收藏 网媒购房"团购、存抵"模式涉嫌违规 厦将规范市场

       网媒"购房存抵"模式涉嫌违规 厦将规范市场

　　“存一千抵一万”、“存三千抵五万”、“存两千抵十万”、“参加团购就能获得额外优惠”……曾经被网络媒体炒得轰轰烈烈、并且倍受开发商欢迎的商品房“团购、存抵”模式因涉嫌多项违规而遭到广泛质疑。

　　日前，市国土房产局相关职能部门紧急约谈了部分涉及违规团购的网络媒体和开发商，针对其存在的多项违规行为提出整改要求，并表示将采取措施进一步规范商品房团购市场。

　　那么，看似能给购房者、开发商和网媒带来“多赢”的“团购、存抵模式”究竟触犯了哪些政策红线？这种模式又会给市场，尤其是消费者带来哪些风险？本报记者历时数日调查，力求将隐藏于团购“多赢”表象下的利益链条呈现给广大读者。

　　团购模式

　　触商品房预售管理红线？

　　“部分网媒举办的商品房团购业务被质疑，最主要的原因是触犯了多项商品房预售管理制度的红线。”市国土房产局市场处相关工作人员告诉记者，目前市场上不少网络媒体与房地产商合作，在项目未取得商品房预售许可证的情况下，就擅自发布预售广告，引导消费者办理团购卡，收取或变相收取费用，这严重违反了商品房预售制度的相关规定。

　　记者经过调查，网媒举办的楼盘团购活动确实触及到了商品房预售管理制度的红线。

　　2012年3月28日，厦门一家知名房地产网站发布“重磅消息”，称参加该网站限时团购活动，即可享杏林桥头某楼盘“存5000抵50000”的专属优惠，并公布了“抢卡电话”和“看房车时间”。本报记者查询厦门网上房地产相关信息显示，该楼盘取得首批房源的预售许可证时间为4月25日。也就是说，在办卡之时，其所售房源还未取得预售许可证。

　　据业内人士介绍，在此次团购活动举办以后，“团购存抵”的营销模式开始在厦门楼市蔓延，至今已有至少10个楼盘采用了这种模式。值得注意的是，其中的绝大多数楼盘和房源都是在没有取得预售许可证的情况下发起所谓“存抵团购”活动，并由组织团购的网媒向意向购房者收取或变相收取费用。

　　其实，早在2010年，住房和城乡建设部发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》就明确规定，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

　　厦门重宇合众律师事务所主任律师涂崇禹表示，这些举行“存抵团购”的楼盘还未在管理部门进行预售备案，尤其是还未定价就给客户收费办理VIP卡并承诺相关优惠，这些行动都违反了《商品房销售明码标价规定》的相关规定。

       开发商“绑架”媒体

　　损害行业生态链？

　　除了疑触多项政策红线外，“团购存抵”模式带来更大的危害则表现在房地产行业生态链的破坏，尤其是媒体公信力的严重损害。

　　本报记者了解到，开发商与网络媒体之间传统的广告合作方式是由开发商制定营销策略，安排广告，网络媒体则安排网站空间挂上广告，网络媒体收取固定的广告费，广告效果则由开发商自己负责。

　　但新的“团购存抵”模式完全改变了双方传统的广告合作流程，即开发商通过网媒售卖“团购会员卡”向消费者收取数额不等的费用，并将该部分款项充抵广告款。

　　以上述“存5000低50000”团购活动为例，开发商事先并不支付任何费用，而是将网络媒体广告收益同商品房销售情况直接捆绑，以网媒向购房者收取的“存抵费”直接充抵广告款：假如有1000个购房者缴纳5000元参加团购，并最终购买了该楼盘产品，则网络媒体可从中获得500万元收益。

　　“在这种模式下，由于销售业绩与广告收益挂钩，网络媒体势必会利用天生的渠道优势去帮助开发商卖力吆喝以获取广告份额，甚至夸大或虚假宣传楼盘的卖点，不仅会侵害消费者的知情权，同时也会损害媒体公正客观的立场；而开发商则分文不花就能得到想要的营销效果，甚至不需要专业的销售团队也能把房子卖出去。”厦门新景祥总经理汪弘认为。

