收藏 观察:调控政策频出 07年房贷市场风云变幻

观察：调控政策频出 2007年房贷市场风云变幻

    编者按：2007 年个人房贷市场，可以说是调控政策频出，市场风云变幻。在频繁出台的宏观调控政策前，在“漫步云端”的高房价前，众多的购房人努力找寻着自己的买房梦。面对即将到来的2008年，房贷市场又将为购房人展现何种画卷？在这岁末交替之时，本期推出的这组稿件在回顾2007年房贷市场的同时，又对2008年房贷市场提出了九大猜想，也许就在这回顾与展望间，很多人的买房梦会逐渐清晰起来。

　　调控政策频出， 金融市场卷入“多事之秋”

    2007年上半年股市一路“狂奔”，财富效应使得越来越多从股市获利的人群转向房地产市场。全民炒股的疯狂举动“搅热”国内金融市场的同时，也导致房地产市场“高烧”不退。为了避免房地产金融市场出现过热行为，国家出面“干预”通过加息、提高存款准备金率等金融手段进行房地产金融市场的调控，至此，吹响了宏观调控“战争”全面爆发的号角。

    2007 年央行屡次加息、上调存款准备金率，如此密集的通过各种利率手段调控房地产金融市场也创下了各项历史之最。所以，今年央行如此大的“动作”也着实让专家、学者、业内人士、房贷消费者等方方面面阶层“咋舌”，同时也更加彰显出政府决策层面的“良苦用心”。宏观调控政策的频繁出台，也使得今年的个人房地产金融市场成为“多事之秋”。

    CPI持续数月的不断向上“攀爬”，加快了国家货币调控力度。 2007 年CPI 指数有如顽皮的孩童，国家一路宏观调控，CPI指数却依然照“涨”不误。国内CPI增长速度较快，金融数据相关统计报告中又不断呈现出贷款猛增、存款大幅下降的态势。在这种情况下，抑制国内经济过热和通胀也就想当然的成为央行货币政策的首要调控目标，从某种程度上来说，这也是加速国家政策出台，加快货币调控力度的又一诱因。

    从今年政府整体宏观调控力度来看，无论是《政府工作报告》还是“十七大”，还是中央经济工作会议，都可以看出政府“保障住房、抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心以及“遏制金融增长高位加快的势头，切实防止经济增长由偏快转向过热”的宏观调控的决心。 

 

{$Page$}

 房贷者承受“考验”，市场经受“变化”，两头遇“围堵”

    后加息时代，消费者更加“理性”贷款购房。一方面， 2007 年宏观调控政策大量“涌”现出来后，面对加息打算贷款买房的人群产生迟疑，变得更为小心谨慎。另一方面，已经贷款买房的人群中部分考虑到今年屡次加息效应要在明年1月1日之后全面“爆发”，徘徊在“提前还贷”与“不提前还贷”之间，各持己见，犹豫不决。

    “9·27”新政出台后，由于各家商业银行对二套房贷政策细节规定不一致，使得确有住房需求的房贷借款人选择银行贷款时显得有些“无所适从”，不知选择哪家银行最为合适、能够节省费用支出。

    12月11日，央行、银监联合下发补充通知，明确统一了“第二套房贷”以家庭为单位。“12·11” 新政的下发，使得在执行层面“9·27” 政策的“透明度”更高，“精准度”更强，“杀伤力”更大，可以充分看出政府在新一轮宏观调控中贯彻“9·27” 政策，合理引导住房投资和消费的决心和信心。

    随着政策的进一步深入，为了更好的适合新的市场环境，房贷者开始慢慢接受新的政策，融入新的市场环境，贷款买房时也不再一成不变的使用普通方式贷款，而是在不影响自身生活质量的情况下选择省钱效果更好的还款方式，将自己的客观经济条件和主观需求有机结合起来。

