收藏 自贸区扩容利好尚未显现 福建房地产市场慢热

　　与一年前上海自贸区设立之后带动周边房价迅速上涨20%~30%的盛况不同，12月12日广东、天津、福建三省市获国务院批准组建自贸区的利好并没有很快变成市场的红利。在上海自贸区一年的实践之后，人们对待自贸区这个新生事物的态度也渐趋理性。

　　三个自贸区的设定，体现了高层的改革深意。“天津自贸区的功能主要是面对东北亚市场，发展航运和融资租赁业务;广东自贸区的功能主要是加强粤港澳合作;福建则主要发展台海贸易，促进台海一体化。”从事产业区域经济研究的独立经济学家黄人天在接受中国房地产报记者采访时分析。

　　参照上海自贸区设立以来的经验，上海自贸区设立后带动周边的房价上涨了20%~30%。广东、天津、福建三地能否复制上海房地产市场的火爆，市场充满期待。

　　对此，中国房地产研究会副会长胡志刚在接受中国房地产报记者采访时表示，“自贸区是改革的大旗，属于长远战略布局。自贸区对房地产业的传导应该是一个缓慢的过程。”从上海自贸区房地产市场从最初的暴涨，到后期有所回落也印证了这一点。

　　广东出口加工型企业目前受国际经济形势影响，面临经济转型、结构调整压力。广东列入自由贸易园区试验试点，主要突破金融改革，享受金融改革红利。另外，着力在营造法治化国际化营商环境、推进投资贸易便利化方面先行先试。

　　广州、珠海：开发商展开营销攻势

　　地产市场带来明显利好，但由于消息早已被提前消化，因此消息公布后，南沙、珠海等地的楼市并未见骤然升温的现象。“最近南沙的行情还可以，成交量比平时多了一些，但价格保持稳定。虽然自贸区获批，但开发商还是不敢贸然加价。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示，自贸区的概念南沙开发商已经炒作了很久，长期而言对土地和房屋价值提升是有一定帮助，“起码更抗跌。”但最终政策利好能否真正化身为推动市场的动力，还要看之后的落地政策。“消费者对这个消息的态度是很平静的，但在营销手段上，开发商还是要大炒特炒。”

　　中国房地产报记者了解到，在自贸区获批的消息公布后，不少南沙的开发商迅速展开了营销攻势。南沙保利城是消息公布后首个开盘的南沙项目，号称千人抢400余套房，每24秒卖出1套，开盘仅2小时就售出300套。万科·南方公元销售人员表示，自贸区确定后的推货首日，当天到场客户人数就有近500人。南沙万达城广场宣称预计年后会提价。不少专家预计，未来半年内南沙房价将上涨10%-15%。

　　“我们在南沙有项目，觉得去化速度不是很理想，不管有什么政策利好，都得有人住才行，光靠炒作是支撑不了市场的。”广州某上市公司高管表示，暂时不会加大在南沙的投资。

　　珠海横琴楼市也在炒作自贸区概念，区内楼盘纷纷表示客户来访量暴增，有楼盘宣称吸引近千人看楼。鉴于横琴区内在售楼盘数目较少，市场供不应求，区内首个商品住宅项目华融·琴海湾的售价在短短一年内实现了翻倍上涨，销售额近50亿元，目前售价已经超过4万元/平方米。

　　“没感觉最近的市场有什么明显的变化。”珠海本地一大开发商冷静地表示，除却利好提前释放的因素，横琴的开发仍处于初级阶段，楼市的启动和升温需要一定时间的培育。

　　第二轮自贸区推出的时间节点，和上海第一个自贸区2013年9月成立的时间不可同日而语。全国的房地产市场已经发生变化，目前偏向整体低落周期内。从目前的表现看，自贸区内房地产市场会受到一定推动。在商业银行贷款利率下降的利好促进下，这个区域如果率先止跌回升，也许是最好的结果。

　　福建、天津：利好还未显现

　　据悉，天津自贸区将包含东疆保税港区、滨海新区中心商务区、天津港保税区三大功能区。其中，滨海新区中心商务区承担金融和服务贸易功能，东疆保税港区承担航运和货物等特色贸易，天津港保税区则承担保税、物流、仓储等功能。

