收藏 2017土地市场观察：供应大幅增加、出让方式更多元

近日，财政部公布数据显示，前11个月全国土地出让金就突破4万亿，增长35.3%，已超过2016年全年土地出让金总收入。事实上，仅在今年10月全国300个城市共推出土地2883宗，环比增加13%，同比增加37%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1027宗，环比增加35%，同比增加81%。

　　而在土地供应大幅增加的同时，也伴随着出让方式的变化；房地产市场调控逐渐深入，正不断传导至土地市场，给地价、房价带来深远影响。新现象之下，土地市场未来将呈现何种趋势？当高自持遇见低限价，房企盈利又将如何破解困局？

2017土地供应大幅增加 出让方式呈多元化

　　房价与地价之间的微妙关系一直是市场热议的焦点。对于土地市场来说，2017年是个转折的年份。土地供应的大幅增加也伴随着出让方式的变化，将给地价、房价带来深远影响。

　　截止11月，全国50大城市卖地收入刷新历史同期记录，同比2016年同期的22028亿上涨幅度达到了35.3%，有18个城市卖地金额上涨幅度超过100%。其中北京、杭州土地出让金均达到了2千亿；南京、苏州、重庆、上海、天津、成都也超过了1000亿。预计2017年全年，有望有超过10个城市以上卖地接近或突破千亿。

　　在土地数量大幅增加的同时，溢价率下降、拍卖规则变化等现象则成为土地市场的另一面。相关机构数据显示，今年10月全国300个城市土地平均溢价率为24%，较去年同期下降18个百分点。更有数据显示，截至11月17日一线城市已供应住宅用地平均溢价率仅有19.04%，较2016年下降了47.86个百分点。

　　对于今年土地市场的特点，袁丽昆概括为“限房价，竞地价”、“联合拿地”、“倾囊拿地”、“密集供地”和“三分天下”。她表示，2017年土地市场和楼市对比形成了冰火两重天的局面。一线城市土地溢价率在25%，二线城市大概在30%，三四线城市土地溢价率已经接近了70%，土地价格增速也很快。但一线城市以及合肥、南京这些热点二线城市，商品房成交的降幅出现了一个大的下滑，有些城市甚至已经下降了50%以上。这一现象内因则是因为，无论是一线楼市下行还是三四线楼市的上涨，都需要开发商积极拿地以实现下一轮周期的经营目标。

　　作为今年一线城市宅地供应量提升幅度最大的北京，土地市场特点无疑具有典型性和参考性。对此，赵秀池表示，在“房住不炒”的总指导下，北京土地供应增多，但开发商依然竞争激烈，需要抱团取暖、抱团拿地；如果说土地数量大幅增加是“A面”，那么溢价率下降、拍卖规则变化等现象则成为土地市场的另一面。

　　对冲高房价下 开发商需转变思路

　　2017年，不少开发商都意识到市场正在发生变化，尤其是在土地市场。过去，价高者得的拍卖模式也带来了一些弊端，特别是“地王”频现。但今年土地市场由限价商品房用地、自持用地和共有产权房用地“三分天下”。对此，袁丽昆表示，当前土地市场三分天下的大背景下，开发商溢价率空间已经非常小。对于一线城市来说，如果开发商不能实现高周转、高效能的话，在这么低的利润空间下拿地，压力还是很大的。换言之，传统简单粗放的开发模式，最起码在一线城市将告一段落了，未来如果想赢得更好的空间，开发商面临的是从开发到开发+运营的转型。

　　而无论是土地供应大幅增加还是土地自持自用，都是为了对冲高房价，平稳房地产市场健康发展。去年12月16日闭幕的中央经济工作会议明确了2017年楼市的发展方向，强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，在此基调下，土地供应增多、自持自用等长效机制对于调整房地产供应结构、稳定楼市起到了作用，并指出政府对于租住者不断赋权也需要消费者转变理念，“租房居住也能如意，是租是买因人而异”。

2018年土地供应因城施策 坚持多层次土地供应体制

　　事实上，随着房企经济圈布局战略加强与资金链变化，土地市场呈现一个明显特征：今年下半年以来，全国各地土地供应增多，一边是热点城市优质土地竞争仍然激烈，一边是不少区域土地频频流拍，土地市场表现出冷热不均。

　　对此，袁丽昆在预测2018全国土地市场表现是时表示，未来土地供应更加合理，国家会根据商品房库存的消化周期来供地。另一方面，则将坚持“三分天下”的多层次土地供应体制，而上海这样的一线城市也极有可能跟进。

　　对于2018年北京土地市场，赵秀池则表示，土地供应将实现因城施策，因地制宜。以北京为例的人口净流入城市将加大土地供应，而三四线人口流出城市则将减量供应。除了商品房外还要加大保障房的供应，尤其是共有产权房还有租赁房，包括集体建设用地上，实现十九大说的多主体供应、多渠道保障，然后来落实房住不炒的精神，促进房地产市场的平稳健康发展，土地是源头。