收藏 WeWork中国变形记

藉由美版WeWork的灵感，趁着全民创业大潮和可观的财政补贴，开发商、民间和官方的孵化器们，都在这个春夏之交万物疯长。

相隔千里的北京和深圳，两个庞大的联合办公项目在5月25日这一天同时亮相，房地产大佬、投资人和政府的手又一次握在了一起。

首都北京，新一轮创业热潮中的标志性人物毛大庆来到了北京东南部的亦庄经济技术开发区，他的创业公司“优客工场”在这里租下了一栋6层、3600平方米的办公楼，准备为已经完成天使融资的创业企业提供联合办公和其他服务。

南国深圳，中国最大的房地产代理商之一世联行发布了“小样社区”，在未来的3年内，他们将和中关村创业大街的运营方清控科创联手打造40个联合办公社区，总运营面积60万平方米，服务3000家公司和6万人。

一切的灵感都来源于千里之外美国的WeWork，这个“华尔街新宠”被视作办公物业领域的Uber和Airbnb——这两家公司的估值目前分别达到了400亿和100亿美元。

WeWork将租下的写字楼划分成工位出租，并为租客提供各类办公服务，在联合办公环境中，租客们产生了奇妙的化学反应，这样的社区价值让投资人眼前一亮。2014年12月，成立仅仅四年的WeWork宣称完成了3.55亿美元的融资，它的估值猛冲到50亿美元左右。

和你听到过的几乎所有“American Dream”式的创业故事一样，WeWork的两位年轻创始人白手起家，他们到处寻找租金便宜的物业，甚至需要亲自动手装修第一个物业。原因很简单，同样白手起家的创业者们租不起太贵的联合办公工位。

在中国，这一切却发生了戏剧性的变化。明星创业者夹裹着资本杀入这个行业，民营孵化器一方面急忙披上“WeWork”外衣，希望吸引舆论和资本注意，一方面顾盼被政府“招安”以获得财政补贴。已经没有人去关心WeWork本来的样子和模式了，在这个新崛起的掘金地，大家只顾扛着锄头冲进来。

神奇的WeWork

在辞职之前，45岁的毛大庆是中国地产界最有影响力的职业经理人之一，掌管下的北京万科年销售额达到了200亿元。2015年3月，他离开了服务6年的万科和那间近百平方米的办公室，创办了优客工场——媒体将之称为“中国版的WeWork”。

离职消息还没正式宣布，他就迅速聚拢了资本和物业——优客工场身后站着真格基金、红杉资本等中国最负盛名的投资机构，以及阳光100、鸿坤等开发商。成立一个月后，优客工场就确定了13个即将入住的项目，总面积达到了5万平方米，这已经超过了WeWork在美国发展数年的规模。

美版WeWork的营收主要来自租金，但租金似乎是毛大庆最不需要考虑的问题。优客工场的公关总监石楠告诉界面新闻记者，亦庄园区对这3600平方米物业的租金没有诉求，更希望借助优客工场带动科技园的升级，而他们下一步要进入的房山区良乡高教园区，更有房山区政府提供的8000平方米场地。石楠说：“政府对我们非常支持，我们基本上不需要掏钱。”

世联行的“小样社区”则要用中关村创业大街的模式改造政府主管的孵化器，发布会上，厦门、苏州、常熟、重庆、长春和衡水各个孵化器的主管领导悉数到场。清控科创的董事长秦君表示，小样社区将和中关村创业大街类似，包括创业咖啡、创客工坊、联合办公、快捷办公等服务功能。

无论是优客工场，还是小样社区，都宣称要为创业提供全方位的服务。按照毛大庆的设想，优客工场的主要赢利不是来自租金，而是来自服务费。他们将向租户提供品牌推广、法务、工商注册登记、金融、会计和健康咨询等服务，“为创业者做五星级保姆”。

其实，他们真正的目的，是要用WeWork的概念，改造闲置的办公物业。正如此前毛大庆接受媒体采访时所说，要把“弄不出去的房子转成其他用途”。

想到这个好办法的不只毛大庆。从销售物业转向持有物业之后，潘石屹的SOHO中国资金压力陡增，压力来自于需要自己运营北京和上海黄金地段的高档办公物业，联合办公被确定为转型的方向之一。

潘石屹正在SOHO全面复制WeWork。2014年8月份，SOHO中国修改《租赁白皮书》，规定公司自持物业将不再接受带有分租性质的客户，比方商务中心、孵化器、俱乐部等业态。

2015年1月，SOHO的短租产品SOHO3Q在北京和上海的两个甲级写字楼里上线，租客可以在那里租一张办公桌或者一间办公室，租期可以按星期算。SOHO3Q提供会议室、打印、网络和咖啡，10个楼层经理随时待命，处理租客的问题。

上海复兴SOHO3Q的楼层经理陶磊告诉界面新闻，复兴广场提供了820个工位，目前出租率在70%左右，半年以上的长住租客只占1/5;北京望京的Soho3Q则已经基本满租。为了像WeWork那样营造社区的互动氛围，潘石屹甚至要求项目组和推广部每天组织活动。

但是，这一切只是给传统的“商务中心”披上了“WeWork”外衣。上海复兴广场SOHO3Q出租的物业中，租客主要是到上海的出差者或者公司临时组建的项目组，这正是传统的商务中心的客户，而并非潘石屹所设想的真正的互联网初创企业。

