收藏 写字楼市场一线城市迎来供应高峰

内资企业仍为写字楼市场主引擎；一线城市零售市场迎来供应高峰

内资企业仍为写字楼市场主引擎；一线城市零售市场迎来供应高峰2016年1月21日，上海 &ndash 世邦魏理仕今日发布《2016年中国房地产市场展望》，报告指出，2016年中国经济将在降速换档中沿着创新型、服务型和消费驱动的转型之路迈进，挑战与机遇并存。报告对商业地产分板块深入分析。其中，主要板块2016趋势为：

l 写字楼租金下跌二线城市增多，一线城市租金以稳为主

l 购物中心租金增长放缓，需求格局继续演变

l 高标准仓库市场潜力庞大，租金稳步上涨

l 写字楼仍是主流投资品类，资金出海保持高速增长

优质写字楼市场——新增供应930万平方米，内资企业继续扮演主引擎

中国经济减速而写字楼新增供应持续高企将使主要市场的写字楼空置率普遍上涨。2015年写字楼新增需求存在明显的二八现象，国内企业贡献率高达83%。展望2016，内资企业无疑将继续扮演需求的主引擎，外资公司则在专业服务业、高端制造等优势领域具有一定的扩张动能。同时，民营企业以及中小型企业所蕴藏的庞大潜在需求有望在2016年得到进一步释放。非银金融、科技互联网和专业服务的新增写字楼需求料将继续活跃，但P2P网贷行业的不稳定性将成为个别二线城市不容忽视的风险因素。

2016年将迎来近930万平方米的优质写字楼新增供应，其中约有53%的新增供应面积来自于各城市的新兴区域内。由于前期规划体量、推地节奏与市场需求的协同欠佳，加之后期交通、商业配套跟进不够及时，新兴商务区 &ndash 尤其是二线城市新兴商务区 &ndash 普遍面临供应充沛而需求不足的困境。2016年二线城市的新增供应预期将同比上涨22%，而一线城市则同比下降1.6%。

预计2016年底全国17个主要城市写字楼累计空置面积将增加32%，约1,530万平方米。城市间以及同一城市不同板块间的分化将继续加大，广州是唯一一个空置率超过10%的一线城市；南京、杭州、、宁波、大连则是空置率20%以下的仅有的四个二线市场；成都、重庆、无锡、长沙的空置率将至少连续第三年处于30%以上，市场有严重供过于求的特征。此外，天津受到滨海新区的新增供应入市的影响，写字楼整体空置率也将踏过30%的门槛。不同市场的变现将更趋分化：供需相对均衡的一线城市租金将维持稳定或小幅上涨的趋势，但大部分二线城市由于空置率高企，租金有下行的压力。普遍来说，新兴板块将比核心区域承受更大的压力。

图：2016年写字楼行业需求趋势

零售物业市场——一线城市迎来供应高峰，一半位于新兴区域

2016年包括上海、深圳及广州在内的一线城市都将迎来供应的高峰，而这些新增供应中近乎一半都将位于完全新兴的区域。比如上海的虹桥商务区将迎来第一波供应高潮，预期2016年的新增供应将达15-20万平方米。

二线城市中，包括成都、长沙及武汉等较多的新增供应都将考验市场。相比之下华北各城市将较为平稳，包括沈阳在前期已度过供应高峰。华东大部分城市压力尚可，其中杭州、苏州虽有较多项目问市，但皆位于成熟的主城区或是开发已较为成熟的钱江新城以及商业氛围日益浓厚的苏州工业园区。长远来说，各主要零售市场将受益于人口持续流入和收入水平的不断上升；但短期来看，庞大的新增供应、电商的冲击、高低端零售商需求减弱等短期利空因素将持续影响行业的发展。我们预期零售租金（首层）的增速将从3-5年前年均5-7%回落至0-2%的区间。

展望近期，遏制高端消费的诸多因素仍在，同时电商对低端零售的替代效应持续，更好地捕捉消费升级的中产阶层将变得更为关键。对于优质零售物业的核心需求将更多来自于轻奢、买手店、快时尚、以及能更好迎合中产阶级对消费场景和体验需求的业态。值得注意的是，体验式消费已逐渐成为购物中心不可或缺的业态，如餐饮面积在购物中心中的普遍比例已由过去10-20%上升到30%以上。

图：2016年主要一、二线城市零售物业租金趋势

物流设施市场——零售业主导需求 租金普涨 中短期内供应短缺仍为瓶颈

截至2015年第三季度，中国主要城市中高标准物流仓储设施存量约2,600万平方米，仅为全国的物流仓储设施存量的3%。虽然中央政府近年来出台了一系列鼓励发展物流业的政策，希望以此带动地方经济，但在实际执行中，受物流设施土地供应不足的制约，地方政府一直对招商引资较为谨慎。

世邦魏理仕认为：中短期内土地供应仍为制约高标准物流设施发展的一大瓶颈，供应短缺在经济发达区域尤为突出。 鉴于一线城市土地有限，开发商和租户将逐渐将目光关注在其周边区域，如上海周边的太仓、昆山，广州周边的佛山、东莞，以及北京周边的廊坊等。二线城市由于原来市场规模较小，部分城市（如武汉、重庆及沈阳等）将面临短期供应集中带来的空置率压力。

展望2016年，电子商务将保持高速发展的势头，自贸区的设立则将进一步促进跨境电商的发展。2015年大部分市场对于保税仓皆出现了上升的需求，保税仓的走红是大消费策动中国经济发展的一个缩影：在消费、尤其是电商消费趋热的背景下，物流设施的变革加速向零售业需求倾斜。因此，世邦魏理仕预计，在旺盛需求的支持下2016年物流设施租金仍将普涨。

图：物流地产租金趋势2016

投资市场——境外投资水平维持高速增长

对于境内房地产投资而言，国内经济走势放缓部分程度影响到了投资者在市场上的活动表现，同时由于美元的加息预期与人民币降息、贬值预期的叠加存在，2015年市场资金对于国内物业的投资逐渐偏于谨慎。开发商近年来更多作为售出一方出现在市场中，包括保险资金在内的机构投资者以及投资基金渐成主流投资者。世邦魏理仕预计机构投资者将在2016年市场中更为活跃。

从物业类型来看，写字楼占据了近年来市场交易的主流。2016年，预计这一趋势将会延续，写字楼的交易比例或将进一步上升。且由于经济预期不明朗，相对二线城市未成熟区域供应，投资者将更趋于核心城市优质项目。

在境外房地产投资方面，以保险资金为代表的国内机构投资者投资海外地产方式已不限于门户城市的商业地产，同时也在尝试通过股权合作等模式介入包括物流设施等其他房产类型以及以资产包形式出现的房产投资标的。

国内机构投资者目前以主权基金（包括中投、外管局）为先导，预计未来将有更多大型机构参与到市场中，包括社保、养老基金等。从目前的趋势来看，预计明年的境外投资水平仍将维持高速增长。