收藏 业界视点:房价拐点论背后的商务成本焦虑

房价拐点论背后的商务成本焦虑

　　如果房价的过度过速上涨是畸形的，而畸形的房价一直不出现拐点，那么中国经济的竞争力和中国社会的和谐发展就会出现拐点

　　房价真是人们关心的焦点。这不，1月13日一大早，在美国亚利桑那州钱德勒市一个假日旅馆的餐厅里，应英特尔公司之邀前来参观其芯片厂的几个中国媒体人，坐在一起吃早餐时又谈到了它。

　　涨，还是不涨？拐，还是不拐？买，还是不买？

　　一番讨论。结论大致是：即使有拐点，也是暂时的，局部的，阶段性的，而拐下一点后再拐回头、拐上去的大趋势是不会改变，不会逆转的。

　　在万科董事长王石提出“拐点论”之后，潘石屹、任志强、聂梅生、张玉良等业界知名人士纷纷发言，质疑“拐点论”。王石本人在“王石在线”的网络论坛中也详细阐述了对中国房地产前景的积极看法，试图修正媒体对“拐点论”在理解上的偏颇。

　　越来越多的声音在暗示说，拐点并不存在。

　　房价上涨与成本变化

　　几个媒体人吃完早餐的时候，英特尔方面一位随行的、英文名叫James的先生加入了讨论。年过四十的James从上大学到工作都在大连。英特尔在大连斥资20亿美元兴建芯片厂之前，他在IBM于大连建立的软件外包公司做管理工作。

　　“我在大连的房子不止一套，大连市区现在几乎没有价格低于每平方米1万元的房子，我的资产当然也涨了。不过，站在企业的立场，情况就不同了。高房价会使企业的成本上升，影响很大。

　　“首先，员工的压力很大。软件是劳动力密集型产业，IBM在大连的软件外包公司有3000多人。以前，给他们每个月4000块钱是不错的，但是房价一直升，他们的心理压力也不断上升，4000块已经没有很大激励性了，这样工作热忱就可能下降，员工流失率也会提高。而且，员工的满足感下降了。一个典型的例子是午餐，我们的午餐是全球知名供应商供应，但有人觉得不满意，仔细一看，是他每顿只花6块钱。花10块钱可以吃得很好，为什么只花6块钱呢？因为他想着要供楼，房价那么高，把正常的开支也省了，而吃得不好他心里并不愉快。”

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每次省4元的中餐，对供楼有很大作用吗？

　　James说：“这是一种心理影响，而心理影响是逐渐累积的，积累到最后会有一种聚集效应。”

　　“其次的影响，是对投资方。IBM的软件外包业务，最早放在深圳，后来是上海的外高桥，然后是大连，后来加上成都。最近，他们已经在考虑越南。”

　　记者问，不少中国经济学家说，不用担心劳动力成本的上升，因为中国的劳动力受过比较完善的教育，而且遵守纪律，所以综合优势还是很明显，对外资吸引力还是很强。转到越南，到哪里找那么多人呢？

　　James回答：“当然中国还有劳动力优势，而且中国大，可以进行区域转移。但是外国投资者不一定这么想，他们习惯于看得很长。IBM的软件外包为什么会考虑越南，因为他们觉得，虽然越南目前的环境不如中国，不够成熟，但是在战略布局上，必须从现在开始。”

　　连财雄势大的IBM也要在区域布局上未雨绸缪，可见对很多产业来说，成本变化是至关紧要的取舍因素。英特尔公司之所以选择在亚利桑那州首府凤凰城进行巨额投资，用该公司一位管理人员的话来说，一个原因就是该州设立了鼓励投资和创造就业机会的“外国贸易区”，符合条件的产业可以享受税收优惠。同时这里交通发达，也有较高的生活品质，包括“合理的房价”。

　　房价与地价比较

　　当来自中国的媒体人吃完准备上车时，导游张先生的一席话又让他们吃了一惊：“我家是西安的，来美国10年了。我搞不明白的是，现在西安的房价怎么比这里都高。”

