收藏 品牌房企土地储备与下半年拿地策略大曝光

上半年，全国土地市场火爆依旧，房企拿地热情仍然不减。部分上市房企半年报披露显示，尽管上半年一二线重点城市地价坚挺，但仍为房企拿地投资首选。这其中，一些品牌房企上半年在土地市场上的激进表现，使其土地储备大幅增加。

品牌房企土地储备充足

　　从半年报来看，尽管一二线城市竞争激烈、地价高涨，但品牌房企仍购地热情不减。从土地购置面积来看，国家统计局此前公布的数据显示，1-6月份房地产开发企业土地购置面积10341万平方米，同比增长8.8%；土地成交价款4376亿元，增长38.5%。尽管上半年全国多座城市房地产调控政策收紧，但品牌房企业绩表现良好。由于这些企业资金实力较强，有积极补仓的意愿。随着销售业绩的普遍上行，在一定程度上也进一步推高了土地市场需求。

　　上海易居房地产研究院近日发布的报告显示，最近一轮房企土地储备的上升起始于2015年9月，并延续至今。原因在于2015年下半年开始全国楼市逐渐升温，房企去库存节奏加快，资金面也不断改善，再加上各地供地节奏开始加快，推动了房企土地储备规模的上升。

　　从"2016房企品牌价值测评50强"榜单中排名靠前的品牌房企业的土地储备情况来看，与销售排行榜的座次大体相当，依然处于强者恒强的局面。中房网（微信公众号：zhongfangwang）根据8家品牌房企公布的半年报结果统计，这八家品牌房企（中国恒大、碧桂园、万科、融创中国、保利地产、中海地产、龙湖地产、富力地产）上半年土地储备合计高达9.28亿平方米，平均值为1.16亿平方米。其中，恒大和碧桂园的土地储备面积更是超过了2亿平方米，分别达到：2.76亿平方米和2.1亿平方米。

　　综合上半年土地市场整体情况来看，行业排名靠前的品牌房企土地储备仍然处于领先地位。在拿地区域的选择上，一二线城市仍为综合实力较强的品牌房企拿地投资的主战场。

　　品牌房企下半年拿地策略：审慎与激进并行

　　"手中有粮，心中不慌"，用这句话来形容那些土地储备充足的品牌房企下半年的拿地策略最合适不过。从我们选取的8家品牌房企下半年拿地策略来看，土地储备充足的企业，例如：恒大、碧桂园、万科、融创对于下半年均表态将采取更为谨慎的拿地策略。由于这些品牌房企手持土地优质且充足，同时基于对经营性现金流等因素的考量，实行审慎拿地，伺机而动的策略，以便于应对未来过热的土地市场以及不确定的政策调控等因素时能够更加从容。

　　反观中海、保利、龙湖、富力四家品牌房企，从上半年披露的土地储备情况来看，尽管手中的土地已经具备了相当的规模，但为了“手中有粮”且能保持在“第一梯队”不掉队，这些企业也都表态将继续补充土地储备及扩大规模。从中报透露的信息来看，也不能完全说明这些企业下半年将采取激进策略。他们在继续保持积极地拿地力度的同时也会细心研判市场，审慎出手。此外，这些企业也会通过不同渠道和手段来增加土地资源。一旦遇到土地市场调控，为了减少投资压力与风险，采取联合拿地、抱团取暖也不失为是一种较好地分散投资风险的策略。

　　品牌房企下半年拿地策略一览

　　【谨慎型】

　　恒大：未来拿地将更为谨慎

　　恒大充足的土地储备总量远超其他品牌房企，土储的一二线城市占比到达72.6%。在拥有大量优质土地储备的情况下，基于对现金流和利润的双重考量，恒大未来将采取更为谨慎的拿地策略以节省土地款项支出。其在半年报中称，准备在2017年7月至2020年6月，将土地储备总量控制在每年负增长5%-10%。据克而瑞研究中心报告分析，这个负增长率相当于每年减少1000至2000万平米。

