收藏 厦大戴亦一：房价高到畸形 房产投资要重策略防风险
- 发布时间：04-10 09:21
4月7日下午，厦门大学管理学院EDP漳州校友会第二次代表大会暨第二届理事会成立大会在漳州市融信皇冠假日大酒店隆重举行，厦门大学管理学院戴亦一教授莅临主讲《房地产市场形势与投资策略》。
开春以来，楼市缘何暴涨?
2017年农历春节过后，全国大多城市的楼市骤然升温，房价节节高攀，更有城市的房价在短短一两个月内暴涨了30%，楼市的暴涨引发了恐慌性购房，导致整个楼市异常狂热。是何原因造成这股突然而疯狂的楼市热潮席卷全国?戴老师从三个方面进行了解读。
原因一，一二手价格严重倒挂，市场恐慌。2017年，全国有20个城市被列为重点调控城市，这些城市今年房价调控的目标都是房价不能上涨。由于监控房价涨跌的数据只统计新房价格，所以地方政府不得不通过限制新房开盘价格，让房价从统计上看起来没涨。限价策略导致新房价格反而低于周边的二手房价格，让购房者觉得“买到就是赚到”，结果出现了疯抢的局面。
原因二，国家外汇管制严格，海外投资渠道被封堵。春节前，国家外汇储备大幅下降，由原来的4万亿美元下跌至3万亿美元，为了防止资本外逃，国家加强对购汇的限制，规定个人购汇不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。由于海外投资渠道被封堵，大量的热钱只能涌进楼市，推高房价。
原因三，持续货币增发，老百姓对通货膨胀的预期较高。根据国家发改委的披露，2017年全国32个省级单位固定资产投资规模将会达到65万亿左右。老百姓不禁会问“这么多钱从哪里来?恐怕还得印钞票。”在这样的背景下，老百姓对通胀的预期较高，因担心货币贬值而深感恐慌，所以不得不选择具有升值保值功能的房产进行投资。
经济对房地产的依赖强 短期内不太可能征房产税
与楼市的火热相伴随的往往还有一直流传着的要征收房产税的论调。对于政府是否会很快出台房产税政策，戴亦一教授认为，政府出台房产税政策的可能性较低，这样的判断是基于中国的房地产市场已经被异化，变成政府的税收工具和宏观凋控工具，中国经济发展高度依赖房地产市场。
戴亦一教授分析了现在中国所采取的“高地价+低税收”的发展模式。目前，相当一部分城市的财政收入不足，加之近几年实体经济的下行，地方政府高度依赖土地财政。中国的税收表面上看偏高，但中国向来重税轻罚，这让很多企业和个人选择违法成本较低的偷漏税，令税收收入陷入“名义税收高、实际税收低”的窘境，而恰恰中国的各级政府机构庞大、义务多、责任大、开支大，削减政府开支又并非易事，为了弥补低税收，地方政府不得不依靠卖地创收。
戴亦一教授表示土地财政有利有弊，其好处就是高地价带来了较高且稳定的财政收入，保障了政府对基础设施建设的投资，可促进地方的招商引资以及医疗教育等公共事业的发展，同时对低税收的容忍度也较高。弊端在于，高房价、高地价对制造业造成两端挤压，地价高的城市未来只能发展诸如服务业、金融业、高科技等高附加值、高利润的行业。
除了能够弥补税收的不足，中国的房地产还充当着反周期的宏观调控工具，是中国经济发展的稳定器。在居民消费不足和投资不足的背景下，房地产市场就是内需转化器，每当经济进入低迷的发展周期，国家就通过刺激房地产市场，拉动住房消费和开发投资，同时还可增加土地收入来支撑政府消费，促进地方投资，可谓一举多得，简直是“立竿见影的神器”。
短期看多中期看空 注重策略谨防风险
对于房地产市场的未来走势，戴亦一教授认为中国的房地产在短期内仍具有投资价值，但是从中期来看，如果实体经济持续低迷、转型艰难的话，楼市就会有崩盘的风险，因为房价已经高到畸形，总有撑不住的那一天。
对于新形势下的投资策略，戴亦一教授给出了一些建议：1、可适当配置一些海外资产，对于持有数千万或上亿元资金的个人来说，可适当配置5%-10%的海外资产;2、注意投资品类的组合，即住宅地产+商业地产+新型地产的组合。一线和强二线城市的住宅地产仍然是主力配置。此外，挖掘有政策优势、区域优势或配套优势的商业地产，比如深圳前海自贸区的写字楼之前就经历了较好的升值期，但不建议持有厦门商业地产，因为厦门商业地产整体过剩。一些新型地产也前景可期，如万科租赁公寓、绿城理想小镇，以及一些旧改、物流仓储空间等。3、关注强势板块，包括强限购城市、经济增长极、雾霾效应受益者(深圳、海南、厦门等气候宜人、空气质量好的城市)以及都市化郊区。
对于如何防范中期风险，戴亦一教授表示要注意三个最重要的风险信号指标：第一，密切关注实体经济倒闭率，如果出现大规模的倒闭潮，就表明实体经济恶化，这时房价有可能撑不住;第二，密切关注北上深厦等的限购政策，如果连一线城市都不限购了，那证明楼市的拐点也要到了;第三，密切关注美元汇率及外汇黑市，当黑市汇率和官方汇率差异较大时，证明大量的资本在外逃，那么楼市的风险就要来临。
文章来源：厦门大学管理学院EDP中心
