收藏 万亿租赁市场即将来临，REITs将成为新的价值投资洼地

一.

　　历史沿袭悠久，海外REITs市场已发展成熟

　　房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称REITs）是实现不动产证券化的重要手段，是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs于 1960年发源于美国，全球市值截止到2016年已达1.8万亿美元。

REITs按照不同的分类方法，可以有不同的类型，但通常来说，以投资对象为分类标准居多，主要为权益型、抵押型以及混合型。表1 REITs的分类

海外市场历史悠久，且规模庞大。美国是最先布局REITs市场的国家（1960s），随后其他海外市场，如香港、澳大利亚、新加坡等也随即进入参与进来，从下图1至4可以发现，2008年之后是海外REITs市场的快速发展期。其中，至2016年，美国市场REITs的发行规模最大，已经达到了1万亿美元，发行数量为258只。

　　海外REITs市场收益可观，风险可控。为何REITs会有如此巨大的海外市场呢？

本文通过美国市场REITs和相关股票以及债券指数的对比，从数据中直接观察出他的“吸引力”，发现自2000年1月至2016年12月，无论权益型REITs还是抵押型REITs，月平均收益率皆大于各指数，并且发现抵押型REITs的波动率小于纳斯达克指数的波动率，甚至还发现前者其月度收益率高出后者49个BP。

虽说波动率上变动幅度略高于标普500，但是反观平均收益率/波动率指标来看，其值远高于股票指数，说明相比股票而言，REITs的风险更低、收益更高。表2 美国市场REITs、股票以及债券市场的月度表现（2000年1月-2016年12月）

二.

　　我国REITs市场：

　　巨大的存量市场空间与发展推广中的瓶颈

　　目前我国房地产市场存在着供需结构矛盾的问题，一线城市的购房需求仍然维持着旺盛的态势，而土地供给却没能跟上这种需求。并且房企也始终存在着融资难等问题，房地产企业主要是靠着银行间接融资为主，而通过直接融资的渠道往往受到了限制和打压，特别是2016年9月以来一系列“限购限贷”政策的出台，使得原先房价高涨的态势得到了稍许的缓解。

　　至2025年，租赁市场规模将达到2.9万亿。十九大前，政府相继出台了相关一线城市的“租售同权”指引条例，引导一线城市逐步开起住房租赁市场。链家研究院2016年底发布的《租赁崛起》报告可知，目前中国房屋租赁市场规模是1.1万亿元，预计从2015年到2025年，将增长到2.9万亿元，年化复合增长率为10.18%。图5 全国租赁市场预测数据

　　如果说我国的REITs市场如此巨大，那为何如今尚未形成井喷式的爆发呢？虽然说国内的房企在过去几年中，也相继发行过一些REITs产品，例如越秀REITs、鹏华前海万科REITs等。但是这些产品并不是真正意义上的REITs产品，我们称之为“类REITs”产品，真正意义上的REITs，如成熟市场发行的公募REITs(也称标准REITs)。

国内 REITs 市场如今尚未爆发主要归结于两点：

第一，交易平台、交易与监管政策还未发展和建立完善，正所谓放开容易，但要收紧却很难，若等到市场风险完全曝露出来，就会悔恨晚矣，同时也会使得市场发展受限；

　　第二，中介机构( 金融机构、律所、评级机构以及会计师事务所等) 缺乏对于REITs的认识，很多大型金融目前仍然没有对REITs有一个系统性的认识，包括承做细节和法律税收等要求。

　　三.

　REITs的风险低、收益稳定且可观，将会成为一种新的投资产品

REITs毕竟是一种带有金融属性的产品，故此即使市场空间巨大，可投资的价值性将会决定他未来的成长空间。上文中我们也提到了，国内无真正意义上的REITs，故此笔者特意选出来三只在港股上市的REITs产品，以此来研究其风险以及收益率情况从而发觉他的投资价值。

　　本文利用GARCH（1，1）以及VaR指标研究REITs的投资收益和风险情况，样本选取了三只已经在海外上市的REITs产品，并且加进了华夏上证50ETF以作为对比，数据选取了四个样本从2014年1月1日至2017年11月20日四只基金的日收盘价（缺失值已剔除）。为了消除数据间的异方差性，本文故此使用对数日收益率展开研究。

　　第i只REITs在j日的对数日收益利率定义为：

　　风险低，收益好，价值投资的好产品。

　　从模型的结论来看，回报系数与滞后系数皆不超过1，故满足平稳条件；均值系数来看除了越秀REITs的值小于上证50ETF，其余两者皆大于后者，举例越秀来解释，若预期风险增加1个百分点的话，会导致其预期收益率增加0.000399个百分点。

　　从VaR值来看，三个REITs产品的VaR都小于了上证50ETF，说明REITs的市场风险明显小于股票市场的风险。表3 GARCH模型回归结果以及VaR计算结果

      结语

　　房地产投资信托基金在未来会逐步渗透到我国住房租赁市场中，至 2025 年将会蕴藏着将近 2.9 万亿的租赁住房市场空间，而此时 REITs 将会成为房企在这一领域中的重要融资手段。

　　本文研究发现，RIETs 具有风险低，且收益可观的投资优势，这无疑会为今后房企打开新的融资渠道。