收藏 “去库存”定调写字楼市场 核心商圈重塑商业格局

    2016年4月14日，成都 &mdash 世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）今日在成都天府广场SAC四川航空广场举办媒体发布会，发布《2016年第一季度成都房地产市场回顾与展望》报告。研究报告显示，写字楼整体需求小幅回升，新政加大租金补贴力度推动去化，但供过于求短时间内仍难以扭转，空置面积攀升，租金继续下跌，“去库存”成为2016年市场基调。零售物业市场核心商圈格局悄然转变，奢侈品牌开始新一轮店铺整合和资源转移，红星路—大慈寺板块替代天府广场—红照壁板块成为新焦点；百货、超市及零售品牌退租潮持续发酵，“调”、“退”成为季度关键字。物流仓储市场在城北区域逐步崛起，成都的消费能力和物流节点城市地位吸引大型电商平台持续在蓉扩租，但受实体经济影响，第三方物流终端客户及汽配企业需求减弱。 

　　优质写字楼市场：空置面积创历史最高，“去库存”奠定市场基调

　　2016年第一季度，三个位于非核心商圈的写字楼项目交付使用，共计为市场带来17.5万平方米的新增供应。随着2016新财年的到来，许多企业的办公选址计划得以在年初落实，租赁市场在节后小幅回暖，全市净吸纳量10.2万平方米。本季以互联网科技、专业服务、零售贸易企业为主的搬迁升级需求和以传统、非传统类金融企业为首的扩张拓点需求成为市场去化的主要来源。其中南延线板块凭借租金低廉的性价比优势、不断提升的商业商务氛围、日臻凸显的产业集群效应以及高新区政府近期出台的重磅楼宇激励政策（即对在高新区新注册并租用或购买高新区授牌培育的专业特色楼宇的主导产业企业，政府将给予其一定的房租、购房及装修等补贴），持续吸引包括科技互联网、新能源、医疗健康等在内的众多新兴产业企业在此落户。此外传统金融和规模大、信誉好的非传统类金融企业在其平稳扩张的业务支撑下，新增办公需求仍旧是推动中央商务区、东大街板块写字楼去化的重要来源。整体而言，新项目的入市带动平均空置率环比微升0.4个百分点至38.1%，截至一季度末全市优质（含甲级和乙级）写字楼（以最终使用面积计）待去化库存面积已接近260万平方米。

　　在市场长期供过于求的严峻形势下，写字楼“去库存”与稳固现有租户已成为业主方面临的两大挑战。面对持续高企的空置面积，我们观察到市场延续着“以价换量”的低租金策略，同期更多项目推出精装楼层或定制装修等特色服务以降低租户在早期进驻阶段一次性的高成本投入，以迎合企业“低预算”、“严控制”的运营新常态。此外，在全市创业创新的热潮推动下，从青羊区的科技金融产业园项目到高新区的专业特色楼宇培育，再到众创空间、联合办公等形式的专业办公服务运营平台入驻核心商圈写字楼。一系列的成功案例让此类新兴办公需求备受市场关注，同时大面积需求亦成为写字楼去化利器。因此，对业主方而言，寻求与地方政府或第三方运营机构合作引入孵化产业园也正日渐进入业主视野。而在稳固原有租户方面，随行就市的降低续租租金或为续租客户提供免租期也日益普遍化。同时，我们还观察到写字楼LEED认证带来的效益越来越受到开发商的关注。根据美国绿色建筑委员会（USGBC）的最新统计，四川已跻身2015年中国参与LEED绿色建筑评价系统的第四名省市，紧随上海、广东、北京三大省市之后。根据2016年3月31日的数据统计，已经获得LEED认证的成都商业建筑项目达到26个，认证中的项目高达42个，领跑西部城市。从第一季度租金表现来看，各主要商圈甲级写字楼租金依然延续去年跌势，并迫使同区域一些硬件设施稍逊的乙级写字楼项目随之下调租金报价，至季末，市场平均租金按同样本计环比继续下滑3.0%，报每月每平方米74.3元。

