收藏 写字楼租金下跌空置率滑坡，有利联合办公？

继住宅之后，商业地产也进入了“下半场”。刚过完年，JLL研究部抛出了最新的上海写字楼报告，破天荒的指出：2016年第四季度，浦东浦西甲级写字楼租金环比全线下跌，空置率全线滑坡！

写字楼租金的下跌和空置率滑坡，对于联合办公市场有什么影响？

我们采访了行业内的相关专家，一起来听听他们怎么说：

  星库空间创始人白羽:  

  我们的客户需求仍在增长  

1、写字楼市场波动是正常现象，在长周期里看作为物价的一部分，会持续上涨。

2、传统写字楼客户结构的变化是宏观经济的反应。而我们做的客户群体是创新行业的中小企业，不是传统写字楼的主力客户，这部分客户的需求仍在增长。

3、任何精细化运营行业都是高淘汰率的，所以即使不考虑宏观形势，也会有空间经营不好。所以归根结底好不好还是取决于核心能力。

  搜办创始人项铭:  

  联合办公真正面临的问题是同质化及供应量  

1、个人观点：我觉得联合办公一定要思考一个问题，现在很多公司进驻联合办公其实都是考虑公司前期的一个过渡期，以及小公司发展的一个阶段，它是企业发展的某一个环节的需求。联合办公用户群体，可能是一个企业的办事处、分部或者初创公司，所以我觉得联合办公一定要面临一个问题：任何企业都要发展，这是必然的结果，因为随着企业的发展员工人数会多起来。包括我自己办公也会先找联合办公，但是以后会有自己的办公室。

2、写字楼租金下降，对联合办公肯定会有一定的影响，因为很多人找联合办公是因为方便、便宜，如果写字楼价格下跌，那么联合办公的性价比体现得就没有那么明显了，所以我觉得可能多多少少会有一些影响。联合办公真正面临的问题是同质化严重，以及市场供应量的大幅增加，这个才是真正需要运营商认真思考的问题。

  世天KUMA董事总经理巩玉杰:  

  对联合办公来说，可能喜忧参半  

1、我个人理解，因为现在虹桥商务区，莘庄商务走廊，还有很多南外滩的有些项目，供应量很大，而且为了抢客户，价格都是蛮低的，肯定动不动就给很多免租期，很多优惠，所以肯定是对市场是有影响的。

2、对联合办公来说，我觉得喜优参半。喜呢，就是拿房容易了，价格好谈了，业主现在都知道，联合办公、服务式办公是风口上的猪，拿了风投的品牌，也是在拼命扩张。我觉得写字楼楼价下跌，对拿楼、扩张是件好事，但是扩张得很好，忧得是扩张后的运营，现在联办市场、服务式办公市场人才太缺，阵地越来越多，人才越来越缺。

3、还有呢就是客户，客户在前几年都不懂什么是联合办公，什么是共享办公，突然看到一个装修很漂亮的办公空间心会动，所以招商很容易，但是现在的客户见得太多了，媒体的宣传、各种创业论坛，他已经见了太多的联合办公，所以他就有一种选择性，就不在乎了。

4、最终的总结：如果写字楼价格大幅下跌的话，对联合办公拿楼容易扩张容易，但是拿来之后，越来越多的同品牌同质化竞争的联合办公空间，价格就会有竞争，同时客户也在想，传统的写字楼的价格都在下调了，我还有没有必要20个人去租一个联合办公空间但是价格远远超过传统写字楼，所以就会造成一个分化，我认为留在联合办公的企业都是一些价格承受力比较低的小型企业，有一些价格承受力高的就会转型到传统写字楼去拿一些便宜货。

目前，租金收益还是联合办公的核心收入来源，对于我们来说，将以不变应万变，今年我们可能会在我们的面积里面增加一些商业的成份在里面。深挖洞广积粮好过冬。

  WE+联合创始人SAM:  

  对联合办公来说，可能是好事  

我个人理解，联合办公的好坏在于运营商获取物业的条件，因为条件影响成本。租金价格的下降，代表了很多联合办公对租金成本的看重。租金下滑的时候，对能减低成本的共享办公是个好消息。

2008年金融危机的时候，以共享的方式去减低成本，可能是个好事，大量为了节约成本产生的创新出现在衣食住行各方面。有一个因素是因为对未来经济可能不是特别看好，这样价格下降，对联合办公可能也是个好事，对于拿楼来说会有更好的条件。

  同策咨询研究部总监张宏伟:  

  对联合办公来说，存在有利的市场环境  

我认为，写字楼租金下滑有2方面原因：第一产业和经济不景气，企业规模扩大再生产欲望下降，同时也在规模收缩，导致，办公租赁有一点需求下降。

另一方面，上海办公供应量整体来讲偏大，供大于求，比如说。虹桥商务区、七宝商务区等等都有大量的供应。这些供应量比较集中的区域，相对竞争比较激烈，租金偏低中心，尤其虹桥商务区相对于人民广场，陆家嘴有租金差， 大量企业租赁需求由中心城区向虹桥商务区等等性价比比较高的地区转移，这样导致市场租金出现一个结构性的下滑。

以上2点因素应该是导致甲级写字楼或者整个写字楼市场租金出现下滑的两大因素。但是后面这个结构性的因素，地区性的租金差异，导致办公区域搬迁，导致结构性甲级写字楼的租金结构性下滑的因素，可能会更大一些，包括我们通过一些渠道以及一些租赁机构了解下来，也是这样一种情况。

现在一些办公租赁供应量比较大的版块，还是性价比较高，应该说一些联合办公企业也会选择这些区域进行开发或则和开发商合作，这样解决它的一些办公租赁的运营需求。

这个时候一些联合办公企业，到虹桥商务区、七宝商务区等板块或者其他一些供应量大的板块谈合作的时候相对来说会比较容易，并且还存在企业搬迁和结构性调整这一趋势趋势。这些对于联合办公企业来讲，存在一些有利的市场环境。

也包括现在上海也在搞所谓的科创中心，一些优惠的政策，比如说税费减免啊，或者是一些补贴等，也是有利于这些联合办公企业去运作这样一些项目的。

但是联合办公项目现在在上海市场相对来说竞争还是比较激烈的，对于想去做这类项目的企业或人，要想好自己的独特优势，或从政府争取一些独特的资源，能享受到优惠的税费政策行业补贴，这是比较关键的。包括享受能够争取一些资本市场融资的便利、企业注册或者其他方面的一些优惠等等，这些还是很关键的。

来源：空间研习社