收藏 吕丽华：联合办公是“重资产”模式 未来应着力增值

我重点说三个方面，第一个是资产管理的演进，第二个是资产关系的新趋势，第三就是我的一些思考。

　　先说一下资产管理的演进，从写字楼角度给大家分享一下市场上的变化。第一阶段,在北京大家最早的长包房，最早的酒店是国贸的酒店、京广的酒店。 

　　第二代的办公楼是初级的商务办公楼，已经具备了一些初级功能，但相对今天还是小儿科。

　　第三代办公就是我们所说的5A智能办公，各个方面都能满足现在商务人士的全方位办公需求，也是传统的甲级写字楼的概念。

　 　第四代就是ABW，这是中创新的办公环境，我们在微信上经常看到谷歌的办公室特别炫，这就是我们所说的第四代办公室，包含了很多新技术。

　　然后说一下资产管理。从办公楼的业主方来说，比如说金地中心是从拿地、开发、报建、报批，进工交付以后再投入运营，然后不断加强物业管理的提升，到今天的市场上才能呈现出金地中心目前的样子，所以从传统的开发商模式来说，往往第一阶段都是重资产管理模式。

　　第二阶段是大家普遍转型的阶段，也就是轻资产管理模式，它的好处在于人轻，身体就很灵活，干什么事情都比较容易改变。

　　第三个模式就是混合型管理模式。

　　关于重资产管理模式，比较典型的代表除了金地中心还有恒隆地产，它的产品不仅在上海很有名，在香港也被大家熟知，恒隆地产可谓遍地开花。对于重资产管理的开发商来说，我觉得不能放牧式地转型，要根据开发商不同的模式来分析自己的产品定位，来决定下一步重资产的重点落在哪，现在的目的是让重资产变轻，比如万科、万达。万达就在全面地瘦身，把重资产甩掉变成轻资产，因为开发商发现了市场的变化，我们看到万科的一些设计院，也在不断地瘦身，很少有人能以万达这样的速度在一年里开出N个万达广场。我们在资产管理上也要像万达一样，要不断地改变，让自己变得更轻，不断地再优化。

　　然后是团队的执行力，我们在完成一件事情之后会发现，个人英雄主义很难产生价值，要用有能力的人带动一群人。

　　我还想说一下实践与思考，最近一个热门话题是联合办公或众创办公，其实十年前我就接触到了这个产品，但那时候还不知道叫联合办公或we work。这个项目一出来，好奇心驱使我对北京的联合办公模式做了实地考察，考察之后我认为联合办公模式其实是个重资产的运营模式。

　　分享一个例子，比方说我在金地中心有一整层空出来了，大家知道金地中心位置比较好，加上租赁政策很接地气，就算运气不好，通常三个月也能租出去，一般一签就是三年，也就是说这一个租户我36个月是满租的状态。但如果换成联合办公的模式，一平米三千块钱装修，整层如果有200个工位，装修之后我要一个个工位往外租，一个从业联合办公8年的人说平均8个月才能满租，而且在不断流动，也就是说他的36个月里始终处于波动的状态。因此我觉得其实联合办公是个重资产的模式，如果我把整层租出去了，我只需要物业公司提供服务就可以，但如果变成联合办公模式，肯定需要一个管理人员，还要保安，如果一整层连保安都没有，那享受什么安全服务呢？还有保洁、租赁人员、品牌推广等，这些人都是投入的人力成本，而21世纪人才最贵。因此我认为做联合办公不要图热闹，一定要结合自身的情况去做。

　　联合办公模式是不是就不好呢？其实也不是。对于不太好租的存量资产，你只要重内容就变得好租了，比如中关村有个地下一层，以前租不了多少钱，现在受联合办公模式的启发就做得非常好，而且周六周日经常有租赁做研讨会、沙龙等，这样确实非常好。

　　还有一个热门的话题是联合办公模式能实现资源的共享，经济的分享，为什么很多人认为做联合办公也好、轻资产也好，不是通过传统的资金实现收入，那这个模式不会走得太远。所以我们去想怎么在服务上增加附加值，比如提供一些指导老师，对新政策的讲解，怎样利用政策实现退税政策等，在整合平台方面，很多时候不是资金收入的价值，而是整合各个行业的资源，包括开新闻发布会也跟大家分享一些跨界的想法，这也是带来的额外增值服务。

　　最后一点，很多的产品的复制性很强，能解决用户的痛点，万达为什么能开一个火一个，它的复制性很强是最明显的特点。联合办公也一样，因为它的复制性非常强，而且有接地气的配套设施和服务。

　　总体来说，不要看热闹，一定要进行风险控制，大家在微信上经常看到某某公司出了什么问题，警察在大堂巡视，各种高端写字楼都会受到殃及，我觉得发生任何事情都别慌乱，事情来了就面对，然后，赶紧看合同，合同是救你的最好方法，我们在合同方面的梳理就是不断发现问题、不断完善合同的过程，把合同变成保护你利益的东西，要利用合同保护自己。

　　分享一个经验，我管理很多项目的体会就是租金物业费一定要预付，我们要求每个月25号或者之前预付下个月的费用，这是一个比较好的措施。发现租户有风险点了，签合同的时候就得有押金，这样一旦租户走了，你手里押着六个月的钱，有足够的时间找租户，这就是管理人的价值所在。其实人跟人的智商差不多，我觉得最重要的差别在于要擅于思考，从哪个环节帮公司降低风险，这就是你的价值。