　　汪泓表示，网络媒体在这种模式下的角色外延扩展了许多，甚至干了很多开发商或者房产代理公司应该干的活，这有悖于社会专业化分工原则，也必然会损害媒体的公信力，干扰社会公众尤其是购房者对市场真实信息的判断。“事实上，房地产销售是一个专业性很强的过程，多数网媒工作人员并不具备这种专业能力。”她认为。

　　这个观点也得到了立丹行副总经理陈祖勤的认同，他表示，“网络媒体组织看房车等活动属于正常服务范畴，但如果将销售也捆绑到网络媒体身上，网络媒体的公信力可能会受到损伤，毕竟购房者是冲着对网站的信任感而来的。”

　　网媒收取“信息服务费”

　　是否合理？

　　此次团购风波中，另一个重要的争议点则是网络媒体向购房者收费是否“师出有名”？据一位参加商品房团购的购房者王先生证实，他在某网络媒体办理“团购存抵金”所交的5000元，并没有开发商或者网媒开具的正规发票，而仅是一张简单的收款收据。更令他疑惑的是，收据一栏标注的也不是购房款，而是“信息服务费”。

　　“我交的5000元应该是属于我购房款的一部分才对，怎么变成了信息服务费？而且，信息服务费又是什么名目？网站是否有权收取信息服务费？”王先生疑惑道。据业内人士透露，目前厦门有开展房产存抵团购业务的多数网媒均非专业房地产中介服务机构，且大部分没有房地产经纪资质，却承接房地产经纪代理业务，收取所谓的“信息服务费”，超出了网络媒体的经营范围。

　　为进一步证实，记者专门向市工商局相关部门咨询。市工商局调出部分网站的经营范围时发现，某些网媒的注册经营范围确实有涉及“房地产代理经纪”业务。不过，工商局相关工作人员表示，营业范围涉及并不代表有实际经营资质，还应符合相关的行业管理规范。据介绍，市工商局已经开始对网络上所谓的“购房存抵”行为进行规范，要求需具有相应的从业资格证和平台执照才能进行。

　　这一点在厦门市房地产中介协会副秘书长林永洪那里得到了印证。林永洪说，根据《厦门市房地产中介服务管理规定》，机构从事房地产经纪业务，必须具备一定的经营条件以及相应的专业人员，具体到网络媒体而言，需具有独立法人资格，注册资金30万以上，且具备3名以上房地产经纪人。而据了解，上述条件，一些网媒并不具备。

　　记者查询了住建部2011版《房地产经纪管理办法》，其中第三章第十八条规定：“房地产经纪服务实行明码标价制度……房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。”而据了解，网媒等团购组织机构向意向购房者收取的“信息服务费”从数千到数万不等，并没有实行明码标价，收费名目也模糊不清甚至未予表明。

　　另外，《房地产经纪管理办法》第五章第三十四条又规定：“构成价格违法行为的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。”据了解，团购组织者的上述收费并没有得到市物价局的审核批准。

　　“更重要的是，网媒承接房地产经纪代理业务，需要与开发商签订项目委托销售合同，并遵照相关规定在售楼现场进行资料公示，提供规范服务。网络媒体开展商品房存抵团购业务，亦是代理行为，不得以其他名义向消费者收取费用。”林永洪补充道。

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　　风险一：存税务漏洞 避税空间放大

　　据厦门市国税局人士介绍，在开发商同网络媒体传统的广告合作模式下，网络媒体收到开发商所支付的广告款后，应在当地国税局开具广告发票，并交纳相关税费。不过，这一过程在“团购存抵”模式下却很可能被省略。

　　在该模式下，开发商并不直接支付网络媒体广告款，而是以网媒向购房者收取的“信息咨询费”充抵。但是，网媒的该部分所得收入难以界定款项来源，也没有在购房者的购房款中体现。

