全国重点海湾、海洋保护区的核心区等重点区、重点河口区域、重要滨海湿地、重要砂质岸线等海域也禁止围填海。

　　据介绍，到2020年，全国将完成不少于66个海湾的整治，完成不少于50个生态岛礁工程，修复岸线不少于2000公里，修复滨海湿地面积不少于1.8万公顷。

　　一线城市房价连续15个月回落 坚持房地产调控目标不动摇

　　１８日，国家统计局公布的"２０１７年１２月份７０个大中城市住宅销售价格变动情况"显示，１２月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续１５个月回落，二三线城市房价环比微涨。２０１８年，在"房住不炒"的定位下，楼市调控仍将一以贯之，同时各地将因城施策，针对各类需求实行差别化调控政策，长效机制也将加快建立。

　　国家统计局数据显示，１２月份，７０个大中城市中１５个热点城市新建商品住宅环比价格均在平稳区间内变动，房地产市场总体继续保持稳定。

　　从同比看，有９个城市新建商品住宅价格下降，降幅在０．２至３．０个百分点之间，这些城市新建商品住宅价格低于上年同期水平。其中，深圳和成都房价已连续４个月同比下跌，北京、无锡、郑州、合肥、杭州、南京、福州等７个热点城市房价则连续３个月下跌。

　　据国家统计局初步测算，１２月份，一线城市新建商品住宅价格环比持平，二手住宅价格环比下降０．１％。二、三线城市新建商品住宅价格环比分别上涨０．６％和０．５％，涨幅比上月均略微扩大０．１个百分点；二手住宅价格环比均上涨０．３％，涨幅均与上月相同。

　　数据显示，与１１月相比，１２月新建商品住宅价格上涨的城市有５７个，比上个月多７个；下降的城市有７个，比上个月少３个。环比价格变动中，最高增幅为昆明的２．６％，广州、蚌埠、北海和赣州同以０．３％的幅度领跌。

　　我国将逐步改变政府作为居住用地唯一供应者的情况

　　国土资源部部长姜大明１５日在全国国土资源工作会议上说，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

　　据悉，为增加租赁住房供应，构建购租并举的住房体系，拓宽集体经济组织和农民增收渠道，按国土资源部、住房城乡建设部部署，北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都１３个城市正在开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

　　姜大明说，国土资源处于供给端的重要位置。在深入推进供给侧结构性改革中，全系统坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，明确"住宅用地是保障住有所居的、不能用来炒作投机"，强化分类调控、因城因地施策、制定住宅用地中期规划和三年滚动计划，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，努力稳定社会预期。