买到带租约的别墅 被迫砸屋重修
买到带租约的房子，结果会怎样？近日，一位购买人说，她被逼无奈，砸了自己的别墅，以此无奈之举来赶走“租户”。
此前，市民李小姐（化名）通过竞拍方式，以600多万元的最高价竞得松柏的一幢别墅，但是，当她卖掉自己原有房产准备入住时，却发现竟然有四个陌生人居住在这栋别墅里且拒绝搬出。
无奈之下，李小姐雇了一群人拿着工具，来到别墅区，把自己的别墅给砸坏了。李小姐说，她之所以有这样的行动，实在是被逼无奈。当初之所以参与松柏别墅的竞拍，主要是考虑自己孩子将来上学的问题，这里离幼儿园、小学都比较近，她的孩子准备要上幼儿园了。但是，她竞拍拿下的别墅里边已经有人居住。
自从把原先居住的别墅卖掉之后，李小姐一家人只能是租房居住，这一租住就是一年多时间。最后，李小姐被逼无奈找到一家装修公司，出示别墅的产权证，让装修公司先派人去把别墅砸坏，然后再搞装修。
像李小姐这样“强势”的新房东不多。据一位拍卖行经理介绍，像此类豪宅的买家通常对赖在房子里不走的租户，只能是无可奈何。虽然有个别新房东会采取措施，“请”租户离开。但是，多数新房东还是只能“吞下苦果”，等待10多年的时间。
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带“恶意租约”的房产越来越多 三问“带病房产”
1问 恶意租约 根源何在？
“恶意租约”，因何而起？导报记者发现，恶意租约的依据，主要是有一条“买卖不破租赁”的法律规定。
厦门大学法学院黄健雄教授告诉导报记者，所谓“买卖不破租赁”，是指《合同法》有规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。即租赁关系依法成立之后终止之前，出租人再将租赁物转让给第三人的，租赁合同对受让人继续有效。也就是说，租赁权优先于所有权，即使买家顺利过户，拥有了所有权，也无法对抗租赁权。
而“恶意租约”就是钻了这一法律空子。黄健雄提醒说，对于竞买人而言，对带有“恶意租约”的房屋拍卖须谨慎，毕竟，不动产交易还要受到“买卖不破租赁”规则上的限制。
据了解，如果是承租人已一次性付清租金，房产所有人、抵押权人及债权人对该租约无异议，该租约为有效合同，法院不负责清场交付。
2问 恶意租约 怎么分辨？
一位法官告诉导报记者，“恶意租约”一般都有几种共同的特征：租赁期限较长，往往是十年以上；租金一次性支付；此外，租金比市场价低很多。其中，有的租约有银行转账凭据，但是，多数情况下，都没有银行转账记录。对此，租户声称是“给现金”。
据了解，在民间借贷纠纷中，原产权人往往背负巨额的债务，通常有多个债权人，为保证自己的利益，原产权人可能会与承租人恶意串通，签署虚假租赁合同。其签订租赁合同的目的实际上是为了继续占有使用房屋，阻止房屋被拍卖，同时减少自己的损失。
但是，“恶意租约”可能导致在拍卖时无人敢竞买房屋，致使部分债权人的权利无法实现。
3问 买到“带病房产&rdquo 新房东该咋办？
对此，福建信海律师事务所林敏辉律师说，首先，新房主可以要求解除合同，并要求原房主承担损害赔偿责任，因为，原房主隐瞒了重要事实。也可以继续维持合同的效力，要求老房主承担违约责任。其次，假如老房主与承租人之间存在恶意欺诈，可以宣告该租赁合同无效。
鉴于“恶性租约”有愈演愈烈的趋势，已经成为债务人逃避债务的一种常见手段，严重损害了债权人和竞买人的合法利益，衍生出了很多纠纷。对此，有不少专家建议，应加强对此类“恶性租约”的审查，杜绝“恶性租约”存在的空间。如可以加强租赁行为的公示制度，规定只有在房管部门登记备案的租赁合同，才可以要求受让人或竞买人继续履行。
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豪宅被捆绑“恶意租约&rdquo 频频流拍一再打折
