收藏 厦大教授戴亦一:楼市拐点前的特殊时期 投资看这4个点

11月4日下午，在厦门国家会计学院举办的大学评估成立25周年“发现价值 成就梦想”高峰论坛上，厦大管理学院经济学与金融学教授、博士生导师，厦门大学金圆研究院理事长戴亦一，发表了主题为“楼市拐点与财富风险”的演讲。

戴亦一以李嘉诚等企业家作典型案例，解读了一系列企业资产转移案例的内在原因。分析了近一段时间政府一系列房地产政策初衷，揭示了当前楼市风险的真正根源，以及防范风险的手段。

李嘉诚、王健林与柳传志：

　　三类抵御楼市风险企业家的做法

　　演讲开始后，戴亦一列举了近期一些一流企业的动向：李嘉诚最近又“搞了个大新闻”，他以破纪录的402亿港元，出售香港中环中心75%权益。而政治敏感度极高的柳传志，在把地产业务出售给融创后，近期斥资近15亿欧元，拿下卢森堡国际银行。

　　有类似操作的大公司还有很多，安邦、万达、复星、海航均在此列，只是操作时点，方式各有不同。

　　一流企业的这一系列操作，在戴亦一眼中其实是在做资产的战略性调整，显现出他们资产外置、债务内置的规避风险倾向。这几年做的最好的，无疑是李嘉诚，人们在喊“别让李嘉诚跑了”的时候，李嘉诚早就跑了。做的慢半拍的，比如王健林，“钱出去了，人没出去”，所以现在日子很不好过。比较特殊的是柳传志，在国家外汇管制如此严厉的情况下，还能资产外置，真是“超人”。

实际上，“跑最快”的李嘉诚最好体现了他“君子不立危墙之下”，“永远不赚最后一个铜板”的理念。他很清晰的知道，楼市风险是企业最大的系统性风险。之所以“跑得快”，有一部分原因，是他自己经历过香港的两次“楼灾”，并成功逃脱。而没经历过“楼灾”的人，特别是国内普通民众，可能对这种灾难还缺乏预见性。

　　中国房地产没有政策性风险

　　楼市崩盘必造经济危机

　　最近很多国内普通民众感受到楼市风险，更多来自政策层面。一些人在担心房产税将很快推行，还有一些人则担心租购并举，大力发展租赁住宅，会对房价产生较大影响。

　　戴亦一说：

　　“其实国家现在已经出台的任何楼市政策，其出发点都是不希望房价过快上涨。而不是想让房价出现下跌。因为如果国家要防止经济危机的出现，就不能让楼市崩盘。"

　　为了不让楼市崩盘，国家还要着力于三、四线城市楼市去库存。而要让三、四线楼市真正去库存，降房价肯定不可能，毕竟不值钱的房子更没人买，只有让这部分城市房价适当涨一些，才有利于库存的去化。这样做既救了那些地方财政，也救了地方银行。

　　戴亦一觉得，让房地产健康发展，房价想新西兰那样，一年稳定增长10%多，是国家最希望看到的调控结果，“中国房地产就像大股票一直分红”，不仅让买房民众直接获利，而且让城市能够更好建设。所以现在我们到欧洲发达国家一些城市旅游，他们的城建水平，甚至已被厦门超越。

　　中国房价“永涨不跌”？

　　那是房价下跌动因还没发挥作用

　　既然政策无法对楼市构成威胁，是不是意味着中国楼市其实可以高枕无忧，企业家们多虑了？

　　在谈这个问题之前，戴亦一先回顾了中国楼市的发展历史，事实上国内一些城市在二十多年也出现过楼市崩盘，“厦门在1993年也崩过，那时比如天鹭大厦，房价都跌到脚脖子了，只是我们现在大部分人没印象，那时还没进入楼市。”不过在国内楼市这几十年的发展史里，一些城市房价短期崩盘总是被长期上涨所取代，崩盘终归是个例。

　　戴亦一还顺带回顾了下近年来各路唱空专家的预测史，结果是唱空专家全部被打脸，不论陶冬、谢国忠，还是“末日博士”鲁比尼，他们放言的中国房价大跌，最终都成空谈。

戴亦一认为，这些人之所以没能预测准确，主要是没抓准中国房地产，有别于其它国家的特质。即中国超高居民储蓄率，以及特殊历史阶段：城市化进程的补课，让房地产发展还能有源源不竭的动力。使中国不会复制一些发达国家楼市，曾经的崩盘轨迹。

然而，现在居民部门的债务，已经越来越“西方化”，居民储蓄率已经没有以前那么高了。加上人口红利的减少，城市化进程的进一步推进，楼市投资机遇期可能只有3到5年时间，拐点并不遥远。

　　楼市拐点来临之前

　　谨记投资4条基本原则

　　如果说现在是楼市拐点来临前的特殊时期，那么戴亦一认为就应该坚持几条投资的基本原则。那即是：

　　资产的安全性重于收益性；

　　资产配置的美元化与负债的人民币化；

　　轻资产经营模式：比如田明的朗诗、宋卫平的蓝城、王健林的万达；

　　警惕明斯基时刻的到来——密切关注风险系统性爆发的临界指标。

　　风险信号指标的具体构成，实际上戴亦一在之前其它场次演讲中就有提及。

值得一提的是，戴亦一此次还对“避险”而需要配置的硬通货，进行了总结。即：

　　1.美元、欧元等外币

　　2.海外资产（海外房地产、股票、比特币及保险）

　　3.优质房地产（一线城市+强二线城市）

　　4.茅台

　　5.黄金

　　6.古董、艺术品

结语

　　显然，已预判到风险的“李嘉诚们”，早就搭上了其中多艘避险“救生艇”。而这些“救生艇”，随着国家政策和经济形势变化，已越来越少。境外货币（资产）、优质国内房产、茅台、古董和艺术品现在要想配置现在都不容易，相对容易点配置的，可能只有黄金。而如果再不对风险进行提前预防，普通人很可能就像当年“永不沉没”泰坦尼克号三等舱的很多乘客，还没看到冰山，就已葬身大海。