收藏 营改增确定，2.5亿平米商业库存迎来春天

3月18日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署全面推开营改增试点。会议确定从今年5月1日起，扩大试点行业范围。将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围，自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条，支持现代服务业发展和制造业升级。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。

将不动产纳入抵扣范围。继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后，本次改革又将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。

从宏观方面看，此次营改增的确定，加大企业减负力度，促进企业投资。同时，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策，确保所有行业税负只减不增。预计今年营改增将减轻企业税负5000多亿元。

从税种方面看，营业税属于地方税收，而增值税则属于国家税收，收取的单位不同，税的作用也完全不同。增值税最核心的地方在于可以设定一个基数，这个基数是可以被扣除的，所以在基数点上的选择至关重要。

商业地产投资市场逐渐回暖

根据盈石集团研究中心统计，目前全国开发商旗下无法产生租金或销售收入的商业项目体量已经达到2.5亿平方米，为历史最高水平。受互联网电商冲击，很多商业项目出现招商困难，甚至租赁价格上出现与写字楼倒挂现象，因此很多百货业或改变招商业态，以适应更受大众喜爱的体验式娱乐消费模式，或将一层以上部分全部改建成写字楼，用于销售或租赁。

新增写字楼项目，为市场注入更多可选办公面积，而这些新增面积中不乏地段好、商业配套成熟的项目，招商自然不必发愁。就目前写字楼价格而言，是个不错的基数点，企业将项目买入进行投资，所缴税收进一步降低，而且本次政策将不动产纳入抵扣范围，所以所缴税费将会更低甚至没有，未来企业投资商业地产会愈发频繁。

税收优化成为商业地产运营中重要一项

由于商业地产通常是“只租不售”、“租售结合”或“先售后租”等形式。新政策出台后，房地产企业需要考虑各种不同运作模式对商业地产增值税处理所带来的影响，税收优化也将成为运营过程中重要一项。

需考虑管理进项税额与销项税额的匹配度，需要考虑进项税额不能及时抵扣对房地产企业资金占用带来的现金流影响，在业务运作模式调整上考虑如何使得进项税额尽快合理合法抵扣销项税额，同时需要考虑在收益上不同税率的租金、设备出租、物业管理费等项目的合理划分。