收藏 房市前景变得扑朔迷离 银行信贷风险须警钟长鸣

     2007年，人们对于房市最明显的感受就是涨价，根据国家统计局公布的数据，去年全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%，涨幅比上年提高2.1个百分点。但是进入2008年，人们却愈发感到房市变得扑朔迷离。据相关数据显示，2008年第一周，全国主要城市商品房市场整体成交量出现了大幅萎缩现象，而且部分城市显现出更加浓郁的“有价无市”市场氛围。另有资料显示，北京房价在2007年的最后四周中只有一周在上涨，其他三周都出现了不同程度的下跌。此外，去年10月份，上海、深圳和广州的房价都出现了下降的拐点，这种下跌的趋势一直持续到去年12月份。

　　在全国房价最高也是涨幅最高的几个主要城市，房价出现下降现象是否预示着房市遭遇寒流，是否房价真正出现了拐点？一时间，各种猜测和辩论纷至沓来，目前这种激辩还在继续，尚未定论，但国家对房地产业调控力度的升级、供需双方的博弈使房市变得日趋复杂是不争的事实，这给房地产业资金主要来源的银行敲响了警钟。房地产业是最典型的资金密集型行业，资金绝大多数来自银行信贷，购房者买房，也多向银行贷款。正如央行副行长刘士余去年12月在加强商业性房地产信贷管理专题会议上所讲，如果银行不注意防范房地产贷款中的风险，放松贷款标准，过度发放个人按揭贷款和房地产企业开发贷款，就有可能催生房地产泡沫或放大泡沫，泡沫的破裂，首先危及的是银行的贷款安全乃至金融安全。

　　个人房贷一直都是国内外商业银行的优质资产，但在去年，美国的这一领域却发生了次贷危机，首当其冲受到波及的就是商业银行，诸如花旗、高盛等国际巨头均损失惨重，使银行“房贷安全”的思维大为改变。而去年国内房贷市场出现了爆炸式增长。房贷占个贷比重一般约在90%左右，截至去年11月末，14家国有银行和股份制商业银行的个贷增量总计约8000亿元，较2006年增长近4倍。专家分析，这与去年房地产市场的火爆和房价的大幅上涨有关，如此大规模的个人房贷给银行风险埋下了很大的隐患，一旦房价出现波动，银行的资产很可能受到损失。这其中还包括一部分加按揭和转按揭业务，尽管在去年央行的警示下，多数银行已经停办，但是已经有很大的存量，增加了银行潜在风险，

　　去年央行的6次加息也预示着银行的潜在风险水涨船高。5年期以上个人房贷基准利率，已由去年初的6.84%增加到现在的7.83%，房贷优惠利率也由去年初的5.81%增加到目前的6.65%，去年还感受不到还贷压力增大的“供房族”现在已开始“集中埋单”。而在去年房价大幅上涨及继续上涨的预期下，投资炒房的人也不在少数。一位银行人士分析，对于购买自住用房的，不会在短时间内卖出房屋，房价短期的变化对他们影响不大，但对于那些贷款炒房者，在月供不断增加的情况下，一旦房价出现暴跌将直接影响他们的还贷能力。

    此外，房市的低迷、成交量的萎缩导致房地产开发贷款也蕴藏着很大的风险。据银行专业人士介绍，房地产开发过程一般是，房地产商自己筹集一部分资金用于项目启动，然后向银行申请贷款用于项目的后续建设，在预售开始后制定还款计划，将一定比例的预售资金用于归还银行贷款，销售不畅将会直接影响房地产商的还款进度。

　　可以说，近期的房价波动是去年一系列调控措施的累积效应在房地产市场的显现，局部地区一度过于狂热的房地产投机气氛得到了有效降温。这种紧缩效应在2008年还将加大，货币政策首度“从紧”，占银行贷款很大比重的个人房贷和房地产开发贷款自然是调控的重点。近日，国务院又对闲置房地产用地征缴增值地价作出了明确规定。在此情况下，市场持币观望气氛日益浓重。央行发布的《2007年第四季度全国城镇储户问卷调查》显示，调查的7个大城市居民购房意愿除广州和重庆外，均较去年第三季度下降。种种迹象显示，房地产行业的调控力度正在升级，市场的不确定性因素将增多。如何控制好存量和增量房地产贷款风险成为2008年商业银行的严峻考验。

　　各大银行显然已经嗅到了风险的气味，早已在各方面开始加强了对房地产贷款的监控和风险防范。去年9月，央行发布通知提高了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率水平后，又于12月下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确界定第二套房以户为单位进行认定，并重申“严格住房消费贷款管理”。在两个通知的指引下，各大银行均收紧了对于第二套房贷款的限制，对于第一套房的贷款条件也提高了不少，执行更加严格的贷款标准和审查步骤。据银行人士介绍，这一方面是因为房贷风险的提高，另一方面也是提高利润的需要，在严控信贷规模时只有坚持贷款优中选优，才能提高贷款的边际收益率。另据记者了解，工行、中信等银行对于房地产开发贷款的发放也是慎之又慎，只有一些资质较好的大型国有房地产企业才肯做，同时还加强了对于已发放贷款的贷后检查和管理。

　　由于持续加息带来了房贷还款额的计算困难，为督促客户按时足额还款，目前一些银行开始采取多种手段通知客户贷款利率上调并为客户制定新的还贷计划。例如，工行将采取短信提醒、电话告知、邮寄新的还款计划表等方式通知客户，除了一些常用的通知手段外，建行今年打算免费给个人按揭客户邮寄《个人贷款对账单》，让客户及时掌握自己的还款扣款情况。

　　而今，美国次贷的又一波冲击已经袭来，1月15日，花旗集团爆出去年第四季度巨亏98.3亿美元的消息，17日，美林公司也宣布去年第四季度亏损98亿美元。以邻为鉴，尽管中国的房市和房价何去何从还很难定论，但银行应警钟长鸣，切实加强风险管理，防患于未然。<BR>