收藏 商业地产投资成为房地产信托三大转型方向之一

2017年，房地产信托在争议中前行。一方面，房地产信托在去年实现逆势增长，另一方面，围绕房地产信托违规处罚的案例也逐步增多。

　　在压缩通道的行业发展大环境下，2018年房地产信托的机遇为何？业内人士认为，房地产信托将围绕真实的股权投资、商业地产投资、标准化融资等三个方向转型。

去年12月份收益率7.48%创新高

　　信托业协会数据显示，截至今年三季度末，信托业投向房地产领域的资金信托余额2.07万亿元，占比10.01%，比2季度末增长近1个百分点。这也是2015年以来信托资产投向房地产领域占比首次超过10%。

　　而用益信托在线数据显示，2017年全年共成立房地产信托1468个，成立规模3822.33亿元，平均期限1.77年，平均年收益率7.08%。用益信托研报认为，2017年房地产企业的资金需求比较强烈，融资渠道主要依赖于信托，因此推动了信托资金投向房地产领域。

　　国投泰康信托研究员沈苗妙对《证券日报》记者表示，2017年以来，由于银行贷款、发债融资、私募基金等房地产企业传统融资渠道受限，信托成为房地产企业的重要融资渠道，因此2017年以来信托公司房地产业务增长较快。2018年，信托将依旧是房地产企业重要的融资渠道，房地产信托继续是信托的重要业务方向。

　　此外，资金面的紧张使房地产信托产品的收益率不断走高，《证券日报》记者据用益信托数据统计，2017年12月份成立828只集合信托产品，共募集资金2220.51亿元，环比增长11.7%，平均收益率为7.12%。其中成立房地产信托产品136只，募集资金301.98亿元，平均收益率为7.48%领衔。也创下今年以来房地产信托收益率的新高。

　　而今年房地产信托收益仍大概率维持高位。沈苗妙认为，主要原因有：第一，2018年货币政策要“管住货币供给总闸门”，市场资金面总体将偏紧；第二，2018年金融去杠杆将持续，可进一步引起市场流动性紧张，抬高短期市场利率；第三，随着打破刚性兑付推进，房地产信托产品收益率分化将会加大，部分产品的风险溢价会上升。

　　三大转型方向

　　进入2017年以来，违规开展房地产信托业务更被列入信托公司现场检查要点。去年5月份，北方信托因“违规发放房地产贷款”被天津银监局罚款20万元；无独有偶，昆仑信托亦在去年10月份因“违规向房地产开发企业发放流动资金信托贷款”被宁波银监局罚款20万元。

　　并且，去年对房地产信托的严查甚至蔓延到其他金融机构。2017年4月份，招商银行上海分行被上海银监局处以420余万元的罚款，违法违规事实是“该行以‘投资资产管理计划发放信托贷款’为通道，向某投资管理有限公司放款，部分资金用于支付土地出让金”。

　　在去年12月底，银监会发布的《关于规范银信类业务的通知》中规定，“不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。”

　　在“去通道”的压力下，传统房地产信托业务将如何转型？国投泰康信托研发部研究员沈苗妙认为，信托公司房地产业务将向提高专业能力、进入新型业务领域、探索新型业务模式等方向转型。

具体而言，主要有三个方面。首先，将开展真实的房地产股权投资。信托公司开展真实的房地产股权投资，一般联合一定区域市场的主流开发商，重视项目所在区位和合作伙伴的操盘能力，深度介入项目开发，获取固定收益和项目分红。在风险控制上，信托公司控制项目公司或者拥有重大事项的一票否决权，对项目开发进行现场资金监管。

　　其次，要开展商业地产投资。随着一线城市房地产进入存量时代，信托公司重视存量物业的升级改造机会。信托公司设立私募不动产投资基金，收购商场、办公楼、长租公寓等物业，通过对物业进行升级改造，在较短时间内提升物业租金。在持有物业并运营一段时间再通过整栋转让，或者通过发起REITs实现退出。商业地产投资所需专业能力很高，信托公司一般设立专业子公司或专门业务团队开展此类业务。

　　再次，探索标准化融资。针对传统房地产信托融资成本较高、期限较短的劣势，信托公司开发标准化融资产品，包括物业收费权、购房尾款资产证券化业务，发行ABS或者ABN，对接资本市场，提高融资期限，降低融资成本，为房企提供延伸服务，拓展信托公司与大型优质房地产企业合作的空间。