　　福建自贸区范围包含平潭综合试验区、厦门片区、福州片区和泉州片区。在自由贸易园区功能上，福建重点面向台湾，平潭综合实验区将成为海西自贸区主体。

　　平潭管委会相关负责人表示，借助自贸区建设东风，平潭将进一步推动两岸产业融合，对接台湾自由经济示范区，建设高新技术产业园、保税物流园区、小额商品贸易市场。面向台湾地区创建台湾创业园。设立两岸合资股份制银行、证券公司，吸引台资金融机构在平潭设立分支机构，建设两岸金融合作示范区等。

　　在独立经济学家黄人天看来，这些自贸区的设立必然吸引资金的流入，而对于当地不动产投资也会产生推动作用。

　　中国房地产报记者致电天津自贸区东疆保税区一个尚未开盘的项目，其营销人员告诉记者，“最近几天冲着自贸区概念的投资者不少，到访咨询量确实有所提高。”当记者询问是否会涨价时，该营销人员表示，目前还没有定价。天津自贸区对于他们来说肯定是好事，有可能会提价。

　　而另一家目前在售的项目包括公寓和写字楼，营销人员告诉中国房地产报记者，目前对天津自贸区还没什么感觉，项目销售情况比较平稳。

　　“天津设立自贸区，对于房价的上涨是需要一个时间的观察。京津冀一体化之下，很多购房需求会朝京津沿线聚集，反而会使得自贸区的辐射效力弱化。”上海易 居房地产研究院研究员严跃进表示。

　　福建吸引产业的力度明显要低于上海、广东等地。换言之，设立自贸区后，短期内房价会有一波炒作，但能否持续，仍有很大的不确定性。

　　中国房地产报记者采访的泰禾地产某项目营销人士表示：“自贸区的利好还没有显现。目前项目推盘进度也比较紧凑，11月份开盘了两次，12月开盘一次，项目销售整体趋稳。”

　　上海自贸区：功能扩围

　　就在前一天，为进一步深化上海自贸区改革，国务院常务会议决定“将部分开放措施辐射到浦东新区。”在如此巧合的时间节点上，上海国际服务贸易总部示范基地的成立也被视为浦东新区首个对接自贸区的实体项目。

　　功能扩围至浦东

　　“上海国际服务贸易总部示范基地”落地临港，实际上承载了上海自贸区功能外扩的意义。

　　“自贸区主要的发展方向是贸易便利化、放开外汇管制。浦东聚集了临港和外高桥港这两个上海市最重要的港口，将自贸区政策扩大至浦东是顺理成章的。”戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊认为。

　　从暴涨到理性

　　自去年9月底挂牌以来，市场各方对上海自贸区一直期望颇高，不论是从入驻企业数量还是土地价值重估，都可窥见市场对自贸区未来发展潜力的信心。

　　公开资料显示，截至11月底，自贸区内投资企业累计超过2.23万家，吸引从业人员超过28万人;累计新设企业近1.4万家。而从土地出让价格来看，临港新城去年12月3天内出让7宗经营性用地，平均溢价超过400%，楼板价超过1.5万元/平方米，已超过周边房价。

　　一年多以来，外高桥和临港板块商品住宅平均价格涨幅达到25%。“相关板块地价和房价飞速上涨是市场对自贸区政策的一个直接反应，但这个反应来得有点快了，相当于在半年内就把未来几年内的升值空间透支了。在商业和产业配套还不健全的背景下，短期内地价飙升对自贸区长远发展是不利的。”第一太平戴维斯评估及专业顾问服务部董事甘启善直言。

　　苏智渊也指出，目前自贸区以工业仓储用地为主，办公物业非常稀缺，大量的企业找不到办公用房。政府也在积极推进土地“二次开发”，一方面实现产业形态调整，从原来以物流和加工制造业为主转变为以国际贸易、金融服务为主;另一方面规范土地定价，提出以转性后主导用地的价格作为基准价格，这对未来区域内土地定价有较强的指导意义。

　　“而从实际进程来看，上海自贸区这一年多以来走得算是比较稳健的。并没有一些爆炸性政策出炉，推进速度也并不像市场预计的那么快。”甘启善指出，总体来看，上海自贸区坚持“稳中求进”，瞄准压缩负面清单这一目标，同时也看到一些新政策比如外汇资金池政策正在逐渐明朗化。