收藏 国内“真REITs”落地还有多远？

在深交所挂牌的“中联前海开源—勒泰一号”资产支持专项计划为境内首单不依赖主体评级的REITs（房地产信托投资基金）产品，这类“本土化”的证券化产品受到了更多关注。值得注意的是，和以往国内发行的REITs产品不同，这是首次实现了彻底无主体增信、完全基于资产信用，打破了市场对强主体的信用依赖，推动投资逻辑向真正的资产证券化靠拢。

　　挂牌现场，深交所相关负责人谈到：“目前城镇化发展，导致了大量持有型物业的存在，如何盘活存量，为其发展提供新途径，REITs成为了一条值得思考的道路。我们此前也着手关注REITs，一直在为推出做准备，虽然目前和国际还有差距，但是会不断完善。”

　　目前房地产资产证券化发行情况大致包括保障房、购房尾款、供应链、住房公积金、物业管理费、REITs、房地产ABS等诸多类型。截至2017年3月，总额达到172.34亿元，其中REITs有91.61亿元。在市场向经营化发展的时期，房地产资产证券化产品需要获得更多政策的支持，从而促进持有型物业的发展。

　　境内首单不依赖主体

　　评级REITs

　　“中联前海开源—勒泰一号”发行规模35亿元，其中优先A1类证券10亿元，占比28.57%；优先A2类证券21亿元，占比60%；权益级4亿元，占比11.47%。认购倍数超过1.3倍，发行效果明显优于近期发行的同类产品。

　　勒泰集团金融事业部总裁张妍对中国房地产报记者表示，“资产证券化对标的物业的要求之一是能够产生独立、稳定的现金流。勒泰拥有大量自持商业物业，专业的商业管理团队和多年的商业运营管理经验。”

　　此次勒泰REITs产品基础资产为石家庄勒泰中心，地处石家庄城市主轴线交会处的核心商圈，是石家庄首条地铁上盖项目。作为非一线城市的商业项目，此次选择了REITs产品也是一次重要资产证券化的试水。

　　为何选择REITs产品，张妍表示：“此次勒泰REITs产品以稳定、可预期的资产现金流为支撑，将加快公司资金周转效率，优化财务结构，有效降低杠杆率，推动企业资产规模增长。对运营较为成熟的物业打包设立REITs并在公开市场发行，实现资金快速回笼，同时持有部分REITs份额，享受未来分红和物业升值收益，将成为勒泰集团长期发展方向和深度诉求。”

　　有助于商业地产盘活存量

　　在“去库存”的大背景下，REITs作为盘活商业地产的有效手段在内地市场越发受到市场重视。勒泰集团此次试水也是选择了重资产中的商业地产。事实上，已经有不少房企看中了REITs产品的资产模式。

　　最受关注的莫过于越秀房托，旗下的7处物业，包括广州财富广场、广州城建大厦、广州维多利广场、广州国金中心等。截至2017年6月30日，越秀房托总收入约为人民币9.09亿元，物业收入净额约人民币6.45亿元，相当于收入总额约70.9%，总资产增至人民币310亿元。

　　越秀房托执董兼行政总裁林德良曾表示，“商业地产的核心竞争力无非四个字‘商运一体’。我们从开发到资本运营、商业经营、物业管理一体化运作，可以挖掘出很多内生的价值。而REITs是个天然的去杠杆工具，按照香港证监会的要求，我们收购项目的借贷比率不能超过45%，我们的借贷比率是37%以下。”

　　万科在2015年就试水了公募REITs——鹏华前海万科REITs封闭式混合型基金，主要资产为万科位于深圳前海的甲级写字楼前海企业公馆。彼时，万科表示，对于运营周期较长的项目，通过REITs这种金融产品创新，有助于减少资源占用，盘活资金利用效率，符合公司的发展方向，“公司将继续以‘金融化、重运营’为发展思路，积极寻求合作，提高为股东创造回报的能力。”

　　今年，万科旗下商业平台与印力集团进行整合，目标要做商业运营数一数二的平台。对万科而言，通过部分转让资产或股权，以投资基金的方式持有商业物业，无疑有助于实现商业地产的资产证券化，提升公司的资金利用效率。

　　无独有偶，去年6月，新城控股也发起设立了东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划。其中包括3.5亿元股权价格和7亿元的债权价格。股权转让完成后，东证资管成为青浦吾悦广场的唯一股东。

　　有投行人士对中国房地产报记者表示：“REITs有助于房地产投资带来的极大透明度、为房地产资产提供较大的流动性，也有助于实现重要的经济目标。这促使房企由重资产向轻资产模式转变、减少银行体系的风险，提升了物业资产的流动性。”

　　“重要的是，REITs有助于促使房地产企业向轻资产进行转型，也响应了国务院提出的‘盘活存量’的目标。能引导部分民间资金配置在优质、现金流稳定的商业地产上，增加居民投资渠道，减少对住宅物业的过度投机。”上述人士表示。

　　真正REITs还未落地

　　然而，在国内现有监管法律框架下，尚未推出像海外成熟资本市场的公募REITs产品，只有在功能上与成熟市场上的标准REITs具有一定相似性的“类REITs”产品。目前，国内“类REITs”产品市场的累计发行规模约400多亿元，其中2016年至今交易所发行规模超过174亿元。

　　随着新常态下经济转型进程的推进，在中国推出REITs，尤其是公募REITs已变得尤为迫切。

　　去年全国人大代表、越秀集团董事长张招兴在全国两会上递交了一份提案，建议制定房地产投资信托基金法，就REITs的设立、运营等进行规范指引，可以有效解决REITs在国内面临立法缺失、税负过重、多头监管等困境。

　　中国房地产开发集团理事长孟晓苏也在近期表示：“我们知道REITs是用于持有收租物业，不是用于开发，但是这种持有收租物业可以帮助企业融资，直接作为融资渠道就错了，正是因为这样的错误的认识，所以耽误了很多年。中国已经有了太多的资产，同时又用大量负债的方式存在。2014年末的统计就是30万亿元地方债，现在是40万亿元，这些资产是政府投资、负债投资和资产增值所构成，这部分资产在还不上钱的情况下，为什么不能用证券化的方式来解决呢？”

　　孟晓苏建议，“以我们设想的中国REITs，以政府为主的优质不动产作为基础资产，由政府和原商业机构回租，保证收益，这种收益流还可以上市。这种REITs在证监会的支持下可以到深市和沪市流通，它不是上市公司，是公募基金的上市，这种上市现在已经打开了大门。”

　　未来中国版真正REITs何时能落地，依然是未知数。但是目前“类REITs”产品的出现也让监管层看到了市场的渴求。