SOHO3Q的价格也并非针对互联网初创企业。“互联网创业可以承受的价格是一个工位1000元/月”，如果超过这个价格，成交就会比较差，首个办公短租O2O平台“马上办公”的创始人邓连喜告诉界面新闻记者。SOHO复兴广场的一个工位的价格为600元/人/周，这还是打了六折的结果。

“招安”民间孵化器

毛大庆在用联合办公改造闲置的官方孵化器，和他从事多年开发商的思路契合，都是想办法与政府合作。在中国，与政府保持良好关系，意味着事半功倍，在联合办公领域，民营孵化器受到了政府的大力扶持。

从1987年诞生以来，孵化器遍地开花，政府、国企、大学拨出了大片土地建立孵化器，从中央到地方也都出台了各种优惠的政策吸引创新企业入住孵化器，县级、市级、国家级，层级越高，政策的支持越有力。从2009年到2014年，仅仅国家级孵化器的数量从271个发展到608个。

孵化器由官方主导兴起，更像是国家任务。现在中国1500家孵化器中，官方主导的仍然占绝大多数，科技部将其定义为“促进科技成果转化、培养高新技术企业和企业家的科技创业服务载体”。

但是很多时候，孵化器沦为了政绩和牟利的手段。孵化器联想之星的教务长周自强曾公开表示，早期的中国孵化器就是政府背景的办公场地，打着孵化器的名头搞房地产，向企业收取租金，顺带着招商引资、拉动地方经济。

现在，民营孵化器趁着全民创业大潮开始活跃起来。离优客工场所在的亦庄40公里之外，是中关村创业大街，天使投资人常在此出没，这里也被看作创业者的圣地，200米长的街道上有3W咖啡、车库咖啡、氪空间、联想之星等20多家最著名的创业服务机构。2015年5月7日，李克强总理曾视察了创业大街。

与上面开发商版WeWork不同，民营孵化器的运营方式五花八门。创新工场会挑选企业入驻，直接参与入住项目的早期投资;而3W咖啡更像中介，准入门槛是一杯咖啡，收入依靠出租工位和举办活动。

这些民间的孵化器为中关村的繁华增添了新的力量。据中关村管委会统计，2014年，中关村新创办的科技型企业超过1.3万家，是2013年的两倍;中关村发生的创业投资案例和投资金额占全国40%以上。

他们身上蕴藏的巨大能量吸引了官方的注意。2014年，创新工场、车库咖啡、3W咖啡、创客空间等17家投资服务机构被官方承认，纳入国家级科技企业孵化器的管理体系。

这也意味着它们可以享受各种税费优惠政策。根据财政部和国家税务总局的政策，自2013年1月1日-2015年12月31日，孵化器自用或出租的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税，出租场地、房屋以及提供孵化服务的收入，免征营业税。2015年1月，国务院又决定设立400亿国家新兴产业创业投资引导基金，重点支持初创的创新企业。

而中关村对孵化器还有额外奖励，新认定的中关村创新型孵化器可以得到中关村示范区给予的100万元以内的一次性资金支持，还将根据入住企业的数量、质量、融资情况给予孵化器资金补贴和支持。

对政府来说，民营孵化器的加入可以早日实现规划任务。根据中关村管委会发布的创新性孵化器发展规划，2015年将达到80家，入住的企业获得天使投资、创业投资的比例达到25%，民营孵化器将是其中重要的贡献者。

投资人纷纷投身孵化器也有客观原因，如果仅仅是做联合办公空间，他们将很难无法取得集中办公区的资格，将给入住企业带来很多麻烦。根据《海淀区创业期科技企业集中办公区申报指南》，只有政府主导的科技园、孵化器，以及知名创业投资机构发起的孵化器才有资格申报。

著名的孵化器“科技寺”没有取得国家孵化器和集中办公区的资格，这家孵化出36氪、喜宝动力和明道等明星产品的企业很难获得财政支持，入驻的企业也不能用工位进行公司注册，只能到别处注册。

这种官方认证所带来的利益落差一定程度上也扭曲了联合办公空间投资人的心态。“有些WeWork又标榜自己是孵化器，因为政府支持孵化器，可以拿到补贴和便宜的房租;有些孵化器标榜自己是WeWork，因为WeWork比较火，估值比较高，开发商都愿意搭上WeWork的车。”一位要求匿名的商业地产资深从业者告诉界面新闻记者。

资本还在不断地涌进来，在上海，联合办公的泡沫已经开始产生。“联合办公数量明年会超过商务中心，达到200家左右，总面积为40-50万平方米。”戴德梁行中国投资及顾问服务部董事总经理叶建成告诉界面新闻记者。

“没想到火的这么快，我本来判断2016年资本才会大量闯入联合办公。”邓连喜告诉界面新闻记者。这位前戴德梁行的员工很早就看到了联合办公的价值，他辞职创业，却依然低估了市场的热度。

“如果这40多万方的办公物业入市，市场可能会过量，会影响到二线办公楼。现在市场虽然火热，但是产品良莠不齐，WeWork的成功取决于服务和品牌，运营者的思路和租客可能不匹配，需要用低的价格去竞争。将来市场竞争将会更加激烈，租金也会下降，运营会有压力。”他表示。

最近有很多中小投资者向邓连喜表示有意向投资联合办公，尤其是在李克强到访3W咖啡之后，联合办公简直成了投资热土。然而这些投资者不可避免地要面对大开发商和政府——两者都握有大量闲置物业，都希望借助联合办公的东风解决空置率，他们披上WeWork外衣的做法能否真正被市场接受?新进入者又如何能再获得资本和政策支持?一切都还是未知数。