收藏 活着，才是商业运营的第一法则！

1、活着，是商业运营的第一法则

       租售比20%已经相对偏高，既然有一半亏损，商家没有在良性运转的轨道上，降租必须，二次招商也难以避免。

      降租意在调整、不一定就会贬值。不降面临二次招商事小，物业贬值更甚；商业需要接地气，充分调查的基础上与商家共渡难关，良性运转起来必定会再次升值！降利大于弊。

      稳定商户，有商户才有市场，特别是在目前各行业很差的情况下。降租是为了养商，没有商户哪里来的商业价值?

      想赚钱先要别人赚到钱，降租金，与商户共度难关，双赢才是持久之道。多拿出些实际的手段方法来做自救，与租户共渡难关，毕竟物业是长期的，在寒冬还是和租户抱团过冬的好。

      谈降租说明商户还有点信心，如果没有，直接撤场走人或闹事要求赔偿，你求他谈，他都不理你。大面积撤场，负面影响很大，招商更为艰难。建议稳住，慢调，否则，小业主都会跳出来，到时管理公司就要面对来自商户、业主、市场三方压力。

2、降租退租有技巧

       和商户坐下来一起想办法，降租不是目的，挣钱才是出路。甲方要让乙方明白，共同努力，把经营搞上去才是出路，这个思想同步了，甲方做出一些激励政策给乙方，乙方也会接受。思想不同步，政策也不好推行。不能让商家对项目失去信心，否则怎么谈都没用。

       这就好比打仗一样，找自身原因再改正已经来不及了，撤退又不是最明智的选择，这时就要想办法硬攻，硬攻就要讲究战略，把商家按照经营情况进行分级，制定不同的稳定政策，擒贼先擒王，那么多商家肯定有挑头的，根据政策和有代表性以及挑头的商家谈判，稳定住这些代表性商家，再谈其它商家。

       续签的业户可以采用交2年，使用2年再赠2个月策略，等于变相降租。

       免租奖励可以参考打折和奖励机制，一按交租期长短，赠送免租期，二按商户出勤情况赠送免租期（如，商户每周七天，按时开店无早退赠送几天免租期，需配合人员抽查）。根据市场情况可适当降租，签三年合同，2--3年再递增，保持平均，减少空铺率！

3、商业运营要用心

         这种项目，项目的运营团队提早做好一件事，打探好商户的意向，避免报团闹降租，或者抱团撤场。降租，勉强可以谈，一旦撤场的话，二次招商的空置期的损失，重新招商免租期的损失，团队费用等等，算下来不划算。

        解决客户问题后，需要解决商场自身的问题。这么鲜明的减租风居然没应对预案，说明商场领导跑心了。

       营运团队有相当的责任，预见和预判不够，太过乐观，合约到期就开始紧张了....显然准备调整不足。应严慎梳理问题真正症结，而不是单纯减租来应对，尽管大市场不太乐观，但我们的盲目，松懈经营创新更可怕。

       一个最简单的办法，商管人员找商户老板每月聊2次天，都会发现。商管人员，聊天为主，发号施令为辅，其实传递这些预警信息的过程，也是一个联络商户感性和思想的过程。

      这种商业光靠降租不能解决问题，需综合考虑业态调整！各商户早期入驻合同的签订时间一定要错开，避免整体撤场。

来源：商业地产