收藏 中国地产商试水海外市场 多因素制约其发展

中国地产商试水海外市场 多因素制约其发展 

    在内地宏观调控风暴越刮越紧的今天，当众多中国房地产企业在为“地根”和“银根”紧缩而叫苦不迭时，一些别具慧眼的中国地产商正在试探着走出国门。基于中国政府对企业走出国门采取鼓励的态度，近两年，中坤集团、世茂地产、阳光100、当代集团等一些中国房企把触角伸向了美国、俄罗斯、越南、澳大利亚等国家的房地产市场。

    虽然当前中国地产商海外投资总体呈现一个零散、个案化的局面，并且海外开发房地产市场风险较大，但是投资趋热的迹象明显。因为国内市场的激烈竞争令更多大型企业愿意在国外一展拳脚，这种“漂洋过海去买地”的风气方兴未艾。

    中国企业尝试“出海”

    尝到了投资国内房地产的巨大甜头后，中国房地产企业又将目光瞄向了海外市场。而中国房地产企业异域投资的尝试已经有了一些零星的个案。

    近日，中国房地产发展商玺萌资产控股公司以2.1565亿新元，购得新加坡升涛湾的珍珠岛。这是中国房地产商在新加坡顶级住宅开发项目上的头一遭。玺萌置地再一次证明了中国房地产企业走出去的信心及能力。

    3年前，作为中国民营地产企业的中坤集团，用400万美元在美国洛杉矶拿到地块，经过地块抵押之后，中坤得到了美国华美银行共3000万美元的贷款。中坤集团在洛杉矶投资了一个2万平方米的大型商业中心，这个项目目前已经进入招商阶段。

    据称，除了洛杉矶商业中心之外，中坤集团有意在美国投资位于洛杉矶飞机场附近的380公顷的土地一级开发目前正在积极洽谈中。未来5年内，中坤集团打算在美国完成5亿美元的投资规模。

{$Page$}    不久前，菲律宾贸易与工业部部长法维拉对外界称，世茂房地产（0831.HK）将通过与菲律宾政府签订长期租赁协议的方式，在连锁酒店行业投资至少20亿美元。法维拉表示，世茂房地产还有意在首都以外的地区开发地产项目。

    业内人士认为，由于国内一直受到房地产固定投资快速增长和对外贸易顺差的压力，政府鼓励房地产公司走出海外并为房地产企业提供了政策优惠。另一方面，投资海外房地产市场的机会和空间还是很多的。这将成为今后一些房地产企业的一种战略选择，其发展趋势也会越来越明显。

　　海外市场魅力何在

    中坤集团董事长黄怒波坦承进军美国发展的战略意图：国内房地产行业现阶段是调控为主，民营企业在土地资源和银行信贷资金等方面承受的调控风险将越来越大。而中坤集团这样一个中等房地产企业到美国投资，是在为自己寻找一个更大的平台。

    2005年3月，由上海上实(集团)有限公司、锦江集团、上海绿地集团组成的上海海外联合投资公司投资13亿美元进入俄罗斯的圣彼得堡市开发“波罗的海新城”项目。

    近几年，俄罗斯经济每年以5%左右的幅度增长，有购买力的阶层对新建住宅的需求旺盛，俄罗斯房地产市场正进入活跃期。目前俄罗斯的住宅需求量非常旺盛，在圣彼得堡只有一两家欧洲的开发公司，这与目前俄国复杂的政治和投资环境有关。尽管开发商的建造水平比较差，但盖出的房子却供不应求，房价也一路看涨。

    随着中国对非洲政策的开放，众多在非洲市场上打拼多年的中国企业纷纷开始酝酿在非洲房地产业的投资计划。而当地土地成本的低廉、政策上的扶持通常被描述为两大主要诱因。

{$Page$}    例如，东非肯尼亚首都内罗毕的房地产业一直比较落后，但中层和高层居民对房屋却有着很大需求。当地本土的开发商很少，每年只能满足市场的30%。因此，在内罗毕投资地产具备较为理想的市场条件。

    与国内相比，内罗毕的土地价格比较便宜，好地段地价在100万元人民币/亩左右，一般地段地价为10-40万元人民币/亩，买下后用于开发的使用期可达99年。没有市政配套费，一年四季可以施工，而且不需要取暖设施。经测算，在内罗毕投资房地产的利润可以达到40%-70%，利润回报相当可观。目前仅是来自四川就有三四家企业在内罗毕着手开发房地产业务。

    有关专家认为，虽然目前跨境投资行为比较零散，但是在保证相应收益的前提下，跨境投资哪怕投资回报不是很高，也很容易收获更多的边际收益，如外界更多的关注度，企业品牌在投资者心中的塑造。而且，在规范、成熟的市场中，在自身专业经验丰富、充分了解目的地市场和商务环境、有关专业公司配合下，获得满意的投资回报也是容易实现的。

　　“走出去”的制约因素

    目前，全世界的国际房地产工程合同总额每年约1万亿美元左右，而中国在去年房地产对外合同额仅为130亿美元，占全世界国际工程合同总额的1.3％。少数在国内称得上技术实力雄厚的大型房地产企业，在海外市场主要还是依靠低廉的劳务优势，而不是整体技术优势。总体来讲，中国房地产企业参与国际市场竞争力还存在以下制约：

    成本优势受到挑战。中国房地产企业的比较优势与制造业类似，即低成本优势，包括劳动力的低成本和工程技术、管理人员的低成本，但在现行的国际经济规则下，劳动力的国际流动受到非常严格的限制，制造业可以通过大量生产工业制品，将国际流动性差的劳动力转变为流动性强的工业制成品，而房地产产品的不流动性和人员的流动性使得这一比较优势的发挥受到限制。

{$Page$}     房地产咨询服务能力不强。当前国际房地产工程已超出了单纯的工程施工安装范围，成为货物贸易、技术贸易和服务贸易的综合载体。由于长年来中国建筑管理体制的原因，施工企业与设计院不但分别设立且各成管理系统，人为地割裂了相互间的有机联系，使得中国缺乏类似国外的工程公司和工程咨询公司。缺乏进军海外市场需要的足够的国际性经营管理人才和知识积累。

    缺乏足够的金融支持。中国对外房地产工程的金融服务不能满足承接国际工程的需要。如企业获得外汇资金信贷的渠道单一，出具融资保函困难，保函风险抵押要求过高，超出企业承受能力；为房地产工程服务的政治风险保险目前是空白，政策性金融支持规模太小，政策性金融支持的管理和运作机制不完善、透明度低，出口保险的保费太高，加之行业资本不雄厚，企业自身资金能力欠缺，这严重制约了中国企业开拓海外市场。

    对于中国地产商而言，海外的投资项目地是如此的遥远，商务成本、法律关系、不同的语言文化背景等因素都构成了犹豫迟疑、谨慎的理由。而相比之下，内地火热的地产市场虽然经历历年的宏观调控，仍处于黄金周期中的上升通道，相比之下异域开发的机会成本实在不小。

    世邦魏理仕中国企业海外业务服务副董事陈希表示，阻碍当前内地地产公司以及其他行业中资公司海外投资的一个主要瓶颈，仍然是语言和文化的差异。这很可能超出很多人的想象，但是仅仅把中文翻译成英文是不够的，还需要能够完整真实地把意思传递给对方，并在充分理解和掌握目的地商业文化惯例及礼节、社会风俗习惯等基础上进行有效率的、有针对性的沟通、谈判。当前内地地产商在海外的不动产投资总体呈现一个零散、个案化的局面，但是投资趋热的迹象明显。

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