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新政挤压闲置地 楼市冷清开发商迎来资金链寒冬

    一系列房地产调控政策，让房地产行业洗牌的迹象越发明显，许多小开发商迫于资金压力不得不转让股权或土地等（资料图片）

    多空胶着 市场冷清

    2008年伊始，房地产市场虽然表面有点冷清，但内里却依然波涛汹涌。

    上海二手房指数办公室刚刚发布指数报告显示，去年12月，上海二手房指数为2217点，环比涨幅仅为1.5%，成为去年下半年以来涨幅最低时期。但尚未进入央行个人征信系统的外资银行，却趁此“机遇”积极争取外籍人士，从而导致高端住宅物业一二手房交易明显上涨。而上海二手房市场在经历大幅攀升之后，开始步入盘整状态。

    放眼2008年，央行从紧的房贷政策会使得大多数投机、投资购房者知难而退。预计，市场上投资客较为密集的区域将会出现挂牌房源增多的现象。另外，随着上海市政建设和轨道交通网络的日益完善，中心区域外围板块也逐渐受到关注，二手房可选择区域也不断扩大。预计2008年上海二手房市场首先上演的是买卖双方的博弈，待趋于平衡后，再次进入平稳发展。

    二手房指数办公室分析师表示，一系列房贷紧缩政策对购房需求起到了一定的抑制作用。2008年元旦执行新利率后，大部分消费者感受到加息累积的压力。另外，第二套房提高首付及利率，抬高了购房贷款的门槛，资金实力较弱的投资者以及升级置业者都会受到一定的抑制，从而放缓购房计划。而卖方则坚信2008年又是一个“丰收年”，即使挂牌出售，也本着打探行情的想法，坚决不降价。市场整体表现为多空胶着的局面。

 

{$Page$}    二手房市场胶着的同时，上海的新房市场则显得比以往更为平静。近日甚至出来了罕有的连续两日没有新房源上市的情况，市场转冷、开发商推盘缓慢逐渐开始显现。

    在浙江，据中国城市典型地产指数系统办公室提供的数据监测显示，2008年第一周，杭州商品住宅成交总套数为191套，比上周519套下降63%，平均日成交32套；总成交面积2.25万平方米，平均日成交0.38万平方米，环比下降63％；总成交金额为3.68亿元，日均成交额0.61亿元，环比下降近60%。

    业内人士认为，银根紧缩是形成上述现象的主要原因。在近日召开的全国金融工作会议上，将实施10年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”。这一政策在房地产方面，将很可能表现为对开发商和购房者贷款政策的全面收紧，而楼市的销售情况也无疑将受到显著影响。

    而中国科学院预测科学研究中心日前发布的《2008年我国物价走势分析与预测》指出，2008年我国房地产价格走高因素还在延续，如果在房地产交易税、物业税等税收制度上不进行改革与实施，仅依靠行政手段和单一的货币手段来调控，未来房价还将虚高不下。报告建议，择机开征物业税抑制房价，促进房地产健康发展。

    新政“挤压”闲置土地

    2008年1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，明确土地闲置满两年、依法应当无偿收回；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。并规定，2008年6月底前，各省级政府要将闲置土地清理处置情况向国务院作出专题报告。

    这已是继2007年中央层面《关于加大闲置土地处置力度的通知》和《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》之后，在处理闲置土地问题上的第三份通知。在闲置土地处置政策问题上，此次国务院的态度更是明确要求各地“严格执行”。

    毫无疑问的是，《国务院关于促进节约集约用地的通知》的目的，就是通过提高房地产商囤地成本，将闲置土地挤压出来。“现在少数大开发商手上有大量的囤地，这些地够中国房地产业开发2－3年了。而现在政府的要求全部开发出来，也迫使他们的资金压力特别大。”佑威房地产研究中心主任薛建雄告诉记者：“本来，这些开发商希望通过长时间囤地来提升土地价值，可是他们现在面对的，将可能是更大的压力。”

{$Page$}    开发商面临资金压力

    2007年12月11日，中国人民银行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，要求各商业银行应以家庭为单位执行第二套房贷政策。上海二手房指数办公室分析师表示，这一从紧货币政策的出台，一方面使一些资金实力不强的购房者望而却步；另一方面使很大一部分购房者暂缓购房计划。

    2007年12月21日起，中国人民银行决定年内第6次加息，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18％。受此影响，房地产商将加快资金回笼。银行加息不但有利于抑制银行放贷冲动，更可以使高度依赖于中短期贷款的房地产商资金链渐趋紧张。

    一系列房地产调控政策让房地产行业洗牌的迹象越发明显，许多小开发商迫于资金压力不得不转让股权或土地等。记者在上海联合产权交易所看到，从去年下半年起，就有多家房企挂牌转让股权、项目、土地。如上海嘉亭荟房地产发展有限公司转让85％股权、上海麦其房地产发展有限公司转让100%股权、扬州路338号房地产转让、筹建中国联成按揭服务有限公司融资6000万元占30%股份转让等等。其中，仅去年12月，就有12个项目转让挂牌。

    事实上，目前对于很多开发商来说，加息的直接影响就是导致贷款利率上涨，财务成本增加导致的资金链断裂已经成为不得不考虑的严重问题。因此，加快项目开发的周转期，尽可能大量地推出商品房，通过快速商品房销售回笼资金以维持资金链的正常运转，已经成为了不少房地产商无奈的选择。

    薛建雄对记者表示，目前就上海来看，捂盘的量并不是很大。因为2007年总体行情较好，小开发商都有比较丰厚的回报，所以资金压力不是很大。但是几个大的开发商，资金压力特别大。

    因为，大开发商制定的都是快速发展的目标，一般的操作模式是高速开发、快速销售，在短时间内把资金快速滚动起来，以把企业做大。“以万科为例，其目标是10年要达到1000亿元。那么，这几年的开发量、资金需求量就会特别大，而一旦遇到销售停滞的问题，资金就会紧张，就会被迫低价抛售。

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