收藏 观察:交易量呈现萎缩现象 房贷新政后的风向观望

    2007年加息“节节升”行动，至今为止已经历了5个爬升点。每次加息通知一到，银行界同行便谨慎地环视房地产方面的动静，找来各道中介，商谈预测未来的房贷走势。随着央行针对房价急速上升的各种控制措施的陆续出台，商业银行在对房贷的操作上亦一步步严控并缩减着放贷量。尤其是第二套房贷款新政出台后，各地房产交易量逐渐呈现萎缩现象。不少人都在谈房价拐点，然而，房价问题真的得到了根本性的转变吗？老百姓多年来幸福之家的梦想真的近了吗？

    从去年10月和11月的各地房产交易量来看，无论是一手楼还是二手房交易确有大幅的减少，但成交量减少并不是百姓最直接的期望值，虽然交易量减少直接会影响到卖家的心理承受能力进而间接影响出售房的交易价格，但卖家如买家一样，也会出现观望心理，进而僵持市场上已有的报价，不愿减少期望的投资回报。这就形成了当前价格余温不减的现象。

    目前，虽然连一路领跑全国房价的深圳，房产市场也不无例外地陷入了买卖双方观望的僵局，去年10月份二手房成交量环比9月下降了26.39%，但这却仅仅是“无市有价”。现在很多业界人士都把“有价无市”这个词挂在嘴边，他们侧重的是后面的“市”而非“价”，但老百姓却不会直接地关注“市”，“价”才是他们真正迫切关注的。下一阶段房价究竟会怎样走呢？笔者认为，房价的拐点仍然未至，百姓仍需理性观望。

    首先，在政策方面，国家宏观调控还未出现明显的效果。

    为了堵住国际游资涌入中国楼市，遏制房价的一路疯长，国家有关部门，如中国人民银行、财政部、建设部等，都颁发了一轮又一轮的宏观经济政策，如央行的加息和上调存款准备金率、财政部发行的国债、建设部颁布的有关廉租房和经济适用房等政策。尽管如此，由于政策的时效性和滞后性，以及地方政府对各项文件最终的实施力度等，这些政策对楼市迄今为止影响微弱，房价的走向仍存在较大变数，有价无市的现象十分严重。今年，货币政策将调整为从紧。受此影响，商业银行的贷款将会在审批及贷款额度等方面更加严格，房地产市场将面临更为被动的局面。

    其次，开发商方面存在回收资金的需要。

    岁末年初，一些上市公司，尤其是地产类公司，迫切回收部分资金。开发商为了回收资金，在楼市方面开展各项促销活动，降价、打折地进行圈钱。因此，楼市低迷的现象仍会伴随买卖双方的心理博弈继续呈现。

    在投资客方面，已有很大一部分被套牢。首付比例一提高，整个楼市持续低迷，再加上置业者向来就有“买涨不买跌”的心理因素作祟，消费者已产生了观望的情绪，不愿接手投资客手中的楼盘。银行贷款的停止，加上手中的楼盘销售不出去，将使投资客手头上的赚钱机器难以运转。为了改变这种被动局面，一些投资客会在某一时刻承受不住未知的“拐点”而对手中的物业采取降价处理，以尽快脱手。

    综合上述观察，笔者预计2008年我国房价将会继续面临下跌趋势。调控新政策反映了百姓的愿望和政府的预期。政府加大经适房、微利房开发力度，也会让投机客和觊觎房产暴利的开发商们有所顾忌。我们期待着政府为解决百姓居住问题而做出更多的实际举措；期待着新立广厦千万间，大庇寒士尽欢颜。