收藏 李杰：写字楼市场呈现多中心发展趋势

高力国际华北区董事总经理李杰对中国写字楼市场进行了回顾与展望，与现场嘉宾重点交流了三个问题：中国宏观经济将会怎么驱动房地产的发展，全国主要城市写字楼市场的状况，当下市场比较流行的热点话题。

以下是李杰演讲实录：

　　各位朋友大家下午好！我是来自高力国际华北区董事总经理李杰，今天很高兴在这里见到这么多新老朋友。我很荣幸代表高力国际与大家分享中国写字楼市场的回顾与展望。

　　从1991年加入到房地产行业到今天26年时间，我一直没有离开过这个市场、没有离开过这个产业。在全球很多重要城市生活、工作、学习过，尤其在最近十年，在上海、武汉、北京工作，所以让我有了很好的全局视野去了解中国不同层级城市的写字楼特征和发展驱动力。

　　今天我想代表高力国际和大家沟通三个议题，一个是中国宏观经济将会怎么驱动房地产的发展。第二是全国主要城市写字楼市场的状况。第三是谈一下有哪些热点话题比较流行。

　　宏观经济是驱动整个房地产界发展的支柱，尤其对写字楼市场来说，从宏观经济整体GDP水平到第三产业GDP水平，都是和写字楼的租赁、销售直接呈正向相关性。我们回顾一下2016年全国GDP达到74.4万亿，增幅是6.7%，第三产业增幅达到7.8%，而第三产业增加值占到整个生产总值的51%，突破了整个半壁江山。

　　我们再来细分一下，把它分成一线城市和二线城市来梳理。一线城市中，北上广深的GDP增幅都在6.7%到9.0%，北京是6.7%，因为基数非常大，深圳是9.0%。这四个城市中，第三产业增加值的增幅也是明显高于整个生产总值的增幅的。这个差距从0.4%到2.7%，上海三产增幅比全部GDP增幅更明显，达到2.7%。

　　接下来看一下二线城市，东北重镇沈阳，除了这个城市之外，其他所有二线城市都比一线城市更好、更快的GDP增幅，三产的增幅远远好于GDP增幅。二线城市中的排头兵就是杭州，GDP增幅和第三产业增幅都是排在整个二线城市榜首。

　　说到宏观经济，我们也不妨回顾一下整个写字楼的投资总额的变化。在2009年到2013年，由于四万亿的刺激，写字楼投资总额不断高速飞升，年均增幅超过30%，达到40%，而这些年逐渐回落，回落到比较稳健的水平。去年全国写字楼投资总额是6533亿元，在其中北京和上海都是690多亿元，几乎是10.7%的比例。我们可以看到，在未来三到五年，整个写字楼市场的投资额会维持在稳健的但是单个数据的增长。

　　前两天我和远洋集团领导见面的时候，远洋集团领导说，李杰你有25年党龄，你有没有好好研究过十九大？我说我们高力国际详细深刻的研究了十九大。接下来我要给大家分享三张PPT，就是专门讲述十九大对于写字楼市场的影响。

　　十九大报告里面讲到三个议题是跟我们写字楼市场发展非常息息相关的。第一，要重点发展实体经济。做过写字楼的都知道实体经济的成长是写字楼的命脉、是写字楼的基础。第二，十九大报告中提到，要加速发展现代服务业，现代服务业是以人为本的产业，现代服务业在整个办公楼市场中是主要的租户，对租金的承受能力会比较高。第三，要建立外资进入中国的准入条件，同时对外资企业要一视同仁。大家可能知道五年前，外资企业在整个写字楼租赁市场中是主力军，经常达到70%、80%的市场份额，而今天它已经被国内市场所取代。国内企业租户对高品质的面积更大的租户需求来得更强，而在这样的十九大的精神指引下，也许我们所有的租户、租赁人员能够迎来又一次外资企业进入中国的高潮。

　　再看一下在十九大中提出来要尽快的加速建设先进制造业，同时把互联网、高科技、人工智能与实体经济深度融合，这意味着我们未来一些高科技虚拟经济、还有双创企业都需要办公楼。你们未来面对的是规模从小到大不等面积的组合。

　　十九大中也提到了，三大国际战略是："一带一路"、京津冀协同发展、长江经济带。京津冀协同发展，大家在京津冀生活过的，我在长三角生活了12年，在珠三角生活了11年，我明白感觉到经济的发展是割裂的，每个城市之间是脱离的，不像长三角、珠三角发展那么有序。未来我们的发展将会通过一河、双城、三轴、四区来连续开发、有序的开发。说到长江重油城市经济带，是覆盖整个11个省市的战略经济带，目前人口和GDP总值都超过全国的40%。而中央政府要着力将长江经济带打造成全世界最有影响力的内核经济带。

　　下面来看一下主要城市写字楼。现在有很多从外地来的朋友们，我待会儿会分享11个城市的需求、供应、市场指标和未来预测的值。

　　来看一下左手边第一幅图，是一线城市的供应和空置率的水平，一线城市的北上广深，只有北京、上海的市场存量超过600万平方米，而广州和深圳的存量是400到500万平方米，深圳是空置率最高的，达到17%，北京和广州的市场空置率只有8.7%到8.9%左右，相对是比较健康的。

　　右手边第二幅图，租金，租金排序是北京、上海、深圳、广州，北京租金今天是在330元左右，上海是310元，深圳是230元，广州是170元。

　　再看一下二线城市，二线城市除了杭州和武汉之外，杭州和武汉都已经突破200万平方米的存量，其他城市都是在100万到200万之间。如果看空置率的话，沈阳、天津、成都、武汉都已经远远超过30%，而只有南京是在11%左右，是相对比较健康的水平。再看一下租金，通过这些租金线大家可以看到，在这些重点二线城市中，南京、杭州租金比较高，是在130元/平米/月，和北京的330除一下的话，是40%。特别巧的是南京、杭州的GDP总额和第三产业增加值也是北京的30%到40%左右，我们还没有做过大量城市的回归分析，但是我们觉得这是无独有偶的巧合。

