收藏 业界观察:宏观调控下 房企面临重新"洗牌"

业界观察：房地产企业面临重新“洗牌” 

    临近年关，一系列宏观调控措施给房地产行业带来了丝丝寒意。不久前结束的中央经济工作会议发出信号：2008年将实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。此后，一系列具有明确信号意义的金融信贷新政随之而至，内容涵盖提高存款准备金率、限制2008年的贷款总额、进一步严格住房消费贷款管理等多项调控政策。

    从紧的货币政策首先催生的是房贷“补充新政”。该政策要求“严格房地产开发贷款管理”和“严格规范土地储备贷款管理”，并提高第二套贷款购房的首付比例和贷款利率。

    在个人信贷之外，从紧的货币政策对开发贷款也是一副严管的姿势。据称，2008年央行对房地产市场的信贷调控不仅表现在控制总量、按季度审批方面，还可能上调开发贷款的利率。

    目前各家银行对个人按揭贷款和开发贷款两大输血管道的同时收紧，地产商开始遭遇自2005年数轮房贷调控以来真正的“命门”之劫。

    对一些房地产开发商而言，只要拿到土地就铁定赚个“盆满钵溢”的好日子已经一去不复返了，融资难是开发商面临的共同困境。

    一些地方的开发商由于难以筹措资金，不得不将手中的土地转卖或以项目、股权来融资。但全国性的大企业所受影响并不大，主要是一些中小型企业将受到很大冲击。

    有关专家预计，在今后两三年内，房地产企业融资难的困境将加速中小型开发商被淘汰出局的进程，并推动房地产业巨头的诞生。

{$Page$}    据透露，目前国内房地产开发企业资产负债率高达72.7%。不久前，作为深圳当地知名房地产公司的国基房地产公司被债权人申请破产清算。深圳国基负债总额为9.06亿余元，成为迄今为止中国房地产最大的破产案。

    2007年下半年以来，由于房地产政策及市场环境风云突变，早就使一些实力不足的中小型房地产企业的经营难以为继。为此，有行家一针见血地指出，在宏观调控的影响下，房地产市场已进入了“大鱼吃小鱼”的兼并时代，中小发展商正在不断地被实力雄厚的大发展商兼并。

    全国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，企业进入并购期，从某种角度讲是市场成熟化的标志。成熟的市场才有可能出现并购。因为市场的游戏规则已基本确立，这个过程中必然出现优胜劣汰。

    业内人士表示，2008年是房地产公司淘汰年，两极分化会更加严重。热点楼盘仍会很热，大企业的品牌楼盘将相对卖得好，会出现逆市上扬乃至保持热销的状况；另一方面，滞销楼盘困难会更大，而本来资金状况不佳的开发商无法按时交房、无法按进度施工的情况很可能会越来越多。

    大浪淘沙意味着行业集中度提高，一些竞争力较强的企业将赢得更大的市场空间。对房地产企业来说，利润空间正在缩小，洗牌周期缩短，房地产行业的操作模式和存在形态已然改变。如何在商业模式、融资渠道和竞争策略上创新，是决定去留的关键。

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