　　“如果这些款项都向购房者开具正规的发票，并纳入公司的账面，那么就不存在漏税风险。”上述国税局工作人员说。不过，据知情人士透露，目前厦门网络媒体收取所谓的“信息服务费”时只出具“收款收据”，鲜有向购房者提供正规发票。

　　能够获得避税空间的还包括开发商。“对开发商而言，由其委托的网媒所收取的‘存抵金’作为房款的一部分，也应计入销售收入并向税务局交税，如今却冲抵了广告款，在一定程度上确实减少了应纳税款。”一位不愿具名的财税专家告诉记者。

　　风险二：消费者权益难获保障

　　市场人士对“团购存抵”模式的担心还来源于其潜藏的纠纷高发性。

　　记者联系到一位参与团购办卡的购房者王女士，她说“感觉被骗了”。原来，王女士缴纳“信息服务费”后，售楼小姐又要求其再交3万元，升级为铂金卡，以保证能够买到优质房源。但最后，因为房源不尽人意，王女士不仅没有买到房子，在退款过程中还遇到“层层阻碍”。

　　王女士的遭遇并非个案，但这些购房者都面临维权难的问题。联合信实律师陈先生表示，从法律的角度，除非有确凿证据能证明开发商参与了网络媒体组织的团购活动，并对购房者做出了具有法律意义的承诺，比如书面的委托书，盖有开发商公章的收据等，否则仅凭一张由网络媒体出具的收据，开发商与这个团购活动在法律上挂不上勾，那么消费者后续的维权活动将会十分困难。

　　陈先生进一步解释到，假设主办活动的网络媒体愿意履行与消费者的合约责任，但是在此过程中出现了房价上涨或工程进度等问题，开发商完全可以不认同此前消费者从网络媒体那里获得的关于优先购房、优惠购房等承诺，此时消费者也无法直接向开发商追究责任。

　　风险三：团购资金存安全隐患

　　另一个不可忽视的风险还在于，消费者办理团购所缴交的“信息咨询费”在资金监管上存在严重的安全隐患。

　　据了解，目前团购活动组织者向意向购房者收取的“信息咨询费”普遍在1000元到30000元不等。他们的常规操作方式是，若消费者成功购买到房子，则该费用名义上将作为开发商的“存抵金”直接充抵购房款(实际则为网媒收入，而开发商也未将该部分金额计入房价中)；若消费者未能买到房子，则网媒承诺将在开盘后一个月内退还款项(实际退款时间因操作流程问题难得保障，其间也未涉及滞纳金和存款利息)。

　　以收费标准1万元为例，当办理团购的消费者达到1000人时，组织者从该次团购活动中就能收取1000万元巨额资金。假设活动发起到开盘为期3个月，其间组织者不仅账面有1000万元现金收入，还有可观的存款利息收入。值得警惕的是，在这过程中，由于该部分款项普遍由团购组织者单独管控，而没有引入第三方进行资金监管，存在一些不可预知的风险。

　　据了解，一般来说，网络媒体的注册资金较低，从十万元到百来万不等，当然也有注册资金高的实力网络媒体。如果组织团购活动的网站规模较小，一旦经营状况出现问题，意向购房者所交的团购款项有可能被占用、挪用，甚至可能会发生卷款潜逃的现象。

　　对此，厦门银监局相关人士也提醒，消费者应该审慎对待此类以团购、办卡等形式收取费用的经营活动，仔细甄别组织者和收款方的资质以及经营合法性。“理论上，在没有签订购房合同之前，消费者办团购卡的钱既不属于开发商，也不属于网媒，而应由第三方介入监管，才能保障消费者的资金安全。”

　　据知情人士透露，目前部分网媒举办的“存抵团购”活动并没有银行或其他第三方介入监管。“不过，这项工作本应由活动组织机构向银行和相关有权部门发起委托申请，否则第三方很难介入。”他还提醒，这种以团购、办卡等收取社会公众资金的形式容易被不良居心者利用作为非法集资的手段，相关部门应该对其进行整治，规范市场。