收藏 A股销售20强房企盈利能力排名出炉：“增收不增利”情况改善

“多元化发展在历史上没有长远成功的，最好赚钱的还是房地产。”这是恒隆地产董事长陈启宗在2017年博鳌房地产论坛上多次提到的话。

　　尽管楼市调控重压，今年以来房企仍取得了不错的销售业绩。据中原地产统计，2017年1～10月，碧桂园、万科、恒大、融创等中国房企前20强销售业绩总额3.4万亿元，比去年全年业绩超过4820亿元。

数据来源：中房智库研究员许倩根据上市房企2017 年三季报数据计算整理，数据截至 2017 年 9 月 30 日。净利润率，即销售净利率 =(净利润/ 销售收入)×100%,反映每一元销售收入带来的净利润的多少

　　房企的盈利能力亦有所增强。今年前三季度房地产行业整体营业收入同比增长4.3%，净利润则同比增长26.9%，近年来一直困扰房企的“增收不增利”情况有所改善。

　　据中房智库研究员统计，净利润居前的13家A股房企贡献了整个沪深两市房地产板块净利润总额的八成，行业集中度进一步提升。房地产行业的净利润老大仍然是万科地产。但净利润率(销售净利率)最高的A股房企却不是万科，而是世茂股份，其前三季度净利润率达20.67%，高于万科8个百分点。

　数据来源：中房智库研究员许倩根据上市房企2017年三季报数据计算整理，数据截至2017年9月30日。销售毛利率,简称毛利率，是衡量企业盈利能力的指标。毛利率越高则说明企业的盈利能力越高，控制成本的能力越强。

　　房企整体毛利率也在提高。2017年前三季度上市房企整体毛利率28.7%，较2016年上升1个百分点。据中房智库研究员统计，A股销售20强上市房企中，9家房企前三季度毛利率高于去年同期。毛利率超过40%的房企有2家，分别是华夏幸福和中天金融，华夏幸福以56.43%毛利率居首。华夏幸福的净资产收益率（ROE）也是所有A股上市房企中最高的，达到16.63%，成为盈利能力最强，最会赚钱的房企。

　　千亿级房企绿地控股的毛利率则在A股销售20强房企中垫底，仅13.92%，较去年同期下降了1.55个百分点。值得注意的是，在中房智库研究员上期发布的A股销售20强房企偿债能力报告中，绿地控股的短期偿债能力也是最差的，货币资金对短期债务的覆盖率仅59.3%，二者之间的缺口达438.54亿元。

　　房企前三季度盈利能力增长的原因，一方面在于，不少房企今年在三四线城市销售额大幅提升，而这些项目土地成本相对较低，一定程度上提升了盈利空间；另一方面，前期市场回暖期销售、盈利较好的项目进了结算周期，毛利率有所提升；此外，2015年以来，房企通过低息公司债置换此前的高息债，降低融资成本，带来降费效应，也提升了盈利空间。

　　不过，楼市调控愈严背景下，市场普遍预计四季度到明年房地产销售增速将放缓，届时房企或将面临盈利及资金的双重压力。

　　“增收不增利”情况改善

　　万科仍是净利润老大

　　由于结算滞后，楼市调控导致的销售降温并未体现在上市房企的三季报中。据中房智库研究员统计，A股125家上市房企中，前三季度亏损的房企仅15家，占比12%，远远低于过去两成甚至三成房企亏损的局面。而前三季度净利润同比增长的企业达73家，占比近六成。

　　在中房智库研究员发布的A股销售20强房企净利润排名中，主营收入同比增加的企业有12家，净利润同比增加的企业有14家。有3家房企主营收入下降但净利润却增加，分别是保利地产、金地集团以及中粮地产。

　　净利润之王还是万科。前三季度，万科累计实现营业收入1171亿元，同比仅增长0.04%；实现归属上市公司股东的净利润110.9亿元，同比则大增34.2%。第二名是保利地产，其前三季实现营业收入755.4亿元，同比下降13.3%；但实现归属上市公司股东净利润82.7亿元，同比增长16.3%。金地集团在前三季度营收同比下降的情况下，同样实现了净利润同比上涨。前三季度，金地集团营业收入209亿元，同比下降18.27%；实现归属上市公司股东净利润22.69亿元，同比增长32.32%。

　　净利润同比增长最快的是中粮地产，前三季度实现净利润5.26亿元，同比增长673.73%。今年前三季度净利润率达到13.44%，比去年同期高了8个百分点；毛利率高达36.24%，远高于业内20%左右的毛利率水平。中粮地产方面称，净利润提升主要源于本期结算的部分项目毛利率较高所致。

　　招商蛇口、中天金融、世茂股份、金科股份、首开股份、中南建设6家房企前三季度净利润下滑明显。其中，招商蛇口前三季度主营收入264.86亿元，同比减少了27.89%；净利润37.18亿元，下滑33.73%。尤其第三季度，招商蛇口的净利润仅2.52亿元，同比减少85.87%。

　　招商蛇口指出，业绩下滑是受房地产项目结转时间在年度内分布不均衡及结转项目产品类型不同影响，随着第四季度结转量提升，预计全年净利润可实现公司上市盈利预测数，即不低于103亿元。