　　未来六个月，约有48万平方米的新项目将交付使用，其中逾八成的项目聚集于南延线板块。市中心也不乏优质项目推出，第二季度初，SAC四川航空广场将投入市场，作为中央商务区2016年推出的首个甲级写字楼，SAC拥有天府广场及盐市口的双重地理优势，极高的硬件标准及创新的运作办法将推动该商务区的写字楼品质进一步提升。届时，全市整体空置率预计将冲破40%，写字楼“去库存”也将成为市场长期关注的焦点。2016年，地方政府出台新政调整写字楼租赁税费政策，个人业主持有物业的租赁税大幅调高至30%上下浮动区间。该新政无疑将进一步压缩散售写字楼小业主的租金收益与投资回报，单一业权项目或将从中受益。从写字楼销售角度分析，新政最终还可能对写字楼个人投资需求产生一定的抑制作用。

　　世邦魏理仕华西区办公楼服务部董事戴晖表示：“2016年第一季度成交量较去年同期有明显上升，极个别项目同比甚至超过了30%，如百扬大厦及位于新南天地商圈的凯德天府项目。在经历了2015年全年的市场疲软期后，众多的单一业主产权写字楼开启更为激进的租赁策略，如增加免租期，降低续租租金涨幅，提供更灵活的扩租权等，在刺激成交量的同时，使得租赁市场日益成熟、专业。但在近40%空置率的大环境下，租金仍然承受着很大的下行压力，预期未来相当一段时间，仍然会持续此趋势。”

　　优质零售物业市场：“退”与“调”延续市场主线，核心商圈重塑商业格局

　　本季，成都零售物业市场无新项目开业。相对低迷的市场情绪仍持续蔓延，“退”与“调”延续着商业市场的主线。部分百货、超市等主力店以及品牌商继续调整在蓉经营策略，收缩其当地市场份额甚至退出市场。位于天府广场的摩尔百货在租约到期后歇业，Novo在蓉最后一家店铺撤出万象城标志着该集团整体撤出成都市场。百货的运营举步维艰，同期部分超市运营商亦遭遇一定程度的水土不服，香港超市品牌百佳、Treat和Great相继撤店。

　　在IFS和远洋太古里开业后，核心商圈的竞争格局开始悄然转变。以奢侈品牌为例，在成都IFS和远洋太古里落成后，众多国际品牌布局红星路大慈寺板块，春盐核心商圈至此形成“天府广场—红照壁”与“红星路—大慈寺”—传统与新兴两大奢侈品聚集板块。但受高档消费降温影响，优化整合店铺资源已然成为在蓉奢侈品牌的当务之急。今年伊始，已于红星路大慈寺板块开设旗舰店的Dior、Tiffany & Co.、Fendi相继撤出天府广场红照壁板块；Gucci撤离仁和春天百货，其区内店铺数缩减至美美百货川信店一家。为应对租户流失，运营商已启动新一轮招商和租户调整。仁恒置地广场引进成都首家跨境保税服饰体验店和上港进口商品超市，跨境保税商品日渐成为卖场租户调整后的一大新亮点。美美百货天一店引进Dsquared2，接力原Tiffany & Co.的铺位。整体而言，核心商圈奢侈品牌布局的重心已悄然从天府广场红照壁板块转向红星路大慈寺，而下半年即将于南延线商圈开业的in99无疑将加剧各区域对高端品牌资源的争夺。此外，春熙路步行街板块同样感受到了来自一街之隔的红星路大慈寺板块的竞争压力，消费分流的隐忧已逐步兑现为销售额的下滑。继Uniqlo撤离后，本季快时尚品牌Gap关闭了其春熙路高街店，再次对步行街板块商业运营敲响警钟。

