收藏 二手房市场将遭受重创？"国五条"细则引发厦门业界热议

         距“国五条"出台仅时隔9天，国务院再度发声，3月1日，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》正式发布，通知要求继续做好房地产市场调控，明确对出售自有住房，应依法严格按转让所得的20%征税。对房价上涨过快的城市，可提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　上述政策被视为是“国五条”的细化，彰显中央严控楼市的决心，也在房地产业内激起轩然大波。新华社甚至发表评论，称其为“楼市调控十年以来最犀利狠招”。

　　“国五条”细则对厦门楼市影响几何？20%征税是否真能降温厦门高昂的房价？二手房市场是否会因此遭受重创？一手房市场是否又会因此被变相捧热？对于这些市民关注的热点问题，导报记者昨天采访了多位厦门业内人士，听听他们对于新政的见解。

　　猜想1

　　二手房市场将价量齐跌

　　“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”3月1日晚上7点多，正在电脑前工作的市民陈女士，突然看到QQ跳出这样一条即时新闻。仔细看过内容后，陈女士顿时懵了。

　　原来，看到最近厦门二手房房价一路高涨，陈女士有意出售一套在租住房，为孩子换购一套学区房，预备过两年读小学时居住。“这样一来，我的计划全泡汤了！”整个晚上，陈女士的心情都很沉重。

　　导报记者在采访中了解到，“国五条”细则落地的这一天多时间内，无论是买房者、卖房者还是投资客，都显得有些手足无措。特别是对那些尚未完成过户手续的二手房卖方，更是有如热锅上的蚂蚁，纷纷表示要争取赶在新政在厦门落地前快速办结过户手续。

　　“毫无疑问，这个政策对二手房市场可谓当头一棒！可谓楼市调控十年来最‘犀利’的一记狠招。”昨日，厦门一房产中介公司负责人坦承，“其实，业内对新调控已有预期，但大家原本普遍以为会等到两会之后才会出台新政，没想到这么快就出台了，显示出中央调控房地产市场的决心。如果厦门严格按照卖房增值征收20%个人税收的话，那么二手房市场恐怕将比此前楼市最低迷时的2008年还要惨淡。”

　　“近期厦门二手房市场涨得很不正常，投资客手中的房子，大概占到整个二手房市场的20%左右。”上述人士预测，个税20%差额征收将直接增加投资客的炒房成本，抑制炒房行为，近期这一部分的库存应该会快速释放出来推向市场，厦门二手房价将有下调的空间。

　　“不但投资客受影响，很多原想卖掉二手房换新房的购房者也会因换房成本增加放弃换房，这将直接导致二手房交易量下滑。”业内人士吴小姐说，看来以后中介的日子又要难过了。

　　猜想2

　　新增税费又将转嫁购房者

　　不过，也有多位二手房中介人士持不同看法，认为虽然“20%所得税”出台的初衷是抑制房地产投机行为，但此举最终可能造成两种情形，要么是20%所得税负担被转嫁给买房人，直接造成二手房价大幅上涨；要么是二手房业主因获利空间大幅收窄而惜售，使市场供应量减少，间接推升二手房价。

　　那么，现在购买一套二手房，要缴的费有哪些？厦门欢康房产总经理舒帮兵算了一笔账，他说现在的二手房交易，买方要负担房价总款项5.56%的营业税(交易不足5年)，1.5%或3%的契税(以是否首套房和144平方米为界)，有增值但不符合免税条件的按住房转让全部收入的1.5%征收个人所得税，此外，登记费、手续费、印花税、中介费用，加起来超过总房价的10%。

　　也就是说，一套原价为50万的房屋，现价200万出售，按住房转让全部收入1.5%的个税标准，出售者应缴纳3万元的个税。如果以后严格执行“征收交易所得20%”的税收新规，所需缴纳个税将增加至30万元，占房屋全价的15%。

　　厦门均和房地产评估咨询有限公司董事长王崎认为，“征收交易所得20%”的税收新规，在短期势必对投资客形成很大的心理压力，而增加的税收很有可能转嫁到购房者身上，导致“伤及无辜”。

　　由于这一新政尚无具体实施时间表，地方标准也尚未出台，因此，有业者预计，厦门二手房近期的交易纠纷将不可避免。

　　此外，让很多市民疑惑的是，如果出售个人唯一住房的，是否还需按增值部分的20%缴税？据悉，按照目前政策，出售满5年且是家庭唯一住房的免征个税。

　　猜想3

　　“限外”将致楼市成交量暴跌

　　国务院办公厅通知要求，继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。

　　“异地购房的这一政策，对厦门楼市而言杀伤力很大。”一房产营销公司市场总监分析认为，厦门是一个宜居的城市，吸引了很多外来购房者来此置业，占到了总购房群体的一半比例，如果“限外”政策在厦门严格执行，势必导致成交量的暴跌。

　　此外，他还表示，即使二套房贷首付继续提高，对改善型市场影响并不大，“目前二套房首付是60%，如果购房者能承受60%的首付，就算提高到70%或者80%，也一样可以承受，其实很多有实力的还是可以一次性付款的，即使经济实力有限的也还是能通过其它一些渠道解决”。

　　还有中介机构人士认为，新规的发布在一定程度打压了部分急于转手的二手房投资客，但也将增加一些刚性买房者的压力。因此，持币观望的购房者或将转移到长租市场，这对于厦门租房市场的租金上涨提供了空间。

　　但也有业内人士认为，新政或许会将一些购房者转买为租。但从另一方面看，由于政策打压，一些二手房持有者或许由于短期内无法脱手房源，只好“售转租”，从而增加二手房源的供应。