　　规模与利润难平衡

　　绿地盈利性最差

　　绿地控股的主营业务收入1803.89亿元，远超万科、保利，规模之大无人能比，但净利润却仅为65.63亿元，排在净利润榜单第三名；前三季度净利润率仅4.73%，远低于万科、保利12%以上的净利润率；与华夏幸福20%以上的净利润率更是相差甚远。进入2017年后，张玉良将精力更多地放在了特色小镇的布局上。

　　万科收获了规模最高的净利润，源于其盘子大。但从净利润率、毛利率这些衡量房企盈利能力的指标看，盈利能力最强的企业不是万科、保利、绿地、金地这类特大规模房企，而是华夏幸福。今年前三季度，华夏幸福实现净利润62.28亿元，同比增长35.3%；净利润率达到20.15%，仅比世茂股份低了0.5个百分点；毛利率高达56.43%，遥遥领先于业内其他房企。

　　华夏幸福主营业务包括产业新城、产业小镇及房地产开发三大类。从业务情况看，华夏幸福在产业新城开发建设销售额远远领先其他两项。7～9月，公司实现园区结算收入额51.5亿元，同比增长160.5%。前三季度园区结算收入额累计达到205亿元，同比增长72.4%。有业内人士分析认为，产业新城开发建设中园区结算收入取得稳步增长，源于华夏幸福在发展模式和盈利能力上有较强的可持续性。而随着公司园区拓展产业发展服务进入规模结算期，产业新城对盈利的贡献将继续提升。

　　据中房智库研究员统计，A股销售20强房企中，毛利率超过20%的有16家，前5名分别是华夏幸福、中天金融、世茂股份、新城控股、中粮地产。而金科股份、光明地产、中南建设、绿地控股4家房企毛利率则不足20%，绿地控股最低，毛利率仅13.92%。

　　毛利率下滑明显的房企有阳光城、招商蛇口、首开股份、华发股份以及金科股份。其中，阳光城今年前三季度毛利率21.39%，较去年同期下滑了7.23个百分点；阳光城的销售净利率（即净利润率）仅4.37%。过于追求规模与速度的阳光城，显然盈利能力并没有赶上去。

　　中南建设的毛利率和净利率也几乎垫底。今年前三季度，中南建设实现净利润4.04亿元，同比下降17.27%；销售净利润率仅2.54%，在A股销售20强房企中垫底；毛利率17.87%，仅高于绿地控股。

　　中南建设方面解释称，净利润同比大幅下滑主要原因在于当期结算项目多为合作开发项目，项目少数股东权益增加明显。展望第四季度，随着公司结算规模逐步扩张，盈利水平回升以及费用控制能力增强，预计全年营收仍能保持增长。

　　华夏幸福最会赚钱

数据来源：中房智库研究员根据上市房企2017年三季报数据计算整理，数据截至2017年9月30日。净资产收益率（英文简称ROE），是净利润与平均股东权益的百分比，反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明投资带来的收益越高。

　　衡量企业盈利能力的另一重要指标，净资产收益率（英文简称ROE），该指标体现了自有资本获得净收益的能力。

　　从这个指标来看，最会赚钱的房企依然是华夏幸福。今年前三季度，华夏幸福净资产收益率为16.63%，虽然较去年同期下滑了3.34个百分点，但在A股上市房企中仍然是ROE最高的。

　　在中房智库研究员发布的A股销售20强房企净资产收益率排名中，前三季度ROE超过10%的房企有5家，分别是华夏幸福（16.63%）、新城控股（12.33%）、荣盛发展、绿地控股（10.9%）、中天金融（10.54%）。而万科、保利的ROE水平则分别为9.53%和8.78%。

　　与2016年同期相比，2017年前三季度，新城控股、中粮地产、华发股份、北辰实业(601588,股吧)、光明地产等房企ROE增速提升幅度较大。其中，新城控股的ROE值同比增加了5.38个百分点；中粮地产的ROE值同比增加了7.2个百分点。

　　A股销售20强房企净资产收益率排名中，ROE值同比下滑的企业有8家，分别是华夏幸福、中天金融、招商蛇口、世茂股份、泰禾集团、金科股份、首开股份以及中南建设。由于净利润下滑严重，招商蛇口的ROE值降为6.65%，同比下滑近5个百分点。

　　四季度房企盈利将承压

　　业内分析师认为，从目前的预收款项来看，大型房企未来业绩依然有保障，但这并不意味着大型房企四季度仍将取得业绩的高速增长。随着三四线城市房地产市场需求透支、信贷收紧、同时一二线城市“限价”政策抑制开发商推盘热情，四季度乃至明年房地产销售增速有可能为负。

　数据来源：中房智库研究员许倩根据上市房企2017年三季报数据计算整理，数据截至2017年9月30日

　　克而瑞分析师朱一鸣表示，如果房企一味追求规模，导致资金跟不上、利润下滑严重等问题，很容易在追求千亿的路上被收并购。

　　“高速扩张期过后，中国房地产行业已经到了危急关头。”万科董事会主席郁亮近日发出这样的警醒。他认为，未来房地产行业属性的回归，不仅是中国经济稳健成长的需要，也是房地产行业自身发展的需要。万科正计划数年后，成为全球领先的住房租赁企业。