收藏 供应井喷需求堪忧 厦门写字楼市场2013年待突围

         2012办公用地井喷

　　市场有那么大的胃口吗？

　　从2012年供地情况看，去年全市经营性用地延续了前年的以商业、办公、综合（含综合体）等商服用地作为主导产品的供地结构，其中，办公类用地放量明显加大。

　　根据立丹行的统计数据，在2012年出让的土地中，办公类地块规模（包含综合体用地中的办公地块）为161.08万平方米。从区域分布上看，该类型地块主要集中在湖里和翔安，分别成交了87万平方米和35.4万平方米。

　　而反观2012年的二级市场，全市新增办公类物业供应为75.1万平方米，岛内外分别新增49.5万平方米和25.6万平方米，而全市该类型物业共销售33.4万平方米，对比2011年的34.2万平方米下跌了2%。

　　一方面是161.08万平方米的一级市场放量，一方面是三十几万平方米的二级市场销售量，双向数据对比，不禁让人产生疑问:未来两年，市场能否有足够的需求来支撑如此之大的供应放量？

　　记者走访调查发现，作为一个中小民营企业发达的港口城市，厦门对中低端写字楼市场的需求量较高。厦门大世纪地产高端部部长陈祖峰表示，近年来中低端写字楼市场较为活跃，除了厦门本地中小企业较多外，泉州及福建省内其他区域的企业也纷纷入驻厦门。

　　而立丹行机构副总裁陈祖勤也认为，随着未来两岸金融中心的成功打造，厦门整个城市辐射力的不断增强，会有越来越多周边县市的企业进驻，中小企业将占较大的比重，进而对厦门中低端写字楼市场形成足够的支撑。

　　与中低端写字楼的强劲需求相对应的，却是绝大部分办公类用地竞拍者希望做“甲级写字楼”的明确表态，这更让写字楼市场的未来走向变得扑朔迷离。

　　楼面价较低

　　折射出市场信心不足

　　在厦门，写字楼的销售价格与住宅的销售价格一直存在悬殊的“倒挂”现象。写字楼资金回收周期较长，风险较大，导致办公用地楼面价相对较低。这从2012年成交的各类物业用地楼面价即可看出。

　　不过，对于开发资金回收周期较短或整体收益水平较高的商住、商业综合地块，开发商较为青睐，不遗余力参与竞拍，厦门北站的2012JP05地块、中交集团斩获的2012JP03地块在竞拍时均十分激烈。而投资风险大地办公、酒店地块则相对谨慎，开发商并不会盲目出手。

　　厦门新景祥咨询顾问部陈淑华告诉记者，目前厦门高端写字楼的租金大概在100元/平方米至150元/平方米之间，但部分写字楼的空置率在30%-40%之间，个别甚至达到60%。

　　“中低端写字楼面对的客群主要为中小企业，对成本的灵敏度更高，市场环境不好时可能会频繁换租。”对于中低端写字楼，陈祖勤也有这样的担忧。

　　去年，办公物业的供销比已超过2，而伴随着供应量的急剧增加，未来厦门市场的吸纳力是否真的有那么大？对此，业内人士的看法大概分为两派。

　　以戴德梁行华南区市场研究部张晓端为代表的观点认为，以往厦门写字楼市场的供应量和销售量一直不大，难以从历年的数据推测未来。过去销售量较低有可能是由较小的供应量决定的，单纯量化的分析不能得出结论。

　　以厦门新景祥知识管理与品牌部总监张占军为代表的观点则认为，厦门属二线城市，经济总量本就不大，辐射的范围也相对集中在福建省内，因此，即便住宅市场的销售火爆异常，但并不代表厦门写字楼市场能在未来短时间内实现逆转。

　　纯写字楼占比较小

　　SOHO集中面市

　　根据立丹行机构统计的数据，2012年办公物业的年度成交均价为12279元/平方米。值得注意的是，SOHO产品在相当大程度上拉高了整体价格。据了解，2012年度，岛内新增办公物业供应除了观音山国际商务营运中心启动期、海峡交流中心、厦门国际物流中心等，更大的量来自于世茂海峡大厦等项目的SOHO产品。

　　去年4月份，在世茂海峡大厦个盘的主导下，厦门办公类物业均价一度突破23000元/平方米，而此后世茂海峡大厦作为绝对销售主力，也在影响着市场的整体均价。第四季度岛内精装项目新都国际集中备案，也进一步推高了办公物业的价格。

　　以世茂海峡大厦为例，其总建约27万平方米，规划有两栋超高层，其中一栋是五星级酒店和顶级写字楼，另一栋裙楼建成综合性商业，其余部分均为SOHO。据项目企划主管吴童星透露，SOHO的体量约12万平方米，整体均价4.2万元/平方米，而写字楼的三分之二为开发商自持，仅三分之一出售，面积从90平方米到310平方米不等，现已全部售完。

　　同时，记者从众多拿到办公类地块的开发商了解到，除了两岸金融中心等地块准备做纯粹的写字楼之外，其余大部分开发商意欲加大SOHO产品的体量。融信海沧桥头南项目总建约45万平方米，规划建7栋150米的超高层，包括写字楼、SOHO、超五星级酒店、游艇码头、游艇会所等。其中，SOHO产品21万平方米，体量几乎占到项目总体量的一半。而泰地海西中心总建50万平方米，其中写字楼为99868平方米，而SOHO为157369平方米。

　　此外，根据新景祥2012年年报所统计的数据，已确定入市的SOHO体量约为48.9万平方米，包括鹭江道片区的裕景中心、邮政大楼，机场北部的2011P28项目，海沧融信项目，杏林湾运营中心、万科金域华府、莲花国际、翔安恒亿项目、2011XP05项目都确定有SOHO即将面市。

　　【房产观澜】

　　SOHO热销

　　写字楼市场被误读

　　SOHO在中国的诞生，本身即是夹缝中的产物。SOHO的原意，即Small office（and） Home office，是一种宜商宜家的产品。但在国内，SOHO的大规模兴起，源起于房地产宏观调控的大背景，在限购政策的制约下，SOHO产品不限购不限贷，虽然使用年限较住宅的70年产权短，但因其可以突破政策瓶颈，因而已成为投资客所青睐的对象。

　　我们看到，即便在北京、上海等一线城市，SOHO产品也很难向其本质属性回归。而自厦门湖里万达在厦引爆SOHO模式之后，SOHO宜商的属性一直没有凸显出来，记者走访了万达周边的二手房门店，发现SOHO产品绝大多数出租给个人，与普通单身公寓无异。厦门海希房地产董事长陈大淦认为，SOHO比例的大范围提高，主要是因为用地性质不同，土地出让金会有较大差异。

　　显而易见，开发商之所以在未来推出大体量SOHO，其本质是为了填补岛内外小户型住宅的空缺。因而即便未来办公物业供应猛增，但考虑到SOHO的占比巨大，所以在衡量供销能否实现平衡这个问题上，必须“提纯”写字楼，把写字楼的“纯粹性”放在第一要位。

　　厦大管理学院副院长戴亦一认为，厦门纯粹意义上的高端写字楼市场已处于供过于求的局面，未来需谨防泡沫化问题。一方面，厦门贸易、物流等第三产业发达，中小企业数量庞大，为SOHO市场的繁荣提供了“沃土”；但另一方面，厦门还未形成大型企业集群，且多数大企业均有自持总部大厦，因而对高端写字楼的需求暂时并不旺盛。