收藏 王玉龙：联合办公与高端写字楼是共赢共享的关系

荣盛兴城投资集团副总经理王玉龙应邀出席并参加了"新时代下的商办力量——回归本来，重构未来"圆桌对话论坛。王玉龙在论坛上表示，技术的发展、共享经济的风潮、国家的双创政策，都促进了联合办公空间在中国的发展。更深层的原因是，联合公空间切合了年轻一代的需求，为企业带来了更方便的租赁方式，也为员工带来了更好的工作体验。

　　以下是王玉龙发言全文：

　　大家知道，3月26日，北京市发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，在建在售商业、办公类项目（以下简称"商办类项目"）销售对象限定为合法登记的企事业单位、社会组织，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。而开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米。有观点认为，326商办限购宣告北京商住市场的突然死亡，根据建委的数据近来成交量几乎为零，有业内人士用灭顶之灾形容，其对写字楼市场的影响将远超预期。

　　这个文发出来之后，市场的反响非常大。在我的理解，原来最早发这个文的初衷是，很多地产公司打着商业地产的名义去做住宅，这个应该是原因之一。但是政策就是这样，政策一般都是一刀切，这个政策规定在建、在售的商业办公类的项目，销售对象限定为合法登记的企事业单位和社会群体，就是说不允许针对个人了。同时银行贷款也开始限制了。商办类对个人全部暂停，而且也有分割的限制，要求分割不能低于500平米。所以市场的反响非常大，甚至近期的交易为零。

　　有观点认为商业办公面临着三大挑战。一是总的体量大，二是供应商增加，三是库存增多。很多项目不能去做住宅了，就没有办法，必须搞成商业。搞成商业的团队和搞成住宅的团队是不一样的。

　　如何激活存量资源已成为越来越多的房企的新课题，地产商以及各路地产基金也开始转型，各类长租、短租公寓，各类孵化器，各类利用存量房改造、城市更新，联合办公、商业、园区产品纷纷出现，且逐渐成熟。

　　两位嘉宾都提到了回归本来。但是一边是回归本来，一边是在讲创新。创新是中国固有的名词，在其他国家还听不到，现在又流行土地改革、长租公寓、联合办公，联合办公也是这几年的新词，其实最早的联合办公应该是wework，它其实进驻了30多个国家，市场估值在300亿美元左右。现在在北京又有一个新军，我的老领导毛大庆做的优客工场，现在也是风生水起。其实共享办公这个概念也是国家在双创的背景下，大力扶持和鼓励的。比如嘉铭中心是20块钱左右，这么高的价格，你有没有决心拿出一层做众创空间呢？那么贵的租金，拿出来做众创空间，我又不会玩，干吗呢？但是我觉得这是个趋势，这个趋势是众创空间背后的属性是什么？我们要去想一想。比如说它有更多的金融属性，但是你把写字楼租赁出去就没有了。也许我在租的方面赚的并不是很多，但是在投资方面也许赚得会更多。

　　技术的发展、共享经济的风潮、国家的双创政策，都促进了联合办公空间在中国的发展。更深层的原因是，联合公空间切合了年轻一代的需求，为企业带来了更方便的租赁方式，也为员工带来了更好的工作体验。

　　表面上看，联合办公空间通常租用整层写字楼进行改造，这有助于提高写字楼的出租率，与写字楼是共赢的关系。但随着联合办公空间的发展，它不仅在蚕食写字楼利润、分流写字楼客户，而且吸引媒体和资本的注意力，占据了目标客户和投资者的心智。

　　联合办公刚才说的几个词比较好，一个是共享的概念，一个是平台化，我们搭建的是一个平台，让这个平台形成裂变，形成裂变之后变得更有价值，应该是这么理解。就像马总，一听她介绍的口气就知道原来是从商业转过来的，联合办公虽然是共享办公，能不能共享一下厨房、共享一下餐厅，大家这边办着公，那边一块炒着菜，还有共享公寓。刚才齐总已经邀请大家了，明年让齐总发起一下，我们到那好好学习学习，我们把联合办公做得风生水起，祝愿你们在这块取得更好的成绩。

　　刚刚说完联合办公，我也想未来的办公方式肯定是改变了，因为我们坐在台上有60后、70后，以后就不是我们坐这了，以后都是00后，00后他们的思想跟我们完全不一样，如果发生这么大的改变，这种大宗资产将来到底应该是什么样子。很多人是由机构持有多一些呢，还是地产商持有多一些，到底会变成什么市场？

　　很多企业现在做产业园都存在什么心态呢？齐总刚才说我们拿地拿不着了，能不能做产业园？其实不应该这么理解。最早做产业园，就是圈一大块地，给政府讲两个故事，引进一家企业，实在引不进来，我就投一家企业。把企业引进来了，单独税收了，给我点住宅吧，赚了很多钱。但这条路明显行不通的。现在地方政府也聪明了，所以产业园要想做，就想踏下心来做，但是很多人认为我还要进入，因为产业园控制了资源，就能控制土地，这是房地产转型要走的一条路，但是产业园里问题比较多，比如涉及到土地整理，涉及到一级开发，涉及到整体的产业招商，涉及到后端的运营，涉及到一系列的问题。