　　记者问这里(凤凰城、钱德勒市)房价多少，张先生说，一个3000平方英尺的house(独立别墅)，大概27万美元左右，但受“次贷危机”影响，还在下降。折算一下，每平方米不到1000美元，而“西安市区的房子都7000、8000块了”。

　　同行的一位重庆媒体老总插话：“那这里也不如重庆啊，我去年上半年买的江景房，四五千块钱一平方，现在也8000多了。”

　　北京的一位媒体人则说：“每平方米1000美元，在北京、上海不要说别墅，买个洋房，也不知道要到几环以外了。”

　　车子在路上。看到路边空旷的原野，记者问张先生这里的地价怎么样，张先生回答：“1个acre(英亩，4046.8平方米，相当于6亩多一点)大概三四万美元。”

　　在国内见识过上千万元一亩“地王天价”的媒体人又比较了一番。“怎么中国老板不来这里囤地呢？”“这里的房价没那么高，市场没中国火，赚不了那么多钱。”

{$Page$}无形的代价

　　13日这一天的旅行，天朗气清，还可见白雪皑皑，但记者脑子里却是一串关于中国房价的问题，剪不断，理还乱——

　　从收入价格比、租金回报率等通用标准衡量，中国城市(尤其城区)的房价已远被高估，不仅中低收入者望尘莫及，一般的中间收入者阶层也倍感压力。如此明显的事实面前，为什么“高乎哉？不高也”的唱多之声如此之多？

　　在美国房价下跌的颓势中，美联储几位前任与现任经济学家研究指出，美国房价“可能必须经过一定程度的修正”才能回归至与房屋租金之间的正常关系。以每年租金上扬4%作为假设，未来五年美国房价可能必须下降15%。是否中国确有自身特色，足以让房价不顾基本衡量标准，不考虑修正和回归要求，勇往直前一直不拐？

　　当在中国投资的大型外企已经从房价中感到成本压力，当中国许多知名制造企业(如海尔、TCL、康佳)和相当数量的央企都把房地产作为未来一个发展重点(或主业)，当实业、工业的收益与房地产相比如此微薄，这对中国经济的长远竞争力和社会发展究竟是利大于弊，还是弊大于利？海尔、TCL、康佳这样的企业也进入房地产，最根本的原因无非是相信房价还会涨。这种赌注能一直十拿九稳地延续下去吗？

　　房地产向被称为“百业之首”，有“一荣俱荣”之拉动效应，但眼前的事实可能是，为了这一业之荣，许多其他行业和社会成员都在付出更高的成本代价。那么，房地产会不会成为均衡生态系统中的一个“另类物种”——它在疯长，甚至把其他树种应得的养分也榨取和吸收，它长得越快，潜在的对于整个生态系统的破坏也越大？说它“一荣百损”当然是夸大其词，但说“一荣一损”绝不为过。

　　而这一切的源头，都和对房地产作为一种资产的升值前景相关。那么，到底是应该继续强化升值和投资预期，还是要冷静自省，回归住房的基本属性，并提醒繁华背后的泡沫？“拐点论”的深刻涵义无人挖掘，而所谓“拐点之争”又像这几年房地产业的许多次争议一样，最终变成唱多者的集体大合唱，以欢声代替反思，这是令人乐观的选择，还是让人悲哀的结果？

　　13日下午，当记者终于站在大峡谷的边缘，望着那被科罗拉多河冲刷成世界奇观的千沟百壑，脑子里跳出了这样的判断：

　　如果房价的过度过速上涨是畸形的，而畸形的房价一直不出现拐点，那么中国经济的竞争力和中国社会的和谐发展就会出现拐点。只不过这一方面“拐”的轨迹，付出的代价，是无形的，悄然累积的，分散到各个行业的，不易看到的，和长期的。

　　人不远虑，未必有近忧。但一种畸形的、扭曲的结构，终将被校正。正如这脚下的峡谷，是公正的时间将它冲刷而成。

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