收藏 京写字楼空置率上升 租金在压力下上涨

    2007年即将走完最后一周，本年度京城写字楼新增供应量达到80万平方米。由于原计划于2007年进入市场的新项目供应十分巨大，因此多家研究咨询机构在2007年初对于今年的写字楼市场呈谨慎的态度，但是从2007年开始，写字楼的需求呈现出快速增长势头，而不少项目又因为种种原因推迟上市，因此仅在2007年前三季度，北京写字楼吸纳面积达39万平方米以上，平均空置率为11.3%，比去年同期降低了2个百分点。

    然而迟来的供应量只是推迟上市日期，不可能引而不发，于是这些潜在的供应量就都集中在2008年，据初步测算，08年京城写字楼市场新增供应量将达到160万平方米，07年的两倍。这也就意味着，空置率在经历了07年的下降后，不得不面对上升势头。

金融业、制造业、咨询业挑起写字楼需求大梁

    据世邦魏理仕环球研究部副董事覃晓梅介绍，优质写字楼的主要租户还是来源于跨国公司。随着WTO协议的签订，在2006年12月后中国多个行业完全对外资开放，金融业，制造业及以会计，律师等为主的咨询业在北京大力拓展业务或者在北京建立其全国的总部机构，仅在第三季度，市场吸纳量达16.3万平方米，较二季度上升了18.3%，客户的需求将在第四季度得到进一步释放，预计2007年全年的市场新增供应量及市场需求均比去年有大幅上涨。

    传统写字楼集中区域中，尤以金融街表现最为突出。覃晓梅说，从2007年以来，金融街地区受到政府政策鼓励，整体区域环境、配套日益成熟、交通便捷以及写字楼硬件不断提高的共同作用，其租金水平对CBD内的项目形成了有力的竞争。外资金融机构对金融街地区写字楼的关注程度逐渐提高，多个大型机构频繁对该区域写字楼项目进行考察。自2006年以来，高盛、摩根大通、瑞银等国际知名外资金融机构的进入使该区域国际化程度有较大提高，推动了外资机构对该地区写字楼的进一步需求。随着中国人寿中心、卓著国际中心等优质项目的落成，为外资机构提供了更多的选择机会。同时，多个金融管理机构驻扎在金融街，为在该地区办公的金融机构带来更多便利，也刺激了市场对该区域项目需求。<BR>

香港、新加坡投资者青睐长期持有物业

    覃晓梅分析，在大宗投资物业市场，中央政府对于限制外资投资房地产行业的宏观调控效果已经体现，目前仍然在市场寻找投资机会的机构投资者主要以长期投资策略为主，同时北京投资市场大宗投资交易依然活跃，位于主要商圈内的优质写字楼物业仍是投资者关注的重点。

    这众多外来机构投资者中，香港与新加坡的投资者更愿意长期参与中国的经济发展，投资中国优质物业更符合他们的长期发展战略。“值得指出的是由于外资机构投资者或者开发商在商业物业开发与经营方面有着丰富的操作经验，这将能充分发挥土地的价值，带动房地产行业向成熟化发展。”覃晓梅说。

2008年写字楼租金仍有望在压力下平稳上涨

    鉴于2007年不少项目上市日期延至2008年，08年写字楼供应将达到高峰，入市项目总建筑面积160万平方米，这无疑将对市场现有项目租金形成一定的压力，同时带动整体市场平均空置率。

    但在另一方面，由于新入市项目多在市场上经过了长期预租，部份项目的预租率已达到30%至50%之间，因此在项目完全交付使用之后，项目的吸纳率将快速上升。但是这些项目的入市必然会对原有的老项目形成一定的冲击。

    “由于新增项目从地理位置与硬件条件都有竞争优势，而且租金报价上涨迅速，我们预计2008全年北京优质写字楼平均租金还将维持平稳或小幅上升的态势。”覃晓梅说。<BR>