　　碧桂园：以更审慎、务实的策略补充优质土地储备

　　碧桂园在半年报中预计，下半年房地产行业竞争将更趋激烈，行业整合加强，市场将进一步分化。碧桂园将坚持稳健的财务政策和风险控制措施，强化合同销售及回款，严控各项成本及费用支出，以保障经营性现金流和投资回报率的良好表现。同时亦以更审慎、务实策略补充优质土地储备、优化项目区位布局，针对中国城镇化的不同阶段制定相应的投资组合，捕捉各类市场需求，在稳健基础上根据市场情况灵活调适，关注盈利能力的持续提升，实现高质量的协调发展。

　　万科：坚持审慎投资策略拓宽合作渠道

　　鉴于土地市场竞争依然激烈，万科在半年报称将坚持审慎投资策略，推进投融资一体化，同时牢牢把握城市发展趋势，拓宽合作渠道，深化和优质资源所有者的的合作。同时，从上半年来看，万科保持深耕核心一二线城市、聚焦核心城市圈的发展战略。此外，万科认为"轨道+物业"模式已经成为了一个非常难得的发展机遇。随着深铁成为万科的基石股东，万科希望通过与深铁及其他城市的轨道交通运营商合作，在深圳及其他城市拓展"轨道+物业"的战略布局。

　　融创中国：未来将更审慎，并减缓获取土地

　　融创中国在半年报中称，上半年土地公开市场热度不减，出于谨慎考虑，融创大幅减少在土地公开市场拿地。融创表示，其把握住2015年及2016年的土地市场机会，完成了一线、环一线及核心城市的全国化土地储备布局，获得了充足的土地储备，并且在与万达就13个文化旅游项目91%的股权达成合作，使其土地储备得到进一步补充。充足高质量的土地储备足够支持本公司在未来几年保持稳健的增长，在面对过热的土地市场能够更加从容，未来将采取更加审慎态度，减缓获取土地。

　　【激进型】

　　中海地产：继续保持积极地拿地力度多元化的拿地方式

　　中海地产在其半年报中表示，下半年仍然会采取积极参与，细心研判，审慎出价的原则，在公开土地市场去补充土地储备，同时也开拓更多其它不同管道增加土地资源。2017年下半年，预计中海地产将会继续保持积极地拿地力度，计划全年新增约1600万平方米的土地，拿地开支1000亿。在拿地方式上，中海地产也将更多采用多元化的拿地方式，例如并购、一级开发、棚户区改造等等，同时加大合作拿地的力度。

　　保利地产：积极推进城市群战略

　　保利地产在策略方面，始终坚持全国化战略布局，以一二线城市为核心，向城市群、城市带纵深发展。目前，公司形成了以珠三角、长三角、京津冀城市群为核心、以中部、成渝、海峡西岸等区域共同发展的城市群布局。在深耕国内市场同时，公司也积极开拓海外市场，成功布局澳大利亚、美国、英国等国家，累计管理项目 9 个，进一步夯实公司地产开发主业。

 　　龙湖地产：将坚持目标城市深耕策略

　　龙湖地产在半年报中表示，将坚持在高潜力都市圈、城市群布局拓展，决策坚定而执行坚决；同时注重渠道多元、成本控制得当。下半年将坚持目标城市深耕策略，更加关注盘面健康和可持续增长。在聚焦主业、提升规模的同时，谨慎对待各城市市场。

　　富力地产：将继续物色土地储备补充及扩大规模

　　富力地产在其半年报中透露，为满足强大的销售增长增加土地储备的收购，以确保未来可销售资源的供应。在作出多宗土地收购，以及收购77间万达酒店资产之重大收购后，将大举增加其可销售资源的土地储备规模及长期投资和酒店组合。同时，也将继续物色土地储备补充及扩大规模。鉴于近期政策抑制平均售价升幅，富力地产预期土地储备的价格涨幅也会较为温和，为其创造机会取得回报具吸引力的土地储备。