收藏 厦门甲级写字楼需求回暖 优质商业存量达200万平米

土地供应与新房预售纷纷放量，或将有效缓解供需不平衡的现状

三季度，厦门市在9月份集中出让了14幅住宅性质用地，均分布在岛外，季度出让土地面积是2017年上年出让总和的1.2倍。但从同比来看，季度土地供应量并没有显著的增加，仍旧是维持在30万平上下水平。全年供应量预计与去年持平或是略高。

“一次性取得预售证，一次性全部对外公开销售”的新规下，多数出让土地的每块面积缩小至万平左右。

从土拍过程参与房企竞价节奏来看，在厦房企拿地投资理性化是主基调。14幅地块中仅有4幅地块是达到上限价格，且楼面价溢价率均未达到70%，相较去年130%以上多发的激烈竞争，显得理性平静。本季度拿地房企均为本地国企以及外来的实力雄厚的上市房企，诸如雅居乐、中粮以及金茂。闽系房企均未在本季度土拍上竞得地块。

新房供应方面，三季度出现集中放量，尤其在9月15日至30日期间，共计12个项目获取预售证，即将近2000套房源，为厦门新房市场带来总计24.2万平方米的新增供应。全市可售住宅面积恢复到167万平方米的水平，是自3月份以来的一个高点。

在全国楼市调控政策尚处于趋紧的态势下，需求受到了限制。一方面，投资投机性的需求被打压住；另一方面，首套房贷利率的上调，使得刚需被误伤。但是在整体相对理性的市场环境下，加之限价后稳定的新房价格，也为有能力的刚需或是改善性的购房者提供一个入市时机。

厦门甲级写字楼楼市场需求回暖，促进存量消化

三季度，厦门甲级写字楼市场没有新项目入伙，总存量维持在71.9万平方米。市场以消化存量为主，受益于金砖会晤与投洽会接连举办的利好，在高频次的媒体曝光下，厦门吸引更多国内外知名企业的入驻，有助于存量项目进一步去化，全市甲级写字楼空置率下降2.3个百分点，至31.3%。其中，重点推介的两岸金融中心片区去化显著，空置率下降4.5个百分点，至40%；滨南滨北项目以其优质的租户组合与商务办公环境持续吸引新租户入驻，空置率下降2.1个百分点，至4.7%。

来自专业服务业、科技金融业与房地产行业的需求活跃在厦门甲级写字楼租赁交易市场。其中，既有成熟商务圈内的大型知名专业服务业公司出于经营发展需要进行扩租，亦有中小型民营公司成为小业主的主力客户。同时我们还注意到，一些实力雄厚的房地产企业选择搬迁至新的优质写字楼的意愿较强，老旧物业吸引力持续受到挑战。

虽然市场租赁需求有所回暖，但是面对自2016年以来所积累的供大于求的现状，租户享有更大的议价能力。厦门甲级写字楼平均租金环比上季度持平，维持在每月每平方米116.6元。分区域来看，滨南滨北片区甲级物业运营成熟，租金稳中微升，环比上季度小幅上涨1.1%至每月每平方米135.8元；两岸贸易中心与鹭江道项目环比上季度基本持平但因租户流失增大而趋向下行。

下季度，两岸金融中心万科云玺6万平方米甲级写字楼具备完整的交付条件，正式投入使用；作为厦门西地标建筑，厦门中心大厦将在四季度竣工验收，或将在明年初入伙，为厦门市场带来总体量15.41万平方米优质办公物业。厦门甲级写字楼进入集中供应时期，市场消化速度相较缓慢，空置率高企，新入市写字楼去化周期被拉长，竞争激烈。然而，厦门市进入“后金砖”时期，市政府启动新一轮总体规划编制确定以建设国家中心城市为目标，新的发展机遇将吸引更多资金和人才的流入，或将刺激甲级写字楼需求，促进存量消化。

厦门优质购物中心存量破200万平，岛外新添大型购物中心

三季度，位于岛外集美区的国贸商城美岁天地购物中心开业，为厦门商业市场带来12万平方米的新增供应，使得优质购物中心总存量增加至202.67万平方米。全市优质购物中心整体表现稳中向好，第三季度吸纳量为11.62万平方米，出租率达到九成以上。新增项目填补集美区大型的以家庭消费为主的综合性购物中心的空缺，精准的定位带来较为理想的招商成果。

孕婴童行业、网红餐饮以及休闲体验业态是各大购物中心主要的开店主体。引人注目的是，在美岁天地购物中心不仅有新晋的厦门教育培训机构综合体启荟城与室内游乐空间汤姆熊与W欢乐王国，还有月子中心以及地下6000平方米的活水馆；磐基名品中心迎来了一站式、整体家居品牌--HarborHouse--福建首店，与针对儿童天赋开发和培养的格蓝尼创想家族、亲子主题的餐厅小鹿比；网红餐饮如蜀大侠火锅和汕头八合里海记牛肉店，纷纷在厦门购物中心开出新分店。

市场整体运行良好，受到岛外新增供应的影响，厦门优质零售物业平均租金被结构性拉低，环比下降2.3%，至每月每平方米644.8元。面对日益加剧的市场竞争，更多购物中心越来越注重持续地运营管理，定期举办各类主题活动与展览以吸引人流增加关注度，联合商家打折让利以提高人流的消费率，实现了业主与商家的共赢。

下季度，厦门国贸集团旗下定位中高端的国贸金融中心美岁城计划于12月开业，届时将为两岸金融中心启动区带来6万平方米的购物中心，场景化主题商业的打造力求满足未来片区内职场精英社交与生活的双重需求。截至3季度，厦门岛内已开业的优质购物中心规模已高达165万平方米，占全市总体量81.4%。因此，给岛内未来新增项目的带来一定的压力，尤其是在招商运营方面。