收藏 2017年展望 | 写字楼篇："租户年"来临,办公空间趋向多元化创新

       第一太平戴维斯发布《2017新年展望系列报告》，为大家总结梳理2016中国房地产市场大事件，预判2017年的行业大趋势，让我们在充满变数的市场博得先机。

      中国未来几年，写字楼市场将面临供应高峰，一些城市的新增供应预期将达到创纪录的水平。由于新增供应多位于郊区地段，因此未来12至24个月中，郊区市场将延续竞争激烈局面，而市中心板块受到的影响相对微弱。

2016关键词——联合办公空间 

一、联合办公空间突飞猛进的一年

来自美国的运营商WeWork正式进军中国大陆市场，在上海开出第一家联合办公点，并计划在2017年再增数个项目。与此同时，本地联合办公服务商强势扩张并成功吸引投资：

• SOHO中国推出3Q项目，

• 万科前高级副总裁毛大庆成立优客工场

• 裸心社近期完成与基汇资本的融资

• 更有联合创业办公社（P2）、一起开工社区、科技寺、Agora Space（法资）以及XNode等如雨后春笋般出现。

联合办公的市场密集度迅速提高，未来数年内可能会出现市场整合，行业趋于专业化发展。

二、联合办公空间，传统企业也青睐

随着技术、商务行为及文化的变化，办公空间的使用方式也将继续演变。规模较大的企业或许会针对不同业务分支（研发、销售、行政管理）对办公空间的不同要求，对员工进行分流或者寻找合适的空间。汇丰银行在香港铜锣湾WeWork服务点租下300多张办公桌，就是一个典型案例。

共享型经济时代催生了联合办公空间，传统写字楼租户不再设置内部会议室，而是向业主租用公共会议室。这类会议室可能会位于建筑的高区，集中配备餐饮服务，预订费用直接向租户收取。如此一来，租户可以节省固定支出，而业主可将这一特色服务作为项目卖点大力推广。

2017关键词——细分市场、创新空间、租户年  

一、 城市间的定位细分

一座城市的不同商务区之间有着明显的专业化区分，而随着城市市场日趋成熟，不同城市之间的专业化区分也将表现得更加明显。地方政府都在打造各自的商务“标签”，如广州计划建成电商总部城市，深圳大力发展技术创新，上海则以金融、服务、消费为重心产业。而亚投行、“一带一路”等国家项目的开展以及自贸区的建设，更将对专业化走势起到积极的助推作用。

二、 办公环境的“亲和力”

随着办公方式的变化、企业创新性的提高以及人才竞争的加剧，用人单位在改善员工福利的同时，也更关注办公环境。独特或创新的办公空间应该在更加基础的层面融入城市结构，与其他物业类型（住宅、商业、酒店及餐饮服务）充分融合。

三、即将到来的“租户年”

租户在租约谈判中将日益占据上风，将是明年最显而易见的趋势之一。由于供应量达到历史最高水平，预期空置率上升，业主将不得不通过提升空间品质、加大优惠力度等方式来吸引新租户、挽留现有租户。

一些寻求降低空置风险、减少收入流失的业主或许会与一类新的运营商合作，即以低于市场价的租金与运营商签订长期租赁管理协议，由运营商负责转租，从而将风险转嫁。对业主而言，确保了长期固定收入以及资本价值增长潜力；运营商则获得了以最低开支获得丰厚回报的机会，当然这要以租赁市场行情稳健、入住率上升且租金维持高位为前提条件。

文章来源：第一太平戴维斯