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地价大跌了房价会怎样？开发商应正确看待变化 

 

    地价的下跌是房价步入下跌周期的开始，而住房保障体系的完善可能加速房价下跌周期形态的完成。（资料图片）

    地价的下跌是房价步入下跌周期的开始，而住房保障体系的完善可能加速房价下跌周期形态的完成。开发商等市场主体，应该正确看待住房市场发生的这些变化，顺应大势，及时调整自己的经营策略。

    1月24日，国家统计局公布了2007年国民经济运行数据，经初步核算，2007年全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨了7.6%，涨幅提高了2.1个百分点。

    从表面上来看，房价仍在上涨。但是，有关部门发布的房价涨幅数据遗漏了交易量急剧萎缩的现实——国家统计局和发改委发布的数据属于抽样统计，无法反映具体的交易量。从去年9月份开始，我国房地产市场交易量就在迅速下降，一些炒房者有房卖不出去，这正显示出住房这一大宗商品的投资弱点：变现难！

    房价正在开始步入下跌周期。就在国家统计局发布2007年国民经济运行数据的前一天，备受瞩目的上海市杨浦区新江湾城F地块公开出让：铁狮门房地产基金以底价67.5亿元、折合楼板价（出让总价/总建筑面积）仅为7502元/平方米成交。这一成交数据不仅震惊了上海业内，使全国的地产商也受到不小的震撼。去年12月，上海某媒体作了如下报道：位于上海市杨浦区北端的新江湾城F地块，业内人士估计成交价格约在180亿元左右，将有望改写全国最贵地价纪录。

{$Page$}    从180亿到67.5亿元，这无疑是一次地价的大跳水。如果从另一组数据来对比，可能更为直观。2007年11月8日，杨浦区新江湾城的D3地块被仁恒地产公司收入囊中。该地块出让总价为13.01亿元，相当于楼板价2万元/平方米。如今地价已从2万元/平方米骤降到7502元/平方米，这仅仅发生在两个月之后！
 
    不可否认，这次土地拍卖有门槛抬高的因素，但即使剔除这一点，地价的下跌速度之快依然远远超出了市场的预期。并且，这种情况并非仅在上海才出现。1月7日，北京市国土局公布了通州区三块地的成交结果，最低楼面地价仅309元/平方米，这一创下北京新低的成交均价传递出来的信息同样令业内震惊。除此之外，去年最火热的“地王”这个词也在渐渐淡出人们的视野。

    地价下跌是一个重要信号。此前，业内不少人之所以对房价保持坚挺抱以信心，主要是以地价的坚挺为依据的。“地王”的不断涌现所营造出来的面粉价格贵于面包价的现象，的确加大了人们对未来房价将持续上涨的预期。然而，经济学发展史用无数实例告诉我们，面粉比面包贵的现象是不可能长久的。诚如万科董事局主席王石在接受央视采访时所说：“面粉贵过面包的现象不可能持续。”

    事实上，面粉价格高于面包价格本身就已经为房价的下跌埋下了隐患。这一点从房价的运行周期中可以清晰地看出来。经济运行具有一定的周期性，住房作为经济体中的一个组成部分，它的走势同样存在着周期性特征。这一点是难以改变的。在过去的10年中，我国的房价处在一个上涨周期中，那么，这一上行轨道是否发生了变化呢？就房地产市场而言，当房价从上涨轨道步入下跌轨道的时候，它一般会呈现出如下征兆：

    其一，房价持续多年上涨，在上涨周期末期，房价上涨突然加速，涨速之快到了令人目不暇接的地步。购房者难以承受，民生压力日益累积，民众的不满上升。其二，投机者日益增多，从房价的推波助澜者变成购房的主体。其三，地价疯狂上涨，楼板价格远远超出周边的房价，即面粉价格远远超过面包价格，进一步推动房价上涨。其四，由于房价持续快速上涨损害民生、累积泡沫，政府从民生和经济可持续发展的角度考虑，不断出台严厉的调整政策。尤其是促使银行提高贷款利率和首付，严厉抑制炒房等行为。并且，政府加大对社会保障性住房的投资力度。

{$Page$}    对比之下不难发现，这些特征完全符合我国房价的走势。2007年，深圳市房价半年的涨幅就远远超过了50%，其中，大部分是投机性购房，而且，“地王”在全国各地密集涌现。国家不断出台严厉的调控政策，并加大了实施住房保障的力度。

    因此，从房价的运行周期来看，地价的下跌乃是房价步入下跌周期的开始。它同样要经过两个阶段：第一个阶段，地价快速下降，一直降到低于周边房价的程度，即面粉价格首先低于面包的价格。第二个阶段，地价下跌带动周边房价的下跌，进而，为地价的下跌腾出更大的空间，在此压力之下，地价进一步下跌。这两个阶段相互交替，构成一个个小的循环。之后，地价回归到它本来的价值，房价也自动挤压掉其中的泡沫，逐渐在调整过程中探底、趋稳，等这一周期走完，再逐渐步入下一个周期。

    一些开发商希望抵抗这个周期，而经济学原理告诉我们，一些内在的调整冲动必须经过释放，这种力量是很难抗拒得了的。以地价为例，那些前期以高于面包的价格拿下地块的开发商，他们能囤积土地不开发以抵御地价的下跌，等待下一个周期的到来吗？不能。我国法律明确规定，土地闲置满两年将依法无偿收回。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。即使没有这些规定，在房价步入下跌轨道的时候，囤积土地的成本也是非常高的。别的不说，仅几十亿元的资金利息是多少？损失掉的机会成本又将是多少？

    地价的下跌是房价步入下跌周期的开始，而住房保障体系的完善可能加速房价下跌周期形态的完成。从温家宝总理和建设部高级官员最近的讲话来看，将中等收入者纳入住房保障体系已经没有任何悬念，这无疑将大大减少对市场化的商品房的需求量，进一步拉低房价。开发商等市场主体，应该正确看待住房市场发生的这些变化，顺应大势，及时调整自己的经营策略，而不是采取对抗的心态，继续囤积居奇，哄抬房价，恶化民生。那样最终只会损及自身利益。

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