收藏 存量房时代 看写字楼市场如何开启“焕新之路”

放眼存量房时代下的上海，以"旧楼改造、存量提升"为核心的城市更新模式日益受到政府、开发商、运营商、服务商等多方的共同重视。

如何焕发日渐稀缺的核心区写字楼市场新一轮价值已成为业内思考的又一课题。近日，高力国际携手各路行业专家围绕写字楼改造升级的市场契机以及城市更新的发展趋势进行全面探讨。

城市更新与产业导向的大浪潮之下

近期，《上海市城市总体规划(2016-2040)(送审稿)》已通过上海市人大常委会会议审议，由上海市政府报国务院审批。新一轮总规提出了“至2040年建成卓越的全球城市”的城市发展目标。上海将努力成为“国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市”。同时，提出了规划建设用地“负增长”的目标。今年2月，上海市规土局等四部门联合发布了《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》，其中针对本市商办物业用地市场热度不均、企业自持运营意愿不强等问题，提出了“新增商办用地提高开发企业自持比例，支持鼓励存量商办物业有机更新”等规范性意见。

城市更新的大浪潮之下，商办物业宏观市场如何看待？

供职于市级住房和城乡建设主管部门的庞成梁先生表示：“土地供应、资本投放、产业导向、商业模式”四个维度，针对存量写字楼更新市场进行了宏观分析，其中对“供地结构调整，开发红利趋弱”、“土地分层出让，地下综合管廊建设运行”、“大资管平台建立”、“上海五个中心的建立及产业导向”、“（开发-建造-出售）传统开发模式切换为（资管平台-商业运行-资产证券化退出）的新商业模式”几个方面提出了展望。

宏观来看，城市更新不断升级。微观层面，写字楼改造正当其时。

未来，本市将严守土地、人口、安全、环境四条底线，预计新增商办用地供应将趋紧。但现阶段，本市高品质商办楼宇仍相对不足。因而，存量办公楼宇的更新改造，将是提升高品质办公楼宇供给的重要渠道。同时，土地全生命周期管理的命题下，办公楼宇的更新改造符合创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念。

就具体项目操作而言，政府欢迎有实力的资金方、开发商、运营商，积极参与办公楼更新改造，提升办公楼的整体品质和招商能级，使得更新改造后的商办楼宇更符合城市的产业发展导向和区域发展规划。

房地产市场下半场已进入“从量到质”的时代，城市以往可以通过“增量空间调配、异地置换新建”来实现城市更新。而当今亟待“聚焦存量物业、实施有机更新”的就地升级模式，同时写字楼升级改造成为了政府、市场、社会共同努力的方向。

写字楼存量改造的投资法则

作为现代服务业和先进制造业的载体，写字楼承载了巨额的经济价值。在存量房时代到来的背景下，应用专业的资产管理理念和先进的金融工具改造存量写字楼地产，挖掘提升其价值，是非常重要的地产发展模式。

在被问及房地产投资基金选择写字楼改造项目的标准和考虑因素时，歌斐资产地产基金部资产管理总监俞影女士分享道：

歌斐资产在聚焦一线和1.5线城市核心增值型物业的同时，发现全国市场内有大量价值被低估的物业项目。经初步统计全国有4.3亿平方米被低估的物业面积，其中一些是硬件老旧或是运营能力有限，但是对于投资商而言却是很好的投资机会。今年，歌斐中心也成立了歌斐改造增值基金，未来会整合各方优势与资源，将其作为重点的发展方向。

今年4月，远洋商业成功收购东海商业中心，该项目早期由基金收购并完成改造。一个优质的项目，不能仅满足于开发、租赁等传统流程，还需要不断提升商业配套、物业服务等软实力以获得更多租户的认可。

从前的标杆性写字楼物业如今都面临着众多新项目的竞争，老项目焕新更多的是满足使用者的需求和品质的提升。凭借先进的人性化健康理念，远洋将品牌扩充为不同模块，与经济效益、使用需求以及社会发展全面挂钩，真正地将写字楼作为一种资产去打造经营。

凭借多年专注于城市更新、存量投资运营的丰富经验，翌成创意深耕上海市场，已然开创出一条独具翌成特色的物业改造之路。翌成创意招商副总监叶燕女士介绍了总建筑面积达15,000平方米的航空科技大厦：

该项目位于徐家汇商圈，相对于其他写字楼而言，并未处于最佳地理位置，但经过我们为期半年的设计改造与产品价值的全面提升，最终将租金从4-5块提升到后期的8块左右，与同商圈标志性物业港汇广场基本持平。

写字楼“焕新之路”的坚实助力

重视租户体验，从使用者角度出发，是传统写字楼改造过程中的重中之重。在写字楼“焕新”历程中，梁黄顾建筑师（香港）事务所与高力国际作为物业改造的专业服务提供商，见证并参与了不少优质写字楼的升级改造工作。

高力国际华东区办公楼服务董事陆前峰先生分享了高力国际面向50家写字楼租户进行的调研结果，该调研旨在了解租户最为关心的三项硬件因素，以及对于物管公司的重视程度，并根据写字楼改造难易程度，提供改造建议。

梁黄顾建筑师（香港）事务所董事何晓先生结合近期在上海完成的办公楼改造的成功案例分析道：

不少90年代的写字楼物业虽然占据了城市商业圈中的黄金地段，但因其软硬件设施与现代需求脱节而造成了出租率低，单位面积租金相对周边新建写字楼低、能耗高、管理运营成本居高不下的局面。

通过改造，不仅包括电梯、大堂、车库、内部装饰等硬件条件得以调整更新，连服务管理、楼宇业态、楼宇文化等需要实际体验感受的软件条件上也得到了提升，最终提高了品质，焕发出商业价值，使得物业成为资本青睐的投资热点。

通过大楼改造升级的确可以提高租金和大楼物业品质，但是大楼租户的满意度仍然是需要关注的又一方面。改造过程中，物业管理公司只有对施工过程有明确清晰的了解，能够及时应对并积极处理施工为租户造成的不便，才能平稳度过改造过程。同时，提升楼宇的绿色环保功能也是写字楼必须考虑的内容。

伴随城市不断向前的步伐，写字楼市场经过软硬件结合的改造升级，将折射出城市更新的方式和变化，是城市进步繁荣的驱动者。写字楼改造升级不仅需要开启“焕新之路”，更需各界参与方“诚心出发”。