　　当春盐商圈的重心逐渐东移至红星路大慈寺板块，红星路大慈寺板块的商场表现高于市场预期。这一趋势已从IFS和远洋太古里两大卖场2015年的销售额增长得以证实。本季，远洋太古里同样是市场关注的焦点。Tiffany & Co.在落户IFS后，其旗舰店正式亮相远洋太古里。同期开业的日本服饰品牌集合店Issey Miyake，单店首次在中国集齐旗下四大品牌并引入me Issey Miyake中国首店。Line Friends在2015年初在此试水快闪店后，本季其Café & Store常规店将正式入驻。其他新进驻的品牌还包括快时尚品牌Uniqlo、服饰品牌Modesto Bertotto及中西部首家Godiva Café等其他中高端餐饮品牌。而邻近的IFS引入成都第二家Philipp Plein，并调走部分人气较低的餐饮和3C产品品牌。

　　一季度虽然没有新开业项目，但零售品牌仍相对活跃。香水化妆品继续在购物中心扩张，开设独立店铺。Lancome、YSL美妆在远洋太古里开业，The Face Shop分别在远洋太古里和凯德天府围挡，Fresh、Dior Boutique、Make Up Forever签约万象城。注重消费体验的书店言几又落户来福士广场，西西弗分别进驻凯德金牛和凯丹广场。在政府的大力支持下，跨境保税商品体验平台继续主城区扩张，除仁恒置地广场外，帮麦跨境电商体验店于成都339开业。

　　全市整体而言，受百货、超市和奢侈品退租影响，成都零售物业市场平均空置率环比上涨1.8个百分点，报8.9%。至季末全市购物中心首层平均租金环与持平，报每月每平方米402.3元，其中主城区报每月每平方米434.5元。未来六个月，蜀都万达广场、in99两个购物中心有望开业，将进一步丰富郫县和南延线两个板块的商业地产市场。

　　世邦魏理仕华西区研究部朱建辉表示：“2016年开年，成都零售物业市场已经历了新一轮的集中调整，调改的案例屡见不鲜且涉及各个业态，个别零售商甚至退出成都市场。因此在商业‘新常态’下，就招商运营经验尚浅的开发商而言，我们对其开发的商场持相对谨慎的未来预期。在地方政府出台‘商改住’新政后，资金抗压能力较弱、商业运营经验不足的开发商在项目开发的早期阶段迎来了重新审视市场的机会。”

　　物流仓储市场：电商需求持续发力，城北市场逐步崛起

　　本季，宇培青白江物流园一期以及普洛斯新津物流中心二期交付使用，共计为市场带来163,300平方米的新增供应。其中宇培物流园作为青白江区域首个高标库项目，其建成入市也将加速城北仓储物流市场的崛起。需求方面，一方面以京东商城为首的电商企业仍保持快速扩张，成为高标库市场最大的需求主体，季内于新都物流中心和青白江物流园扩租以及新租共计45,000平方米。另一方面，实体经济的不景气影响制造业相关产业表现低迷，第三方物流终端客户以及汽车零配件相关企业租赁需求有所减弱，全市净吸纳量回落至57,500平方米。新项目的入市推动全市整体空置率环比上升4.4个百分点，至季末报21.8%。租金方面，龙泉地区双层库因受高空置率困扰，业主不得不下调租金报价进入价格战，受此影响，市场高标库平均租金同样本计环比微降0.5%至每月每平方米26.5元。

　　未来六个月，约有24万平方米的优质仓储物流项目将投入市场，其中位于空港的新项目将有助于改善该地区高标库长期供应不足的情况，而龙泉地区在持续充沛的供应压力下，预计未来一段时间空置率将继续徘徊高位。

　　世邦魏理仕华西区工业及物流服务部副董事尤鹏伟表示：“成都仓储物流市场总体供应量持续增长，电商企业对仓储设施的需求对市场的支撑作用更为显着，多层仓库和距离绕城高速20公里以外区域的项目仍面临较大的出租压力，竞争激烈的局部市场租金存在下行的可能。”