收藏 戴德梁行：中国房地产资产证券化正爆发式增长

中国楼市存量时代正在来临，一种将房地产投资直接转变成有价证券形式的房地产资产证券化方兴未艾，中国房地产资产证券化正爆发式增长。

　　近两年占据中国房地产资产证券化市场半壁江山的戴德梁行最新发布“三季度上海楼市及中国房地产资产证券化数据报告”，揭示中国房地产资产证券化市场近年呈现出三方面特点：

　　因应存量时代轻资产化需要，中国房地产抵押债券(Asset-Backed Securities,简称ABS)产品发行规模涨幅迅猛。今年1月至9月，资产证券化产品共计发行18单，发行金额417亿元，相较去年同期增长约300%。这主要得益于超过半数的房地产资产证券化项目单笔发行规模大于25亿。商业地产抵押贷款(CMBS)和房地产信托投资基金(REITs)类产品为盘活存量商业地产起到了积极有效的作用。

　　随着今年资金面收紧，发行利率走高。受债券市场利率持续震荡走高的影响，前三季度资产证券化产品的发行利率也随之上行。

　　租赁住宅REITs前景明朗、蓄势待发。在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政、加大金融支持的大背景下，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs成为政策鼓励的方向。

　　中国REITs联盟理事、戴德梁行董事及华东区估价及顾问服务部主管顾悦如对媒体表示，通过房地产资产证券化，可以有效帮助房企盘活存量资产，提升资产和资源配置效率，为企业转型提供资金支持。

　　他介绍，根据相关报告，在中国一、二线城市，大型房企在拿地阶段的自有资金监管收紧及销售端均遇到了新挑战：各地政府对高端商品住宅的限价措施、对商办类物业或是不准予销售转让，或是需开发商持有运营10到20年限制等，均加大了房地产开发商的资金压力，越来越多的房企尝试通过资产证券化等系列手段，从存量资产，尤其是从成熟运营的商业房地产中寻找新机会。

　　中国二、三线城市房地产业去库存的压力不容小觑，政府为促进企业盘活存量资产，鼓励推进资产证券化。中国资产证券化交易场所已由原先单一的证券交易所，拓展至银行间市场和机构间私募产品报价与服务系统等。这也使得中国今年来的房地产资产证券化，无论是单数还是发行规模，均已明显超越2016年全年的发行总数。

　　顾悦如认为，在可预期的未来，中国资本市场将迎来公募类资产证券化产品的实质性落地，资产证券化发展的又一个重要里程碑值得期待