收藏 住宅量价深陷胶着，商业形态吐故纳新

政策一再加码，新房成交量跌价升，市场料将回归理性

自2016年全国范围的楼市调控启动后，针对市场的调控措施在厦门陆续出台，进入2017年补丁式的楼市政策更是不断加码涌现。3月底厦门市政府在四天两夜里连续升级调控——首创限售措施、执行“认房又认贷”的差别化住房信贷政策、本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房、非本市户籍需提供购房之日前4年内在本市逐月连续缴纳3年以上个税或社保证明，购房门槛再次提高。另一方面，多部委联合开展市场秩序整顿行动在全市范围内展开。

旨在多方面“去投资化”、“维稳市场”的调控措施收到了显著地效果。上半年住宅新房成交量迅速缩水，月均成交面积仅为11万平方米，相比去年同期降幅高达64%。与此同时，全市同期供应面积总量仅有44万平方米，为近年来新低，供求比低至0.57。戴德梁行总经理潘育敏指出，供应放缓是影响新房市场表现的关键性因素。开发商在存货不足、叠加政策高压时期，产生惜售心理，使供应进一步减少；受政策收紧影响，批准预售也有所放缓。就149.85万平方米的可售面积而言，已经是历史最低值，如果市场交易量恢复到正常水平，则库存将很快被去化。

然而，新房成交价格却一路飙升，上半年前5月住宅新房成交均价达到每平方米30,936万，较去年同期增长31.8%。对于置业者来说，市场迟迟未见降温，而土拍市场地王频出，市场新增供应逐年缩减，令置业者看到供不应求的矛盾以及背后对于房价的支撑，这也成为购房者恐慌入市推高房价的重要理由。

分区域来看，商品住宅成交量主要集中在岛外四区，占总交易量的比例超八成。这是由于岛内开发接近饱和，近年土地供应集中在岛外。岛内成交价格逼近5万，半年来套均面积达240平方米以上，豪宅化在岛内续演。

尽管上半年新房成交在政策及供应影响下萎靡不振，但二手房上半年成交量仍达到200万平方米，为有史以来的第二高。但市场热度与去年同期相比有所下降，成交量同比下降38.3%。尤其3月后受政策影响，月度成交已然逐月收缩。

土地市场上，面粉贵过面包的局面改善

在土地市场上，上半年商住用地楼面均价从去年普遍的3字头落回到2字头，土拍新规“一次性申请预售，一次性全部公开销售”的政策效果显现，市场回归理性，盲目看涨的预期有消退迹象，数据显示面粉贵过面包的局面已得到改善。

潘育敏总经理认为，供应不足的问题是一直以来影响厦门楼市的关键因素，纠其根本还在于土地供应的短缺。按照厦门市国土资源与房产管理局发布的新一轮土地供应规划，未来3年年均出让商住用地土地面积将较2011-2017H1年均量上升47%，供应不足问题将得到一定缓解，不过即便计划全部完成，完成125万平方米的年均供应量对比过去10年的123万平方米，并未有明显增长；但预期，新的土地供应规划还是会从心理上引导市场各方预期，减少因供应短缺而恐慌入市的行为。再者，考虑到岛内已开发建设的规模几近饱和，预计其新增土地供应在未来土地供应当中仍保持极低的比例，通过城市更新提升存量用地的利用效率似乎迫在眉睫。

总体来看，近年厦门新房新供应规模不断收缩，大大影响成交量；土地供应计划虽有增加，但供求悬殊的局面短期难以改变，仍对价格构成支撑；不过土地拍卖规则调整则能够抑制高地价，盲目看涨的预期将逐渐消减。在遇涨即调的政策背景下，预计年内市场将走向交易趋淡、价格趋稳。

写字楼市场长期承压，供应大增刺激改善型需求大量释放

上半年，两岸金融中心地标建筑项目投入使用，全市甲级写字楼总存量增加至71.9万平方米。厦门甲级写字楼市场整体处于供大于求的状态，空置率逐渐走高，达到33.5%，部分物业不惜牺牲租金以获取客源，全市平均租金较上季度下滑约0.8%至每月每平方米116.4元。