　　具体是哪些租户在极大吸纳面积呢？在一线城市是这四大类租户，金融业、专业服务业、互联网高科技业、房地产相关的行业。但是二线城市稍稍有些不同，因为二线城市人力资源不足以支撑专业服务业的快速发展，因此二线城市中专业服务业并不是特别强劲的需求来源。金融、科技互联网和房地产相关的是主要的收入来源，也是你们进入这些城市去抓的租户。

　　如果把目光投到纽约、伦敦，除了传统的金融行业、现代服务业的租赁面积比较大之外，在2017年上半年的最新数据显示，高科技和传媒吸纳很大面积，以英国伦敦金融街为例，今年上半年传媒业和高科技业吸纳面积是新增面积的34%，甚至远远超过金融和现代服务业。因此我们可以给大家提出一个建议是，在一些一线城市，北上广深，也许未来高科技和传媒业是需要咱们去抓住租金的租户来源。

　　接下来给大家三个排名。第一个排名是存量排名。今天我们存量排名是北京、上海、广州、深圳，这是一线城市排名。但是在三年之后，截止到2020年，这个排名可能会发生变化，因为未来三年中，深圳会出现400万平方米新增供应量，几乎是今天存量的91%，翻了一倍。主要新增增量在深圳的前海和后海区域。广州有超过300万平米的新增供应量出来，主要集中在广州的琶洲地区。北京有将近200万平米的新增供应量，是在国贸对面的地方。上海未来三年供应非常有节制，只有130万平米左右。

　　再看一下二线城市总存量排序是：杭州、武汉、成都、苏州、天津、沈阳、南京。未来我们可以看到很多城市会有层出不穷的新增供应量面世。

　　看一下新增供应量对租金的影响会怎么样。这是租金排序，一线城市排序是：北京、上海、深圳、广州。北京是330元，上海是310元，深圳是230元，广州是170元。

　　看一下二线城市排序，南京、杭州、武汉、天津、成都、沈阳、苏州。二线城市中杭州和南京租金最高，达到130元平均租金。在所有城市中只有杭州和苏州深色的部分是长于浅色部分的，代表只有这两个城市在未来三年可能会出现租金的微幅增长。而其他所有城市从一线到二线城市都会出现租金回调的趋势。

　　第三个排名是空置率排名，一线城市排序是：北京、广州、上海、深圳。未来三年时间内，上海是一线城市中总为健康的城市。

　　二线城市空置率排名，从低到高是：南京、杭州、苏州、武汉、成都、天津、沈阳。但是在未来也会发生巨大变化，由于经济的发展，由于供应量的上升，最高值在成都，会突破50%的空置率。沈阳也会接近50%，而南京、武汉、天津会到40%的空置率。二线城市中最为健康的城市是杭州和苏州。

　　关于办公楼我想分享四个话题。第一，多中心发展趋势。

　　2010年我在上海的时候，我就观察到上海已经从两个中心逐渐往外扩散成多个中心。北京也一样。原因有三个方面。第一，主要城市的轨道交通系统发展非常迅猛，北京、上海今天的地铁里程数已经排在全球第一、第二位。第二，每个区政府都要打造自己的商务区，要建设楼宇经济。第三，各种企业层出不穷，他们对办公楼空间、成本都有不同要求，因此就导致了由中心向外面扩散几面开发的布局。今天这样的多中心格局在成都、武汉的复制过程中，成都从传统的春熙路逐渐向南部新城扩展，在武汉从传统的项目区比如新天地区域主要扩展到制造业集聚区。

　　第二个热点话题，旧改趋势。很多原因，很多一线城市和几个主要二线城市对商业地产的供应是限制的，比如在北京，很早之前五环以内已经不再审批、不再供应任何商业用地了。还有现在零售业态的百货业态受到打压非常大，因此零售也会出现改变的格局。另外是酒店，长达15年、20年，把酒店改成写字楼，有更好的投资回报。

　　在北京盈科中心，7.5万平米的项目，就是由零售改的办公楼，非常成功。上海亨通广场对面的五星酒店正在通过四层改三层的格局，改成办公楼，明年年底面市，我们也很期待它再次展现出活力。

　　另外是联合办公的扩张。联合办公对很多业主来说是很好的利好，因为联合办公会租赁很大的面积，同时让你的租户组合更加灵活。另外，联合办公是完全呼应了中国从中央政府到地方政府的双创的号召。

　　我们知道Wework已经进入中国，正在和我们的老客户远洋集团展开合作。

　　人工智能是一个我们绕不开的话题，绕不开是因为我们自己的职业可能会被人工智能所影响，甚至所取代。还有一点是，人工智能对整个房地产的格局也会产生巨大影响。人工智能并不是指它的机器人这个单体的概念，更多是通过一些程序、通过一些感应探头、通过物联网，让我们的生活和工作更加便利、更加快速。

　　您右手边这幅图是来自荷兰阿姆斯特丹的The Edge项目，这个楼里面布置了超过2.8万个探头，通过这些探头把所有数据传输到中控系统，减少打量了人力成本，让工作变得更加高效。

　　我的演讲中有非常多的数据，这些数据将通过高力国际的新闻平台进行发布，如果大家有兴趣的话，可以拿起手机扫描右上方的二维码。

　　十九大精神给我们办公楼领域带来了非常好的利好消息，因为实体经济、现代服务业都会促进对写字楼的吸收，这是所有办公楼从业人员难得的一次机会。