收藏 楼市的真正拐点是改变商品房独大

    受宏观调控政策影响，近期国内一线房地产城市深圳、上海、北京、广州等地的楼市呈现出成交量萎缩、价格回调的趋势(《文汇报》1月1日)。新华社记者日前走访深圳市一些新盘却发现：降价只是个别现象，楼市的主要走势是横盘整理，而非大幅下挫。(《东方早报》2007年12月31日)

　　随着国家提高首次房贷比例，确定第二套房认定标准，禁止转按揭、加按揭等调控政策的连续出台和发挥作用，广州、深圳、上海等地楼价自2007年10月开始下滑，销量减少。针对这一状况，舆论普遍认为楼市价格的“拐点”已经出现。

　　很明显，这种“拐点”的正常逻辑是：楼市价格开始从上涨“拐”向“下跌”，尽管原来楼市价格上涨是非理性的，但这种“拐点”毕竟是下跌。这样的现实，从利益导向看，对地产商当然是不利的，包括万科、华远这样的中国顶级开发商，虽然对“拐点”的表述各有不同，但公众还是能够感受到：这些地产老总们对“拐点”的态度与楼市“疯长”时比较，有明显不同，那时是直截了当：“利润多得都不好意思拿”；现在则语句模糊，难以正面承认“拐点”拐跌的现实。

　　其实，从买方市场分析，受我国此番楼市“拐点”影响较大的，并非是对楼市自住型需求的社会群体，而是那些投资或投机的炒房族。因为别说是目前一些城市楼价降幅10～30%，就是在原来每平米1万多元两万元基础上下降得再多，多数自住型群体仍然买不起。因此，近段时间各种媒体关于“拐点”报道铺天盖地，可仔细观察，与此相关的种种信息，除了专家学者就是地产商、中介行业的声音，真正普通商品房消费阶层的声音很少听到。

　　目前我国城市化率已达到40%左右，到2006年底，城市人口已达5.77亿(新华社2007年10月23日)，这一庞大的城市群体，首先需要的是自住型房屋。试想，一个游离于基本住房需求的楼市“拐点”，能够持续多久？经验证明，国家历次对房地产的调控政策，从2005年的“国8条”，到2006年的“国6条”，以及对土地市场的招拍挂，最终的结果都是事与愿违，房价越调控越高，地产商政策性增加的投入，最终都转嫁到了房价里。为什么会出现这样的结果？

　　也许相关部门能总结出1万条理由，可我认为最根本的一点在于：商品房体制在房屋市场中占的比重太大，保障型住房占的比重太小，租房的相关制度尚未建立，普通住房需求者选择的余地很小。所以，从社会角度看，楼市形成真正的“拐点”不在于几个一线城市的高档住房价格阶段性下降，而在于政府加大保障性住房的投入力度。

　　然而，加大保障性住房的投入力度，目前还存在不少制度性障碍，主要表现：一是廉租房数量太少，难以满足特困群体需求；二是经济适用房制度，一方面在实践上只面向低收入群体，“覆盖面扩大至中产阶级”的目标尽管从总理、政府主管部门到广大公众都一再提及，但迟迟难以进入程序，还有价格形成机制不公开、不透明等，使年收入在6—20万元的大多数城市中等收入群体成为了既买不起商品房，又不符合廉租房承租条件的“夹心”层；三是一些地方推出的“限价”房，性质归属不明确，既不是完全意义上的商品房，也不是政策范围内的“保障房”，从建设、销售，到管理等多个环节，都容易产生政策漏洞，需要尽快明确其“保障”功能，纳入到保障体系内进行管理。

　　近10年来的住房体制改革实践说明，在我国经济发展不平衡、收入悬殊的背景下，只对低收入群体实行住房保障是远远不够的，只有把保障范围扩大到中等收入群体，才能对长期形成的、一家独大的商品房局面构成影响，也才能使我国价格持续高涨的楼市出现实质意义的“拐点”。