收藏 项目"割肉"寻找包销代理 中小开发商难过"年关"

   很多开发商都没有从银行取得贷款，当开发商从银行融资渠道受阻后，资金压力就会加剧，开发商只有通过快速销售等方式来回笼资金。

    “今年的年关太难过了，以往只要到了1月份，银行都抢着放贷，但是今年，成了开发商排队眼巴巴等着银行房贷”，南城一开发商的老总这样抱怨说。

    春节将近，对于很多开发商老总来说，还银行贷款、工程款结算、年终工资发放，每件事都犹如一座大山一样，压在心头。而今年银行对开发贷款空前紧缩的态度，更是让北京开发商在这个寒冷的冬天感到雪上加霜。于是乎，一些中小开发商开始加快回笼资金进行自救，打折促销甚至“割肉”包销等方式，在这个难捱的“年关”愈演愈烈。

    两个中小开发商忍痛“割肉”

    “当初没想到年关会这么难过，真是失策”，通州一开发商告诉记者，该公司有一个8万平米的项目，本来预计在去年9月左右开盘，但看到市场火爆，开始捂盘，谁料11月份市场大环境急转直下，火爆场景不再，购房者大多陷入观望，结果他们对于是否要开盘销售也是进退维谷。但是这种情况没能持续太久，到了年底的时候，由于资金不足，该公司不得已开始找代理公司包销，“如果代理公司能够先给总售价的20%，我们就可以按照7200元/平米包销给代理公司”，该开发商说。据记者了解，该项目原计划的售价是9000元/平米。

    同样被年关所迫的还有位于东北四环的某项目。去年下半年该项目一直没有对外销售，因为制定的策略是“整售”，但是到了年底，由于“手里没钱了”，出现了销售团队的工资无法发出来的窘迫局面。该开发商告诉记者，目前准备开盘“散卖”，价格将采取“定低不定高”的策略，目的只有一个———尽快有资金到手，以解燃眉之急。

    此外，据一位为开发商进行融资的相关人士透露，目前有些资金链紧张的开发商，开始选择进行民间融资。目前福建、浙江民间拆解的资金利息都已经到3分至4分，这意味着资金年回报率达到40％－50％。

    “除了那些自有资金不足的开发商外，还有那些去年过分看好地产走势的中小开发商，他们认为楼市将仍旧会像2007年一样高扬，所以高价拿地。自有资金拿了地，开发资金则无法从银行获得。”东区国际项目经理刘玫告诉记者，开发商缺钱基本成为今年一个普遍情况，尤其是中小开发商，当银行融资渠道收紧后，中小开发商的资金链必将出现危机。

中小开发商年底更常见的是采取打折促销这样比较“温和”的方式.

　　多个楼盘频频促销打折

    与转给代理公司包销等“割肉”般的方式比起来，中小开发商年底更常见的是采取打折促销这样比较“温和”的方式。细心的购房者不难发现，众多去年11月以前价格坚挺、只涨不降的楼盘，现在已经开始以“新春送礼”、“春节特惠”等方式促销。尽管去年11月以后就有开发商开始打折扣牌，但是近段时间，由于年关将至，北京市场上打折促销力度空前加大，尤其是对于全款客户，更是有很多项目打出了9.5折左右的低折扣。

    位于回龙观的某项目，目前在优惠方面实行折扣与冲抵现金相结合的方式，不仅对全款客户实行9.4折的优惠，而且只要是1月12日至2月29日期间购买7号楼、12号楼指定户型的业主，均有“新春大礼包”赠送，优惠最高达8万元，最低也有3万元。“促销是为了年底能够尽快回款”，其销售人员如是说。

    与之类似的还有通州一个项目。该项目在给准客户发的短信中说：“新年巨献，送装修，特惠房，最高礼遇20万元”。销售人员说，这种活动在平常是不会有的，但是年底是淡季，促销属于正常的营销行为。

    记者在采访中获知，几乎所有打折销售的项目均为快速回笼资金，在巨大的资金短缺压力下，降价销售是中小开发商的必然选择。

　　【探因】

　　贷款紧缩，资金压力是道难迈的“坎”

    “今年中小开发商年关难过。”一位躲债的小开发商告诉记者，由于年底要还银行贷款、建筑上垫付的建筑施工款要结算，此外还有其他材料购买款也在年底结算，所以对于资金不足的开发商来说，这些巨额资金就好比是一座座大山。“往年一般凭借第四季度的销售款或者银行第二年的一季度贷款能够实现资金的流转，但今年这些资金流转的渠道全部被封死。”

    “关键还是资金紧张”，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋告诉记者，从去年第四季度开始，银行就紧缩房贷，好多开发商没有获得贷款，加上销售不好，年底好多项目实际销售收入不多。而且，以往每年1月开发商都可以从银行中获得贷款，今年则没有。在这种情况下，年关就更难过了。

    杨少锋还说，此前大家对房市看好，开发商还可以从其他渠道进行融资，现在则是大家基本看淡市场，都不轻易借款给开发商，即使借款也需要有足够的抵押。

    明天地产副总经理陈云峰也指出，从今年1月份开始，很多开发商都没有从银行取得贷款，当开发商从银行融资渠道受阻后，资金压力就会加剧，开发商只有通过快速销售等方式来回笼资金。“据我所知，上海浦发银行今年发放贷款的前提是，开发项目必须办理完属于购房者个人的小产权证，也就是意味着开发商销售完房子才能取得贷款。”