收藏 不堪房产新政重压 中小开发商纷纷转型炒地皮

    “近期土地二级市场非常火爆，炒地比炒股赚钱啊。”一位手上刚接了不少中小开发商的有意转让项目的土地掮客洋洋自得。

    随着房地产宏观调控越来越严，特别是信贷紧缩造成的资金链紧张，再加上不断严厉的土地政策，使得中小开发商不得不被迫转手土地，否则将会有被收回的风险，而这也正激活了土地二级交易市场。

    融资难导致小房企卖地

    “目前手上这块地已经做完一级开发，因与投资方发生了一些冲突，没办法继续启动，所以只好转手。”某小型开发商谈起刚刚转手的一块地时，心头像被割掉了一块肉。

    他表示，这块地位置不错，已经达到七通一平了，但是现在贷款特别难，如果有钱开发的话，项目效益至少是目前的3倍。

    此开发商手上的地是通过协议出让拿到的“比较干净”的地。现在早已经过了两年的期限，不得不面临着两种选择，一种是被政府无偿收回，一种是转手大开发商。

    “当然选择后者了，至少还能赚个差价。”他随即又自嘲道。

    其实这种企业还很多。据了解，目前北京注册的房地产公司多达4000多家，而正在进行房地产开发的开发商仅为1000家左右，其余则为类似于此企业主要以出让股权的方式进行土地买卖的土地公司。

    “谁不想开发赚大钱。”上述开发商说，“但越来越紧的融资政策已经使得我们贷款无门，政府又说要收回闲置土地，而且各地都在兴起的住房保障有可能会整体拉低房价，还不如卖了省事。”

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     实际上，很多中小开发商从入局到出局，都有些不甘心，但随着前所未有的房地产宏观调控轰然而来，很多人的命运也将随着这股政策浪潮而起承转合。

    “现在就是怪圈，拿不起地明年不知道怎么过，可是拿了地，资金紧张的话今年就不知道该怎么过。”中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华对这种状态很疑惑。

    北京一位房地产老总向记者表示，最近找上门想转手项目的不少，还有很多土地项目没有找到下家。

    “他们正在委托土地掮客去找开发商，但合适的不多，而且市场行情不好，再等等看吧。”此老总说。他预计，近期出让的土地一定不在少数，等一等，或许能碰上不错的地块，而且小开发商急于卖出土地，也会在价格上有所优惠。

    大房企曲线拿地

    当然，上述老总的“等等看”情结代表的毕竟是少数人，很多大房企开始热衷于土地二级市场的交易，也就是不通过招拍挂市场，直接从土地出让方获得土地或股权合作。

    “近日，杭州附近一个三线城市最大的企业刚刚通过居间服务商把自己手中的土地以股权转让的方式卖给了万科。”一位业内知情人士告诉记者，“这家企业最近开始收缩手头上的存量土地和存量房，因为资金链紧张，为了保住另一个正在开发的项目，不得不舍弃一部分。”

    早在两个月前，上海万科就完成了对上海铜山街项目60%权益的收购，这是大房企走二级市场拿地最好的例证。

    据了解，2007年一年，除了此次总值高达33亿元的铜山街项目收购案外，居间服务商帮助上海万科在上海二级土地交易市场的收购案还包括9亿元收购中房滨江项目、12.9亿元收购恒大股份公司，总值高达55亿元。<BR>

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    其实，不只是万科，许多大型开发企业也选择从二手市场上拿地。比如世茂、富力、珠江地产、金地等开发企业曾经也以收购项目公司股权的形式从二手市场获得土地。

    “一方面，直接走招拍挂很难拿到地段优越的地；另一方面，在二级市场通过股权收购拿地的价格要比招拍挂便宜一些。”五合智库总经理邹毅告诉记者，“而且通过股权收购的方式拿地在付款方式上不需要像招拍挂那样一次付清，有很大的弹性空间。”

    但他随即补充道，当然，从二级土地市场收购也有弊端，特别是8·31大限之前的地，很多是从政府那里拿的关系地，多多少少都存在产权不清、隐性负债、遗留拆迁等问题。这需要居间服务商在其中把好关，像万科这样的大企业在选择土地掮客时也是非常谨慎的。

