收藏 孙鹏阳：联合办公空间是科技发展和时代变迁需求

嘉铭投资（集团）有限公司副总裁孙鹏阳应邀出席并参加了"新时代下的商办力量--回归本来，重构未来"圆桌对话论坛。孙鹏阳在论坛上表示，联合办公对高端物业的影响是逐渐深入的，影响的深度是逐渐加强的，联合办公和高端物业之间的相互冲突和替代性没有到达猛烈撞击的程度；联合办公是技术的革命、时代的变迁对办公空间的需求带来的变化。

　　以下是孙鹏阳发言全文：

　　谢谢玉龙总把这么一个热点话题交给我，其实联合办公很早出现在美国硅谷，但是这两年在国内的发展特别迅猛，很多原来是小的投资商进来，或者wework进来，但现在很多国家队也进来了，在做联合办公。

　　从我们真正的运营体验的角度来讲，从操作的务实的层面看，实际上截止目前，联合办公和高端物业之间的相互冲突和替代性没有那么高，我们和马总、齐总刚才在会前也沟通过。大家还是没有达到猛烈撞击的程度。其实这种情况我们可以从具体的租赁业务来看。

　　我们在接触到高端物业的客户的时候，在选择办公空间的时候，在备选名单里面是不太可能把高端物业和联合办公放到一个名单上选的。但是这样看只是说从眼前的可能对收入影响的角度，但是实际上如果我们去换一个角度来看联合办公，对高端物业的影响是逐渐的在深入的，影响的深度是逐渐加强的。

　　我们对联合办公的认识也是有一个逐步深入的过程，联合办公在2013、2014年作为一个现象出来的时候，我们还是非常重视的，这是提供办公空间的，我们看了很多国内外的项目。单位的感觉是拿起来了但是又放下了，感觉还是两盘不同的生意。其实高端物业主要的客户群体还是处于企业成熟期或者成长后期的企业。在企业初创期或者成长前期对两件事情的敏感度是特别高的。一件是成本，因为它刚开始初创或者运营不是很稳定的时候，尽量控制风险，就会完全控制它的投入。第二是灵活性，就是它可能会转型的很快，这时候你很难想象一个在这样状态的企业，去找一个很高成本的高端物业，把这个周期固定三到五年就完全固定下来，这对处在这个状态的企业是很难想象的。但是我觉得联合办公在当时给了这样的企业非常贴合的选择。

　　这是这两年我们对联合办公的认识是逐渐深入的，有两件事情在这个过程当中给我们的影响特别大。第一件就是技术革命和技术创新，这是感触特别深的。大家现在都在讲其实目前的这种技术革命在飞速的成长，你不可想象的速度、指数级的速度在成长。原来说互联网+是一个话题，现在互联网已经遍布到城市和乡村，包括移动支付，老太太、老大爷包括菜市场的阿姨、路边摊都可以，还有云计算，云计算原来只是一个试验或者概念性更多一点，但是现在我们看到商务应用已经雨后春笋般的出来。这种技术的变革带来了企业层面的巨大的变化。

　　全球的企业，其实不论你是地产行业还是非地产行业，大家的一个核心问题现在都面临着拥抱变化，都在转型，每个企业、每个行业都在转型。大家都很了解比如恒大转做矿泉水、做乳业，万科有一个沃土计划，沃土计划最核心的一点是，要把这个土搞肥沃，在上面做什么呢？要试验，可能是种稻子、种玉米，但看哪个做得成，不确定性特别大。它的组织架构也在变革当中，变化特别快。比如它有很多合伙人制度。房地产这样，大的外资企业也这样。

　　比如柯达，柯达原来是巨无霸的企业，数码照相技术在它手里，但是它错过了这个机会，生存环境完全被挤压了。而现在数码印刷技术，全球90%的技术是在它手里。比如现在体育彩票、影视海报几乎都是它的技术。现在它转型成功了。但是这个过程当中是相当痛苦的。在这个过程当中，也映射到对办公空间的需求，因为你在变革、不断改变、不断试，一批人没了，这个业务砍掉了，首先对办公空间的要求就是，在变革当中首先要控制成本，因为要试。第二是要有灵活性和多样性，可能这波人没有了，办公空间就不要了。这个时候成本的控制、灵活性和多样性是联合办公非常好的一个特色，也迎合了这些大企业在这方面的需求。这是第一点。

　　第二个比较重大的影响就是千禧一代，就是1984年到2000年出生的这一代，他们已经成为全球劳动力市场的主流，我们的员工基本都是90后，大家都讲00后也出来混了，已经成为市场的主流了。这一批人他们其实是伴随着互联网成长起来的，他们对办公空间的需求跟前几代人都完全不一样，他们要求的办公空间是要更开放、更透明、更有趣、共享、跨界，这都是他们对空间的要求。这群人他们已经成为劳动力市场的主流，在这种情况下，我们服务的是企业，企业为了竞争人才，是会把自己空间做改变，来迎合这部分主流劳动力市场的人群的需求，这是必然的。所以这个其实对整个办公空间的影响是很大的。这恰恰是联合办公出生就带有这个属性。所以这是联合办公非常棒的地方。

　　现在与其说是联合办公对高端物业的影响，还不如说是技术的革命、时代的变迁对办公空间的需求带来的变化。这是这个背后非常根本性的问题。

　　但是联合办公是首先出来的，所以它们是敏锐的，这个影响是很深远的。看到商办这个市场，最开始说要开发，开发的影响也是有的，开发首先要拿地，第一是位置，第二是位置，第三还是位置，位置是压倒一切的因素。但是现在开始，我们看到很多这样的机会，位置是重要的，但不是像原来那么重要了。相反，我看到过很多统计数据，全球大概54%的人群会有5天的时间在家里办公，会有30%多的人会选择在一部分时间在咖啡厅这种空间来办公。也就是说这些人群也是很大企业的公司，他们不见得一定要在核心地段的高端的物业里来办公，他们可以选择很灵活的空间。你在开发的时候，即使位置稍微偏一点，但是最重要的IT基础设施非常好，一样可以做到非常好的资产，拿到很好的回报。这是对商办地产影响非常大的。

　　再说到设计上，在设计上也一样，我们最早的时候大家都说要有很好的平面，这个平面是方正、好用的。核心筒一定要在中间的，因为这对传统的办公空间来讲，是很好布置工位的。但是变化了，现在需要开放的、透明的、跨界的、共融的空间，所以这种设计就慢慢淘汰了。设计上这只是一个小点，会有很大的影响。当然对运营商影响就更多了。我们深深的体会是，我们的客户很大的大型公司，他们为了争夺人才、争夺主流人群，他们在高端物业里面传统的办公空间的时候，他们拿过来做改造。我们也跟客户经历了他们改造的过程，包括他们的改造空间很有趣味，比如有热带雨林区、有小农场、小草坪、有咖啡店等等，这就是他们做出的变化，我们提供服务的客户已经变了，我们高端物业是一定要变的。

　　包括未来怎么运营，物业怎么适应这种变化，到底提供什么样的配套来服务办公空间，这些都会有很大的变化。

　　所以联合办公的理念，营造的方式，对高端物业的影响还是蛮大的，这还只是刚刚开始。