收藏 “商改写”的正确打开方式

编者按“城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是城市发展中新陈代谢的过程。与所有的事物发展一样，城市也有一个产生、发育成长乃至衰退的过程。直到20世纪50年代，城市更新才被欧美一些发达国家提到突出的地位。这事因为城市在成长过程中，随着工业化和城市化的发展，普遍出现生产集中、人口集中、经济活动集中和城市规模扩大的现象，特别是大城市表现尤为明显。

如今，全国一二线城市有改造潜力的商业资产已达千万平米量级，从增量跨步存量时代，城市更新元年或已到来。城市更新潮起，存量改造持续升温。如何激活日益稀缺的核心区域写字楼市场，焕发存量物业的能量，成为了众多商业地产的重要考验。”

改造后中粮广场C座全景

把脉行业趋势

中国商业地产开发大潮自2005年兴起，经过十年的黄金发展，中国写字楼市场完成了从无到有的创新。实现了从计划经济的写字楼时代向市场经济形式多样化的写字楼时代的跨越。

2016年，中央经济会议释放重磅信号，要求热点城市进一步增加土地供应，盘活低效闲置土地。而对于北、上、广、深这样的城市中，在城市核心区域没有新增土地供应的同时，如何对老旧建筑进行重新定位，成为了核心区域探讨的重要问题。于是，面对亟待更新的城市，盘活存量物业，实现资产增值，成为了商业地产的核心发展路径。

以北京为例，随着2016年北京出台五环内不再新增建设用地政策后，核心区域项目价值随之提升，城市更新和存量升级的市场愈发活跃。

相较于酒店、购物中心来说，写字楼的运营成本低、租金回报高。有数据显示近年来，北京写字楼市场以优质写字楼为最，稳中有升，在有新增供应的情况下，空置率依然可以保持在6%左右水平，租金也在稳步上升，市场表现活跃。像盈科中心、新闻大厦早已操刀革新，自我突破。他们只是城市更新下寻求变革长长名单中的一份子。

而坐落于长安街的中粮广场，早在2014年便提前预判市场，精确定位，结合经济背景、内部企业租户构成、以及楼宇自身条件等因素，成为首家敢于在长安街核心地带启动旧楼改造的央企。

满足核心区域的城市需求，形成一套成熟的市场体系，核心区域的竞争力在商办物业方面将尤为明显。在此情形下，积极寻求变革不仅提高了土地利用率，也符合了市场预期发展。

改造后中粮广场C座中庭

引领存量改造

中粮广场地处长安街沿线，国都之央。比邻海关总署，位于王府井商圈于CBD商圈之间。

中粮广场此次改造主要针对曾以高端家居闻名遐迩，素有北京“世界家居花园”之称的C座原购物中心部分。共计4.6万平方米，此外，还增加了1.4万平方米的商业配套。

区位劣势，高端家居市场的持续低迷，消费渠道趋于多元化，消费者消费观念逐渐向小众、轻奢方向发展，硬件设施过于陈旧，严重不符合当前定位，由此，中粮广场在深思熟虑下决定启动C座项目改造工程。

这个决定并不容易做。

首先，对于一个存在二十余年之久项目改造投入的人力、物力、财力都是相当巨大的，项目决策人承受压力，可见一斑。

其次，租户的清退工作异常艰难。由于未到租期，甚至还有刚刚装修完成新入驻的租户，清退工作受到的阻力难以想象。

再次，此次改造范围是C座，而A、B座写字楼属于正常运营状态。改造施工过程中产生的噪音、粉尘等对A、B座租户造成的影响都是可以预见的。

最后，由于中粮广场已建成20年，最初的建筑图纸早已与现场实际动线无法匹配，这无疑给改造带来了极大挑战。改造工程并不是说说而已，其中面临的诸多工程难题也都不足为外人道也。

然而，在中粮广场团队众志成城的决心之下，短短几个月时间便完成了67家商户的清退工作。通过优化施工工艺，降低施工噪音及污染，客户投诉更是从最初的几百次降至偶尔投诉。这一剂强心针使得C座项目改造的步伐迈出的更加坚定。同时，2016年10月中粮广场更是获得北京首个改造项目LEED金级预认证。

荣誉是耀眼的，却来之不易。

同时，中粮广场从工程部、招商部、推广部、运营部、写字楼租赁部等各个部门抽调人手组成改造小组，从而做到部门间工作无缝衔接，杜绝任何脱节现象的发生。这不仅仅是中粮广场面临的问题，而是几乎所有“商改写”项目面临的共同难题。于是，远洋、华润、万科、高和资本等30余房地产企业前往中粮广场进行实地考察、学习，并得到业界一致的认可与肯定。