    宏观调控过后，房地产个贷金融市场“风云变幻”。“9·27”新政及其补充通知无疑是2007年宏观调控政策中最有力的一枚“重磅炸弹”。据北京个人房产金融服务专业机构“伟嘉安捷”统计，新政下发后的2至3个月的时间里，房地产个贷金融市场交易量确实受到影响，交易类贷款产品同比下降18%左右；非交易贷款产品同比下降36%左右。首付增加、房贷紧缩，再加上房价上涨、“严打”非交易类融资贷款等因素导致房贷者交易意愿受抑制，造成交易量总体下滑趋势。

    交易类贷款、非交易类贷款交替上演，力抢市场“主角”。2007年北京个人房地产金融市场上半年与下半年的交易角色“转换”较明显，上半年股市“热”炒“熟”了非交易类贷款业务；下半年金融政策紧缩，交易类贷款业务又唱“主角”，随着个贷金融市场的变化，交易类贷款与非交易类贷款业务也在不同时间段上演着自己的拿手好戏。

{$Page$}

内、外资银行“博弈大戏”拉开帷幕

    随着 WTO 的进一步深入，今年下半年东亚、汇丰、花旗、渣打等外资银行正式进京，为北京的房贷消费者们带来了更多先进的金融信贷理念和新产品，影响着人们对原本习以为常房贷方式的看法。虽然外资银行试水北京对内资银行形成一定的压力，但由于中国人传统保守观念“作祟”，房贷消费者对于外资银行的贷款服务、资金安全保障以及信誉度等尚处于“观望期”。

    从 2007 年的各大内资银行的业务重心来看，银行更加侧重于二手房市场的按揭业务。因为随着个人信贷市场的快速成长，房贷消费者通过信贷方式来解决购房资金问题的意识逐步提升，某种意义上也刺激了银行向二手房按揭贷款类业务的转移。

    2007 年，银行之间的产品竞争达到了顶峰。拥有资本、品牌、技术优势的外资银行参与国内“房贷争夺战”后，使得北京各家内资银行也在更为积极的推广自身房贷新产品。“气球贷”、“存抵款”、“循环贷”、“随心还”、“万能还贷”等房贷产品的不断更新换代，进一步推动了个贷产品竞争的升级。

    “9·27 ”房贷新政出台后，内外资银行的“PK”大战逐步升级。首先，各家商业银行在如何认定“第二套房”上出现了细节上的分歧；其次，内资银行与外资银行在税率上也存有较大的差异，比如外资银行对于非交易类贷款同样执行优惠利率，而内资银行严守基准利率等；外资银行对金融、理财产品的研发更为精细，客户群定位更加准确，内资银行相对有所欠缺等。虽然有些外资银行的优势是内资银行所不及的，但是内资银行庞大、完善的网点以及长年积累的庞大客户群则是外资银行不可企及的有利资源优势。

{$Page$}

个人房贷服务亦喜亦忧

    2007 年，个人房贷市场化格局转变加剧，品牌企业整合速度更快。随着个人信贷市场的发展，政府宏观调控的深入以及资金监管力度的加强，个贷服务行业中也衍生出一批素质较高的品牌企业，大大提高了房贷消费者对个贷服务机构的认知，某种意义上提升了个贷服务行业的整体形象。

    宏观调控过后，品牌整合能力更强，加速市场格局转变。今年国家多项宏观调控政策出台后银行放贷业务收紧，不少房贷借款人通过个贷服务机构或担保公司寻求帮助，从而奠定了个贷服务机构的行业“地位”。

    但是，让人担忧的是资金监管力度不够。“中天置业事件”发生后，房贷消费者对个贷服务行业“好感”有所下降。事情发生后部分房贷者开始质疑个贷服务机构的专业性与从业资质，对于个贷服务行业刚刚树立起来的正面形象有所“打击”。但从另一个角度来说，“中天事件”的发生也给政府监管提出了新的要求，政府应当进一步加大资金监管的力度，推动行业的健康发展。

    刚刚结束的 2007 年中央经济工作会议提出，“要实行稳健的财政政策和从紧的货币政策，进一步发挥货币政策在宏观调控中的作用。”这也是10年来首次明确货币调控由“稳健”转为“从紧”。2008年，个人房地产金融市场又将为我们展现何种“画卷”？（市场报 李忠峰）

{$Page$}