收藏 房地产业并购热再度来袭 行业集中度加速提升

近日，包括恒大地产、融创中国、碧桂园等大型房企，通过加速收购地产项目来弥补在土地市场直接拿地投资的减少。此前，中央经济工作会议中提及促进房地产业兼并重组，提高产业集中度 ，提出了促进房地产行业兼并的举措。

并购意在圈地

1月5日，融创中国在上海举行的新闻发布会上透露，将2016年销售目标定为超过800亿元，计划到2017年底公司年销售额突破千亿元，同时将继续在二线城市寻找新的投资机会，并购将是公司未来获得土地储备的重要方式。

融创中国董事会主席孙宏斌在发布会上表示，以前北京和上海等城市是什么地都可以买，现在再看北京和上海，是什么地都不能买，地价涨得太快，已经不划算了。

2015年以来，融创中国先后在南京、武汉、成都、西安、太原、合肥等二线城市有过并购举动。截至2015年底，融创的土地储备值达到了4427亿元，其中通过公开招拍挂获得的土地仅占1/3，通过并购获得的土地比例则占比2/3。

近期，融创中国已通过并购拿下北京、苏州及上海的多个项目的股权。今年1月宣布收购苏州石湖地块的融创中国，2月1日发布公告，拟收购苏州市吴中区及七都镇两商住地块，总价11.7亿元。

在2月1日，上海万科公司内部发文，鼓励员工及合作方为公司提供项目信息，每块地不论货值大小，只要立项均可获得奖金。

2015年12月29日，恒大地产、新世界连发公告，恒大地产将收购郑裕彤家族新世界及周大福位于北京、上海、青岛，成都、贵阳的5个超大型项目，总建筑面积851万平米，涉及金额204亿元。该月上旬，恒大地产收购香港新世界的4个超大型项目，总建筑面积近400万平方米，总金额135亿元人民币，号称年度最大房企并购案。

据统计，恒大地产2015年多次收购地产项目。例如，华人置业、中渝置地、信和置业等知名房企的多个大型项目被恒大地产并购。

碧桂园的收购生意也在紧锣密鼓地进行之中。消息显示，碧桂园与海昌集团收购谈判进展顺利。收购目标包括海昌天集团旗下位于大连、成都、天津各地几乎所有地产项目，而且这些项目均为当地大盘。

分析人士认为，对房企而言，并购的核心目的在于拿地。现在一线及热点二线城市土地价格飙涨，竞争太厉害，以招拍挂拿地几乎每幅都是地王，房企要想获得合理的利润实在太难了。

因此，从2015年起，很多房企的拿地模式发生变化，项目并购愈发增多，通过项目并购来获取土地开发权，其成本相对较低，且竞争没有招拍挂那么激烈，很大程度上拼的是信息的获取能力。

同时，并购项目多数已处于开发过程当中，不需要接盘企业再投入太多精力进行前期繁琐的开发流程和手续，从而有效提高项目开发周期，形成快速销售。

分析人士表示，预计今年越来越多的企业会效仿恒大、融创、碧桂园等大型房企，通过加速收购地产项目来弥补在土地市场直接拿地投资的减少。

大鱼吃小鱼

从中国房地产行业告别黄金时代开始，房企也将面临着一轮新的洗牌，大型房企通过并购重组构建巨无霸 渐成趋势,大鱼吃小鱼 现象将非常普遍。

分析人士认为，房地产行业竞争加剧、企业战略调整及地价持续走高等多方面的原因，催化房地产行业并购频现。

2013年以来，房地产行业销售增速减缓，土地资金成本上升，去库存压力加大，房地产行业由黄金时代进入到白银时代，兼并重组被认为是房地产企业增强核心竞争力、优化产业结构和资源配置的重要手段。

由于资金的缺位，多数中小房企拿地积极性消退，项目开工延缓，销售回款速度明显降低。更多中小房企经营压力上升，被迫出让企业项目或变卖股权引进战略投资者，以维系企业正常运营。同时，对一些需要进行业务转型的企业来说，通过行业间的兼并重组利于寻求新的业务增长点。而从一体化的角度来看，企业通过战略合作、行业整合可以充分利用资源，实现优势互补，进而延长企业价值链并扩大企业价值。