改造后，中粮广场业态调整为8.6万平方米的甲级写字楼和1.1万多平米的联合办公空间，同时配备1.6万平方米的餐饮及1.8万平方米的休闲配套，整体商业配比高达14%。

中粮广场C座星巴克手冲店

创新造就成功

改造后，中粮广场一层定义为COFCO BUSINESS（中粮商务）囊括了星巴克手冲咖啡店、TIAGO、淮扬府、诺兰西等商户为租户提供商务洽谈与邀请的场所；地下一层定义为COFCO LIFE（中粮生活）情景嵌入式餐饮街区、艺术展厅，为客户提供就餐和艺术欣赏的去处；地下二层定义为COFCO FANTASY集合了联合办公、小剧场、SPA、书吧、水吧、健身房等多种功能。

2015年李克强总理在政府工作报告提出“大众创业、万众创新”。如今，“大众创业、万众创新”的理念正日益深入人心。随着各地各部门认真贯彻落实，业界学界纷纷响应，各种新产业、新模式、新业态不断涌现，有效激发了社会活力，释放了巨大创造力，成为经济发展的一大亮点。

近两年，国内企业纷纷打造创客空间，其中引以为最的便是毛大庆的优客工场。随后，众多创客与孵化器加快了全国布局的步伐。创客空间也成为商用物业招商的新型主力业态。

在中粮广场整体生态圈概念中，联合办公是必不可少的重要组成部分，中粮广场将地下二层1.1万平米打造成为COFCO FANTASY联合办公产品，以胡同的理念进行产品设计，以“空间+服务+社群”为基础，为企业营造全新的办公共享生活方式，融合了酒店、商业管理理念，将地下办公的痛点变成全楼办公的亮点。

中粮广场总经理孙天立希望用更加开阔的思路去看待这一略显尴尬的业态：中粮广场COFCO FANTASY联合办公空间完全摒弃了传统联合办公的盈利模式，除固定工位外，在联合办公的各项增值服务中，更多的是对整体广场的一种共享化服务。如果我们可以把这个空间做到极致，让全楼的租户都能感受并享受到这种从工作到生活一体化服务，就会增加写字楼客户的黏性，同时，也为租金上涨提供了条件。

改造后中粮广场C座G层

智慧树立百年

我们将城市看做一个有机生命体，每栋建筑都是生命体中的一个组织。城市更新是一种审慎、明智、和谐的发展过程。

遵循商业基本逻辑，为客户提供性价比最高的产品与服务。认真做好城市配套服务商。北京市房协副秘书长陈志表示“中国房地产市场从黄金十年大发展结束后，当前市场和消费者都日趋理性，来自这两方面的压力，都会让开发商选择回归产品本身。在今后一段时间内，产品力都将是房企征服市场的重要手段”。

自1996年中粮广场运营开始，二十年写字楼开发运营沉淀，中粮广场秉持“品质改变工作，服务改变生活”核心理念，力求为市场提供最佳品质的办公产品。中粮广场作为最早诞生在长安街的写字楼，一直在考虑客户所需，中粮广场副总经理史德威表示，目前市场上大部分写字楼产品在硬件设施上已经达到了国内的最高水平，能够很好地满足企业的绝大部分办公需求。但客户服务需求，才是发展方向的重点和依托。

为此中粮广场创建“智慧运营平台”集客户需求为一体，从入驻到办公到生活，秉承以人为本、以客为尊的运营理念。从办公到生活、从餐饮到休闲，中粮广场打破写字楼的固化模式，将自己打造成集办公、生活、环保、科技、健康为一体的全生态圈办公社区。

于是一个以中粮广场为中心，创建中粮广场全生态圈，辐射周边5公里内的精英人群，打造百年经典项目的雄伟目标由此诞生。

从智能办公到创意生活，从环保主义到科技萃集，从艺术氛围到健康休闲，中粮广场在打造百年经典项目的蓝图上认真的画下每一笔，而这一笔一划勾勒出了中粮广场现在的样子。

在商办物业发展的今天，中粮广场仅仅只是众多楼宇中一个的单体项目。中粮广场的改造并不具有唯一性，却具备了承前启后，引领风向的代表性。

国内外城市更新的历程有着惊人的相似，都经历过一个高速发展的时期，而后逐渐放缓，同时城市在不同阶段的发展变迁都受到三大因素的推动和影响——居民对空间的需求、政府发展经济的诉求和开发商商业价值的实现。

文章来源：地产杂志