分区域表现来看，滨南-滨北区域的甲级写字楼表现抢眼，出众的商务办公环境和完善的配套不断吸引新的优质租户入驻，空置率下降近4个百分点至6.8%；鹭江道区域去年新增供应去化不甚理想，一些项目为适应市场调整租金，以求效益最大化，平均租金同比下降3个百分点至每月每平方米119元；两岸贸易中心面对甲级写字楼租赁行情压力下行的局面，主动下调租金，维持了较低的空置率；东部两岸金融中心作为省市重点打造的区域性金融服务中心，经过近三年的建设，取得阶段性成效，优质写字楼逐渐进入集中供应期，平均租金同比上涨1.2个百分点至每月每平方米114元，但由于片区商务氛围还在培育过程中，新项目招商情况不乐观，导致空置率骤升至44.5%。

从全市甲级写字楼上半年客群构成来看，金融服务业仍然是租赁成交的主力，占比近半；随着软件和信息服务业发展成为厦门新增加的一条千亿产业链，TMT行业成为仅次于金融业的活跃客群，占比达到22.5%。从租户性质来看，内资公司保持进取，持续占据主力，占比达到70%。

随着优质写字楼供应量加大，且部分项目下调租金，很多租赁在老旧写字楼的企业选择搬迁至性价比高的优质项目中，比如之前在陈旧老楼办公的国有企业积极搬入现代化楼宇中，并带动上下游兄弟企业共同搬迁，需求集中且量大，对新供应的去化形成了有力支撑，可见供应大增也一定程度刺激了改善性需求大量释放。

下半年，预计全市有30多万方甲级物业入市，比如万科中心云熙▪领航、厦门中心大厦、特房波特曼财富中心B栋等，鉴于目前已然呈现的供大于求的市场情况，年内租金与空置率料将持续承压。

从总供应量来看，未来5年年均供应超过30万方，持续保持高位，然而，基于市场需求疲软的现实情况，很多项目延迟面世，等待地铁开通和其他配套设施完善之后入市以取得更好的收益，预计实际供应压力会大大削弱。

潘育敏总经理指出，外围区域配套设施建设取得一定成果，部分区域商务氛围逐渐形成，不少考虑成本因素的企业主动进驻岛外，可见外围区域商务市场日渐活跃。此外，厦门自身民营企业活跃，随着实力的增强，改善性需求不可避免；而基于厦门强大的辐射力，众多闽企在厦门置业自用或投资意愿强烈，供应增加的同时也将刺激各类需求逐渐释放。

商业创新加速，新颖业态应接不暇

上半年，翘首以盼的前埔商圈优质商业项目正式揭幕，吸引不少新颖品牌入驻，全市优质购物中心总存量增加至190.67万平方米。各大购物中心积极调整升级使得空置率持续走低，全市优质购物中心空置率为8.7%，同比下降1.3%。而非核心商圈的新增供应及随之而来的竞争加剧令业主下调租金，整体平均租金微降至每月每平方米660元。

分商圈来看，以满足周边居民需求为主的区域型新兴商圈因起步相对较晚，从硬件环境到品牌组合均较为超前，能够较好的吸引客流。如五缘湾湖边水库商圈与岛外商圈，空置率呈现下滑趋势，均达到3%的佳绩；而同时平均租金稳中有升。SM商圈始终保持较低的空置率和较高的租金水平；中山路商圈经过积极调整，取得了显著的效果，空置率持续下降，业态内容更为丰富。而莲坂-火车站商圈由于个别物业陈旧，更新不足，片区空置率在高位徘徊。

随着消费观念的转变以及互联网+深入发展，厦门商业也经历由传统零售为主转型为现代购物中心的积极调整。众多业主从传统的以物业为核心转向以人为核心的运营，从硬件改造、关注体验、提升服务品质到品牌更新，购物中心改头换面。通过引进各类IP主题活动、专题展览等，聚集人气、促进销售。如中华城的卡通“大黄鸡”以及泰迪熊展览，磐基的好莱坞糖果奇幻艺术展等等。个性鲜明或体验突出的餐饮品牌持续进驻厦门市场，如法兰度航空主题特色餐厅、360°沉浸式互动投影餐厅、J大侠中华料理、永辉超级物种纷纷开出厦门首店。儿童零售以及教育培训在各大购物中心呈现迅速扩张态势，如贝尔机器人俱乐部上半年开出第二家、亲亲袋鼠国际早教中心、Fit Move菲动儿童武道体能中心以及国学培训等纷纷进驻各优质购物中心。

2017年下半年厦门商业市场预计将迎来一波区域型与社区型购物中心的集中入市，总计50多万方的体量料将结构性拉低全市租金。至2022年，优质购物中心新增供应量预计超过170万方，接近现有市场总存量，新增供应以岛外为主，大体量全业态的区域型项目将促使岛外商圈日趋成熟。

戴德梁行

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