统计数据显示，在北京、上海产权交易所，2015年以来挂牌转让的房企股权已经超过129亿元。其中，北京产权交易所新增挂牌房企分布于苏州、昆山、三亚、沈阳等二、三、四线城市。上海产权交易所挂牌的房地产项目22个，其中12个项目转让100%股权。

长三角地区成为房企挂牌转让股权的重要区域，在沪挂牌的22个项目中有15个分布于长三角地区，且大部分选择100%股权转让，例如蚌埠恒远置业有限公司、南京喜马拉雅置业有限公司、南京水清木花置业有限公司等。

实际上，有些小型房企已经破产。2014年至今，四川至少有30家本地企业退出了房地产开发领域。当年活跃在成都的本地房企--圣沅房产、武海置业等近两年在土地市场中早已难觅踪迹。

从行业的角度看，马太效应增强，中小房企市场占有率持续缩水。CRIC研究机构的数据显示，2012年到2014年，TOP50房企的销售金额及销售面积市场份额持续增长，行业集中度进一步提升;但另一方面，中小房企的市场份额进一步被挤占，生存空间进一步压缩。

现在房地产业进入微利时代，中小型房企销售跟不上，利润难保障，很难经营下去，最终选择出售股权退出市场已成必然。

去年3月以来，在宁波、南京、无锡、合肥、襄阳、神木等全国多地，十余家中小房企被曝光因资金链断裂而陷入了破产危机。房地产市场正处于新一轮洗牌，而首先被洗出局的必定是中小房企。

不久前，北京市住建委发文称，有473家房地产开发企业的资质证书，有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。这意味着这473家房地产开发企业将在京城楼市消失。

房企消失潮并不只是出现在北京。武汉市房管局去年四季度公布的数据显示，武汉共有在册房地产开发企业1375家。相比2012年同期，房企数量减少了200余家。

一份最新调查报告披露，90%的房企负债率都在150%~200%以上。有关专家认为，每年的五六月是中小房企的一个艰难生存期，产品类型偏高端且周转率较慢、前期拿地过于激进导致成本较高、资信不太好贷款受限的中小房企，将存在更多市场风险。

分析人士预测，未来三年内将至少有30%的中小型房企被淘汰出局。

行业集中度加速提升

与一批中小房企倒掉相反，万科、恒大等大型龙头房企销售额仍有较大增幅，市场占有率有一定提高。因此，在这一轮房地产调整的周期里房地产并购机会会大量出现，行业集中度也将不断提高。

任何一个行业在历经高速增长后，行业空间会趋于饱和，全行业也将放低增速，转而进入一个相对稳定的平台整理期。

目前，房地产市场历经了十几年的黄金增长期后，也进入了一个相对稳定的通道进行整理。而在这个平台期内，市场上的资金将进一步增加行业集中度、龙头企业市场占率明显提高、土地储备及项目数量都向龙头企业集中，也因此，整个行业的集中度会不断提高，多层次并购也会集中出现。

有关专家指出，2016年房地产业将延续强者恒强的竞争格局，中小房企被淘汰出局难以避免，房地产行业集中度正加速提升，大型房企在市场中的主导地位逐步增强，有品牌、资金和资源优势的龙头房企将更加强大，也标志着中国房地产行业进入寡头时代。

统计数据显示，2015年销售额达到千亿军团 的房企已经扩容至7家，未来千亿军团 房企之间的竞争将更加激烈，行业老大地位的争夺亦是如此。

例如，万科正在谋划未来十年的万亿市值大平台，恒大多元化谋求规模化的持续增长，争取行业领先的地位。而中交系、招商系、保利系等重组形成巨无霸 联合体将成为这些房企争夺行业老大地位的重要筹码。据称，招商地产未来可能因为母公司资产的注入成为中国最大市值的房企;金丰投资重组方案完成后，绿地的市值也将争作房地产行业老大 ，这将加剧2016年房地产行业的龙争虎斗 。

分析人士表示，这些品牌房企重组完成后，中国房地产市场将形成若干个巨无霸型的房企。

随着寡头竞争时代的来临，过去十多年以住宅开发商为主的行业格局，将一去不复返。中国楼市已经进入了下半场，要想在下半场活下来并且活得好，就必须适应楼市告别粗放式增长、进入精细化发展的新阶段，加快企业转型，提高抗风险能力。