收藏 是时候重新认识一下商业地产的未来了

从各地住宅市场调控频出，到部分重点城市逐步出让租赁地块，房地产行业正面临重大行业变革。如何在住宅地产之外寻求新的增长，商业地产正成为房企又一个着力点。

今年7月，恒隆地产董事长陈启宗在半年业绩会上，一反过去看衰内地整体商业零售环境的论调，认为商业地产寒冬正在过去，一线正在恢复、二线还需时间：“中国商业市场还有二三十年好光景，长远来看很乐观。”

在此前数年时间里，由于经历了一轮百货业的倒闭潮，传统商业地产一度被认为至濒死边缘。除了整体“L”型经济的影响外，线上购物、电商行业冲击，被传统商业地产视为洪水猛兽。

然而，面临网络冲击，商业地产的转型和多方位结合，正带给行业新的契机。在近期的一场内部论坛上，多位商业地产业内专家认为，互联网形态下，将线上线下结合，实现商业跨界，进行场景营造，是目前新商业生态发展的趋势。

“互联网进入商业领域，以及物流供应链的完善带来消费者、客群的变化，不仅是中国，也是全球实体商店都在面临的巨大挑战。”华润置地高级副总裁、华南大区总经理孔小凯认为，当下的实体商业开发、运营商，正面临着四个挑战。

“第一，消费人群发生巨大变化，80后—00后成为消费主力，消费方式和诉求都和60后—70后又很大不同；第二，互联网深入到消费习惯和消费行为当中，就形成连两个趋势：整体场景营造，以及实体商业线上化。”

孔小凯认为，现在已经不能简单将互联网看作对手，而是技术手段和工具，零售商开始投资全渠道模式，线上线下并举，例如宜家、红星麦凯龙等传统线下运营商开设了网上商城，亚马逊、阿里等电商也开设了线下实体“无人店”。

另外，在聚焦传统优势的同时，触角延伸至其他领域，探索新的跨界空间，也是商业地产当下面临的挑战。“还有一个挑战商业地产人生死存亡的考验，就是去库存。”孔小凯认为，经过近10年的推进，中国商业地产体量目前有超过5亿平方米，很多重点城市人均商业面积已经超过东京、巴黎等世界一级城市，是这个行业面临的极大挑战。

为了应对上述挑战，华润置地也对旗下商业项目进行调整，例如在青岛万象城设计了一万平方米的运动公园场景营造。另外，在会员基础上建立一个大的数据平台，进行华润集团内的业务整合，同时跨界文化体育和营业，统筹文化公司，进行多方位尝试。

香港置地集团执行董事、中国区总裁凌常峰也认同互联网下商业调整结合的观点。由于香港置地超过百年的商业运作经验，使得他们深刻地认识到，在商业行业当中要保持应需而变：“我们现在遇到的问题是互联网，但是前人就没有遇到过挑战吗？从商业街到百货公司，从百货公司到购物中心，也是时代的变化。”

虽然互联网渗透消费，然而实体商业的明显的竞争优势也在逐步显现。雷军在采访中就曾流露出对过去几年忽略线下的懊悔，他认为，体验感和及时性，是线下商业无法替代的优势，电商物流再快也实现不了。

但他也指出，在商业地产寻求多元化和多尝试之下，“量力而行”就变得很重要。他透露，现阶段体验性业态的利润率是大大低于零售业的，这是商场普遍面临的问题。所以商业地产公司一定要有健康的资产负债表，长期资金成本要控制在3%以内，才可以支撑起一个独立创造发挥优势的商场：“国内现在一些开发企业借短债做长线投资，这是非常危险的行为，因为在财务重压之下，经营会完全变形，走向一个不可测的方向去。”

尽管行业内普遍看好国内商业发展前景，同时有着和技术结合的良好条件，但是国内商业表现对标国际一线，在一些领域上依旧有很大差距。上海盘古房地产有限公司总经理宋海认为，国内商业弯道超车的情况多，但属于自身沉淀的少。这和凌常峰的观点一致：“国内没有商业独创性概念，颠覆性创新的人不够。商业地产也好，业界也好，填得内容大部分还是别人的。”

不过对于未来，商业地产从业者还是表达出信心。凌常峰认为，空间有价值并且不会消亡，只是我们在里面填什么内容放什么东西。面对行业变幻，始终只有消失的商家，没有消失的商场；只有消失的公司，没有消失的行业：“能不能创造业态和需求，是这个时代遇到的新问题。”