    尽管如此，还是有许多外资房产投资负责人纷纷把目光由一手土地市场转向二手土地市场。

    “随着土地、金融双向挤压力度的增强，更多原本由中小型开发商持有的存量土地将会被逼向市场，这是收购的好时机。”邹毅说。

    土地掮客激火二线城市

    一位杭州的供职于房产顾问公司的人士告诉记者，不止北京、上海、广州这些大城市，在杭州、山东、成都等二、三线城市二级土地交易明显比以前活跃很多。

    记者采访的几个土地掮客也反映北京等一线城市的生意没有二、三线城市好。8·31大限时他们活跃在北京、上海，现在他们纷纷投向二、三线城市。有的土地掮客甚至已经在外地设有办事处，“两周回北京一次，专门帮北京的房企在二、三线城市找地”。

    “在北京拿地多难啊。”明天房地产开发有限公司副总经理陈云峰引用潘石屹的话“一块像样的地至少需要10个亿呢”。

    陈云峰分析说，从2005年开始，北京的房价开始暴涨，到目前已至少翻了一番，消化了很大一部分存量土地，再加上政府又接连出台一系列的土地政策。所以从政府那儿拿的地该开发的都已经开发了，剩下的都是一些拆迁非常困难的土地。

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    “有的小公司在二、三线城市圈了很多地，这些地块都盘踞了很多年，现在他们不能抱着试试看的态度了，不然追查下来，地方政府也会面临危险。”首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任邢亚平补充说，“当然也有前两年走招拍挂拿到的地，由于全额的地价款没有付清，或者虽然已经付清，但现在因为信贷紧缩没有开发能力不得不转手的，这种地就比较抢手。”

    “事实上，开发商也愿意与土地掮客合作，虽然中间环节需要给土地掮客一些费用，但是毕竟避免了开发商直接去‘疏通’高层关系，尤其有些疏通工作会以违法的手段，这种做法对于开发商、尤其是上市的开发商来说是比较危险的。”徐东华表示。

    一个月前，由北京师范大学金融研究中心主任钟伟操刀的中国首份囤地报告中指出，到2007年底，房地产开发商囤地约10亿平米。

    “现在市场上存量的10亿平米土地中，很多是以前招租拿到的，但是没有几块地是拍卖的。也就是说这10亿的土地中大部分都是通过非正常渠道来的，那么最后只会通过非正常渠道交易。”上海佑威房产研究中心主任薛健雄分析说。

    他分析说，这些尚未交易的土地近期会频繁交易，所以二手土地市场交易市场活跃是很自然的事。“但这些土地项目中，不论是什么原因转让，背后都存在巨大的背影。”

    亦有分析人士指出，土地及金融政策的双向挤压，会使得土地二级市场更加活跃。“看看现在各地的招拍挂市场土地出让遇冷，很大一部分是因为那些大房企正在紧盯土地二级市场的地块，这一块交易正在暗流涌动，将呈井喷之势。”<BR>

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    政策从紧下的变局

    “这是土地政策市场效应上的反映。”邢亚平分析说，“开发商卖地的急迫心理可以理解，最近越来越严的土地政策让很多中小房企心慌。”

    有消息称，央行正在全面收紧房地产的开发贷款，房企的融资难度陡然加大。

    2007年9月，国土资源部发布《关于加大闲置土地处置力度的通知》，提出土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。紧接着，闲置土地清理活动在全国范围展开，如北京市首批被红牌撤销的8宗项目，就因为未在规定时间内达到规定要求。

    2008年1月3日，《国务院关于促进节约集约用地的通知》的发布更是让开发商的日子雪上加霜。国务院要求在2008年6月底之前，全国国土系统将清查汇总域内闲置用地的详细情况，并通过国土资源部上报。

    “如果囤地企业不在这个时间之前把地卖出去是件很麻烦的事情。”薛健雄说。

    “我们只能选择出局，房地产已经不是小开发商的游戏。”一开发商表示。

 

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