“恶意租约”年年有，但今年特别多，而且，它正在以几何数级的速度增长。
最近一段时间，厦门拍卖公司的经理们说起带有“恶意租约”的房产拍卖标的，都感到头痛。
拍卖经理们说的“带病房产”，就是指带有长达10年以上租约的拍卖标的，有的租约竟然长达20年。更离奇的是，这些所谓的“租约”，还是“一次性付清租金”的。不少价值上千万元的豪宅，就因为带上了离奇的长期租约，让买家望而却步。
老板豪宅 频频流拍一再打折
近日，导报记者从拍卖行了解到，钟明真名下多处豪宅都因“带长期租约”频频流拍。
去年，厦门融典融资担保有限公司陷入30多亿元高利贷债务风波，在厦门业界引发“大地震”，至今余波未消。而为偿还债务，该公司老板钟明真名下多处豪宅被法院查封并拍卖。但是，由于有些豪宅带有“长期租约”，结果频频流拍。
近期，钟明真名下的两处此前新购的豪宅，位于巴厘香墅、蓝湾国际等地的高端住宅，屡次站上拍卖场，结果屡次流拍。
值得注意的是，这两套房产虽然都是钟明真在2010年才购下，且均装修奢华。但是，这两处豪宅都被“租”出去了。
最近连续拍卖的钟明真名下巴厘香墅的一套双拼别墅，就是这种情况，其租约共签了19年，从2010年一直到2029年。根据法院出具的相关资料，此前，租户曾一次性付完19年租约，按每月8000元算，共计182.4万元。
同样的，蓝湾国际的房产，租约从2011年签到2026年，按照一个月6800元算，15年的租金共计122.4万元。
长期租约 让买家“望而却步&rdquo
离奇的是，这些带租约的房产，十几年的租金，上百万元的金额，都是“一次性给付”。也就是说，如果有买家掏钱拍下这类房产，不但十几年内不能使用这些豪宅，而且，十几年内无权收取租金。
“明显不符合情理，花这样大的代价租住近20年，还不如把这房子买下来。而且，租金又这么低，长达近20年的时间不涨租，也是说不通的。”一位拍卖行的业内人士分析，从常理推断，这类“带病租约”可能存在恶意串通的嫌疑。
无论是真租约还是假租约，这样的“带病租约”，都无疑让众多买家望而却步。在这样的情势下，钟明真的巴厘香墅双拼别墅历经多次流拍，打折打到将近6折，但却至今未能拍出。
而钟明真名下还有一幢半山墅的“楼王”，也是屡次流拍。尽管从原价2250万元下降到1308万元，和原价相比，腰斩了近一半，却依然没能吸引住买家。
带长期租约的豪宅通常很难卖。导报记者了解到，不只是待拍卖房产可能被套上“恶意租约”，事实上，在二手房交易中，也时常会冒出此类“恶意租约”，让购房人头痛不已。
“带病”房产 今年特别多
据厦门一家拍卖企业负责人介绍，今年“带病”的房产拍卖标的越来越多。他说，此类带恶意租约的房产以前也有，但是，今年以几何数级的速度在增长。
此外，以前带恶意租约的房产拍卖标的多数是厂房和店面等商业地产，而今年，豪宅也频频出现带有十几年租约的情况。比如原东妮娅老板名下的部分商业房地产拍卖，也因带有长期租约，导致难以拍出。
一家拍卖公司的经理向导报记者介绍，现在，对于明知将来要因为借贷纠纷而被查封拍卖的房产，很多“精明”的债务人会趁着房产还是“清白”之身时，就套上长达将近20年的租约。
“为什么是20年？因为相关法律规定，租约期最长不得超过20年。”一家拍卖公司的负责人告诉导报记者，很多竞买人在得知房产有长租约时，往往会选择退出。
像这类带十几年租约的房产，通常难以顺利拍出，除非降到一定的低价。但是，由于委托方也难以接受太低的价格，因此，此类房产就会频频流拍。
拍卖行负责人分析，这类租约多数是恶意的，很可能是债务人故意给豪宅制造一个“带病的长期租约”，意在让购买人望而却步，这样，债务人将来就有望继续拥有这些豪宅。当然，也有些租约是个别债权人在债务人跑路前采取的“减少损失”的措施，让债务人签下租约，多少助其减少损失。